Les missions d’un architecte
Lorsqu’une copropriété fait appel à un architecte, ses missions peuvent être variées. En effet, il pourra tout simplement être contacté pour un avis consultatif, le regard d’un professionnel pouvant permettre d’ajuster le projet du syndicat des copropriétaires, permettre de savoir si le projet est réalisable, conforme aux réglementations, etc.
Un architecte pourra également se charger de la réalisation du dossier de demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’un avis préalable ou de toute autre demande d’urbanisme. Il pourra également se charger de la conception du projet dans son ensemble, de la réalisation des croquis, de la préparation du chantier, ce qui inclut le choix des entreprises prestataires pour la réalisation des travaux notamment. Travaux dont il pourra, de plus, se charger du suivi.
Ainsi, selon l’ampleur des travaux, s’en remettre à un architecte permettra de simplifier la tâche du syndic de copropriété et de s’assurer que les travaux sont réalisés de manière professionnelle.
Pour quel type de projet ?
Pour une extension, une surélévation, une réhabilitation, une rénovation ou encore une construction neuve, les aptitudes de l’architecte peuvent se révéler nécessaires pour les travaux en logements collectifs selon les surfaces concernées, la volumétrie du bâtiment, son emplacement dans une zone protégée, etc. En effet, l’architecte est habitué à travailler sur des projets de toute taille et connaît parfaitement les règles d’urbanisme.
Les différents modes de rémunération d’un architecte
Un architecte opère parmi différents modes de rémunération en fonction du projet. Le fonctionnement choisi sera obligatoirement prévu dans le devis et/ou contrat que vous signerez avec lui.
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Type de rémunération |
Mission de l’architecte |
Projet de construction |
Mode de rémunération |
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rémunération au pourcentage |
précisément fixée |
en cours d’élaboration |
un pourcentage du coût total des travaux HT est fixé |
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rémunération au forfait |
précisément fixée |
précisément fixée |
un forfait est choisi |
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rémunération à la vacation horaire |
pour une mission courte et précise |
pour l’expertise d’un logement par exemple |
un tarif horaire est fixé |
Lors d’un même projet, il est possible de mêler différents modes de rémunération en fonction des différents types de mission de l’architecte.
Les honoraires de l’architecte
Avoir recours à un architecte pour la réalisation de travaux dans une copropriété se calcule en fonction du coût de la construction du projet. En effet, l’architecte se rémunère en percevant un pourcentage de ce coût de construction. Selon la complexité du projet, ce pourcentage peut s’élever en moyenne entre 8 et 12 %. Celui-ci se calcule en fonction du total hors taxe. Il sera éventuellement possible de négocier ce pourcentage puisqu’aucune réglementation n’encadre l’établissement des honoraires des architectes qu’ils sont libres de fixer.
Mission partielle ou mission complète
Il est possible de ne confier à l‘architecte qu’une mission partielle. Dans ce cas, le pourcentage pris sur le coût de construction sera plutôt compris entre 2 et 4 %. Toutefois, l’architecte appliquera généralement un forfait minimum à hauteur de 2 000 € TTC.
Pour obtenir un permis de construire, il peut être nécessaire de faire réaliser les plans par un architecte afin que le dossier ait davantage de chances d’obtenir les autorisations souhaitées. Lorsque l’architecte procède uniquement à la réalisation des plans, il vous proposera :
- un forfait compris entre 1 000 et 1 500 € pour un dossier simple ;
- un taux horaire de 100 € de l’heure pour un dossier complexe.
A l’inverse, une mission complète pourra se voir attribuer un pourcentage plus élevé que la moyenne. Comptez entre 8 et 15 %. Lors d’une mission complète, l’architecte se charge de tout dès l’étape des croquis du projet, jusqu’à la livraison de l’ouvrage au promoteur immobilier, à la copropriété ou à un copropriétaire.
Le coût de construction et la marge de tolérance
Pour déterminer le coût de construction d’un projet, il faut contacter l’ensemble des professionnels qui auront à intervenir et regrouper l’ensemble de leurs devis. Toutefois, selon l’ampleur des travaux, il est possible que des coûts additionnels viennent s’ajouter en cours de construction.
Ainsi, si la copropriété souhaite signer un contrat avec un architecte avant que l’acceptation des devis ne soit définitive, il est possible de prévoir une clause au contrat précisant les conditions de la marge de tolérance prévue entre le montant estimé du coût de construction et le total réel de fin de chantier.
Lorsque l’estimation est réalisée pendant la phase de conception, la réglementation veut que cette marge de tolérance ne puisse pas dépasser les 10 %.
Augmentation des frais d’honoraires
Lorsque la copropriété confie les travaux à un architecte, après la signature du contrat entre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic et l’architecte, les frais d’honoraires pourront augmenter dans 3 scénarios.
Premier cas : la copropriété souhaite déléguer des missions additionnelles à l’architecte comme la décoration intérieure des appartements de la copropriété afin qu’ils soient aménagés.
Deuxième cas : une clause le prévoit explicitement dans le contrat, les conditions et le montant y sont alors mentionnés.
Troisième cas : la copropriété fait une demande de transformation des plans du projet et des matériaux sont alors manquants par rapport au projet initial, de même que plus de temps sera nécessaire, plus de main d’oeuvre, etc. Ce qui rallonge les travaux et augmente le prix de réalisation.
Le taux de TVA applicable
Les honoraires d’un architecte ne sont pas exempts de TVA. Ainsi, lors d’un projet de construction, un taux de 20 % est appliqué. Toutefois, pour les travaux de réhabilitation, il est possible de bénéficier du taux intermédiaire de 10 % dans le cadre des missions complètes. Cependant, s’il s’agit d’un projet de réhabilitation mais que la mission est partielle, alors le taux normal de 20 % sera appliqué.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les avantages
L’intervention d’un architecte inclut un certain nombre d’avantages techniques puisqu’elle permet d’aller au bout des idées de son projet. Il est ainsi possible de trouver des solutions confortables et esthétiques répondant également aux exigences énergétiques de notre époque. En effet, l’architecte apporte de précieux conseils qui permettront à la copropriété de faire des choix ou de prendre des décisions si les avis sont partagés.
Une meilleure maîtrise du budget
En confiant le projet de la copropriété à un architecte, vous pouvez faire des économies non-négligeables sur la réalisation des travaux, puisque le professionnel mettra en oeuvre un appel d’offres parmi des professionnels afin de créer un effet de concurrence pour bénéficier de meilleurs tarifs. L’architecte est habitué à travailler avec des professionnels du BTP et il sait vérifier la qualité des travaux, les matériaux choisis ainsi que les techniques pratiquées par les professionnels sélectionnés.
Ainsi, il s’assure de la qualité et de la bonne réalisation des travaux, du respect des délais, etc.
Pour obtenir un financement, des aides et des subventions
Quel que soit le type de travaux envisagés, si vous souhaitez prétendre à des aides et des subventions ou à tout autre type de financement, l’intervention d’un architecte est un élément essentiel. C’est d’ailleurs lui qui se charge généralement de constituer les dossiers nécessaires à ce type de demande. Ce sera notamment le cas pour bénéficier d’aides pour les travaux d’amélioration énergétique de l’immeuble de copropriété ou encore pour obtenir des subventions de la part de l’ANAH dans le cadre de l’amélioration du confort des habitats.
