Qu’est-ce que l’indivision
Le terme d’indivision est relativement explicite. Il s’agit d’un bien, ici immobilier, qui appartient à plusieurs personnes, avec les mêmes droits pour chacun, en fonction d’une quote-part définie, sans que, matériellement, ce bien soit réellement divisé.
Ce qui signifie donc que, pour toute décision importante, il va falloir une unanimité d’accord.
On trouve ce cas dans un achat de bien en commun, lors d’un divorce ou lors d’un héritage également.
Indivision et copropriété
Le problème peut se poser, par exemple, lors d’un héritage.
Toutefois, il ne faut pas confondre les deux termes que sont “indivision” et “copropriété”. C’est ainsi que les parties communes font partie de la copropriété et gérées en tant que telles en fonction des quotes-parts de chacune.
Par contre, dans le cas d’un héritage, un lot de copropriété peut faire partie d’une indivision et poser, alors, des problèmes pour sa gestion puisqu’il faudra que l’un des propriétaires indivis soit l’interlocuteur unique lors d’assemblées générales, à moins que l’ensemble d’entre eux ne se mettent d’accord pour un mandataire qui les représentera.
Si, sur la copropriété, chacun possède des droits individuels, en indivision, chaque propriétaire indivis ou coïndivisaire ne possède aucun droit de façon autonome. Dans le premier cas, des décisions peuvent être prises en commun, sans l’unanimité, ce qui n’est pas le cas de l’indivision.
○ Juridiquement, les deux termes sont donc parfaitement différents puisque la copropriété se traduit par une détention de droits de propriété exclusifs sur les parties privatives. Mais on retrouve une forme d’indivision dans les parties communes, toutefois, qui appartiennent à l’ensemble sans qu’aucun des propriétaires ne puisse en détenir un droit exclusif et que les décisions doivent être prises en réunion autour d’un syndicat de copropriétaires.
Pourquoi l’indivision
Si l’indivision est parfois la résultante d’une situation familiale telle que le décès ou le divorce, pour des situations de partage, elle peut donc aussi provenir d’un acte volontaire.
En effet, l’indivision est plus facile à mettre en place qu’une SCI pour un achat en commun, sans démarche particulière. Si la quote-part du bien immeuble n’est pas matériellement défini, chacun détient toutefois une propriété à la hauteur de sa contribution financière.
Les risques de l’indivision
Où le problème peut survenir dans le cas de l’indivision, c’est dans les décisions à prendre lorsque l’entente n’est pas parfaite entre les indivisaires. Nécessitant la plupart du temps l’unanimité, notamment pour les décisions majeures, une situation de blocage peut rapidement en déboucher. Mais, ce sera le point suivant, il reste heureusement une solution pour en sortir.
D’autre part, chaque indivisaire est personnellement responsable, à la hauteur de sa quote-part, des dettes ou travaux obligatoires à réaliser.
La solution de l’indivision dans l’achat d’un bien immeuble devra donc être bien pensée, entre personnes sûres de bien s’entendre.
La convention d’indivision
Toutefois, pour faciliter la gestion d’un bien immeuble, par exemple, il est possible d’effectuer une convention d’indivision. Etablie à durée déterminée (avec éventuelle tacite reconduction) ou indéterminée, cette convention est contractée devant notaire dans le cas de l’immobilier pour devenir acte authentique. Elle recense l’ensemble des biens concernés et les règles de gestion qui leur sont attribuées, avec, par exemple, la gestion d’un gérant unique ou de plusieurs gérants. Ils pourront être désignés lors de cette convention ou ultérieurement selon une décision unanime des héritiers.
Cette convention peut tout aussi bien fixer une indemnité d’occupation des lieux pour l’indivisaire. Elle peut décider de la répartition des dépenses, de l’ouverture d’un compte bancaire, des travaux à réaliser.
En outre, par une convention établie à durée indéterminée, il n’est pas possible, pour un indivisaire, d’exiger la vente du bien afin d’en obtenir sa part.
Le coût d’une telle convention dépend de la valeur du bien et, par exemple, pour un immeuble de 100 000 €, elle se situera autour de 1 500 €.
Les droits dans l’indivision
Dans le cas contraire, si aucune convention n’existe et que l’un des indivisaires souhaite que la vente soit réalisée, il doit :
○ soit convaincre l’ensemble des indivisaires ;
○ soit avoir l’accord d’au moins les ⅔ des droits indivis et faire la demande auprès du tribunal de grande instance si l’un des indivisaires bloque cette vente et que le TGI reconnaît que ce blocage met en péril l’intérêt commun ;
○ si l’un des indivisaires est reconnu inapte à manifester sa volonté (comme c’est parfois le cas pour cause de maladie), un autre indivisaire peut être reconnu apte à le représenter.
L’utilisation de biens indivis
Dans le cas d’un bien immeuble, ce sera, par exemple, l’habiter. Il faut alors respecter des conditions particulières qui sont :
○ un accord des autres indivisaires ;
○ une éventuelle indemnité par rapport aux autres indivisaires ;
○ le respect de destination de ce bien, c’est-à-dire respecter la raison pour laquelle ce bien existe (habitation par exemple, ou commerce).
Gérer l’indivision d’un bien immeuble
Selon les cas, des décisions importantes peuvent quand même être prises sans l’unanimité dans le cas de l’indivision. En voici quelques exemples :
○ si le bien est en péril, un indivisaire peut décider seul de réaliser les travaux essentiels à sa survie ;
○ un contrat d’assurance peut aussi être souscrit par un indivisaire seul ;
○ des travaux d’entretien plus courants, mandater un tiers ou un autre indivisaire, vendre des biens meubles pour rembourser des dettes ou conclure un bail d’habitation peut être décidé à la majorité des ⅔ des droits indivis (et non à la majorité des ⅔ des indivisaires, si la notion est différente) ;
La participation aux travaux sera ensuite répartie à la quote-part de chacun, comme pour la participation aux impôts ou aux taxes.
Les décisions, même prises à la majorité des ⅔, doivent être notifiées aux autres indivisaires pour information.
Pour le reste, il est conseillé de définir, dès le départ, les règles de fonctionnement. Par exemple, dans le cas d’un logement qui pourrait devenir une résidence secondaire commune, rédiger les dates d’occupation par chacun, les périodes de location servant à régler les différentes charges, etc.
Dans le cas de mise en place d’un gérant pour le bien indivis, ce dernier devra tenir un état des comptes et les partager de façon au moins annuelle. Il sera évidemment responsable en cas de faute de gestion et se tiendra à la disposition des indivisaires pour tout renseignement complémentaire sur ces comptes.
Maintien dans l'indivision
Le maintien dans l’indivision, en cas de désaccord sur le sujet, peut être demandé par un indivisaire auprès du Tribunal de Grande Instance. On parle alors de maintien judiciaire dans l’indivision. Il peut être demandé pour :
○ un logement qui était occupé par le défunt, son conjoint ou sa conjointe, dans le cas d’un décès ;
○ une entreprise qui était gérée par le défunt, son conjoint ou sa conjointe.
Ce maintien sera accepté pour une durée maximale de 5 ans mais peut aussi être renouvelé dans certains cas (le décès du conjoint ou de la conjointe, la majorité d’un enfant, etc.).
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Sortir de l’indivision
Il est évidemment possible de sortir de l’indivision.
Vente décidée à l’unanimité
Le cas le plus simple est la décision unanime de vendre le bien à une personne tiers, donc étrangère à l’indivision. Le prix est généralement défini en accord avec un notaire ou un professionnel. Si cette vente se déroule dans les 6 mois qui suit l’héritage, dans le cas d’une indivision suite à un décès, le partage sera réglé avec l’ensemble de la succession.
Vente souhaitée par un indivisaire
Nul n’est contraint de rester dans l’indivision, comme le définit la loi. Aussi, chacun peut décider de vendre sa quote-part, sans obliger les autres indivisaires à vendre la leur, toutefois. Il reste donc un certain nombre de solutions qui passeront, là aussi, par notaire :
○ Le plus simple est la vente aux autres héritiers, en accord avec eux, à un prix déterminé en commun accord. Les frais notariaux sont réduits puisque des frais de succession ont déjà été réglés si cette indivision provient d’un héritage ;
○ Il est possible aussi de vendre sa quote-part sans préférence mais vous devez en informer les autres indivisaires par acte d’huissier ;
○ Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption sur cette quote-part, ils bénéficient aussi d’actes notariés plus favorables. Si un droit de préemption urbain (par la commune) existe, il n’entre pas en vigueur dans le cas de vente à un ou à des indivisaires ;
○ S’ils ne souhaitent pas en bénéficier, un tiers pourra alors se porter acquéreur et prendra votre place dans l’indivision.
La création d’une SCI
C’est une autre façon de sortir de l’indivision sans passer par la vente. C’est alors cette Société Civile Immobilière qui devient propriétaire du bien et chacun détient des parts correspondant à sa quote-part indivise précédente.
La SCI est alors plus facile à gérer, notamment parce que vous pourrez avoir un compte de gestion séparé et que la vente du bien immobilier ne sera plus un risque en cas de mésentente. Par contre, quelques frais de création sont à prévoir, de l’ordre 1 000 à 2 000 €. Un autre avantage est que les droits de donation sont bien inférieurs aux droits de successions qui existent par ailleurs.
