Détecter les faiblesses des fondations
L’affaissement d’un bâtiment est dangereux et peut être irréversible sur le plan structurel.
Les faiblesses des fondations d’un bâtiment se font remarquer par une apparition de fissures.
Même si certaines fissures sont des phénomènes normaux sur les constructions, découvrir la formation de fissures à répétition peut s’avérer être un problème au niveau de vos fondations.
Les fissures peuvent apparaître au niveau des murs mais aussi au niveau des fondations directement.
Vous pouvez aussi remarquer l’apparition d’une déformation des cadres de portes et fenêtres ou encore des différences de niveaux entre les planchers.
Dès lors que vous remarquez de tels évènements, il convient d’en avertir le syndic afin de réagir le plus rapidement à ce problème et éviter des dégradations majeures de la copropriété.
Les causes possibles
Il existe plusieurs causes qui peuvent être à la source de problèmes d’affaissement des sols.
Le problème principal qui y conduit provient généralement du sol en lui-même.
Des défauts géologiques sont généralement la cause des problèmes de fondation.
Ainsi, un sol argileux, un sol trop sec, trop humide ou encore des sols qui ont tendance à avoir un mouvement important, sont propices à l’affaissement.
Les infiltrations sont aussi un véritable problème pour les structures.
Le gonflement de la pyrite peut également être la cause de mouvement des fondations.
La présence de pyrite dans les sols est courante.
Il s’agit d’un minéral qui gonfle par l’oxydation, en contact avec de l’humidité.
Les risques d’un affaissement
Un affaissement de vos fondations n’est pas à négliger.
Dès lors qu’il y a la moindre suspicion d’un problème structurel, il faut réagir pour prendre le problème à temps avant qu’il ne s'aggrave.
Un affaissement des fondations de votre copropriété entraîne des lourdes détériorations du bâtiment, et donc des frais de réparations importants qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
En effet, les fissures ont tendance à s’élargir si les fondations ne sont pas renforcées au plus tôt.
Il faudra donc, une fois le problème résolu, remettre en état le bâtiment.
Présenter un immeuble fissuré n’intéresse ni les investisseurs ni les acheteurs potentiels. Ils voient un risque trop important de débourser de l’argent voire de perdre complètement leur achat.
Il est vrai que dans les cas les plus graves, l’affaissement peut entraîner une mise en état de péril de l’immeuble tout entier.
Si le problème et les risques sont bien trop importants, la destruction du bâtiment peut être ordonné avant qu’il ne s’effondre et ne fasse des dégâts matériels et surtout humains.
Quand procéder au renforcement des fondations ?
Il est important de réagir le plus rapidement possible.
Plus le problème sera pris en charge tôt et plus l’importance des travaux pourra être revue à la baisse, entraînant ainsi des frais de réparations amoindris.
Il faut vraiment veiller à ne pas négliger les fissures.
Même si elles paraissent bénignes, elles peuvent être des signes avant-coureurs de problèmes plus importants comme des faiblesses des fondations.
Il est alors nécessaire de faire réaliser un diagnostic complet de la structure mais aussi des sols afin de parvenir à trouver d'éventuelles solutions pour venir à bout de la problématique.
Afin de faire ce diagnostic, le syndic doit contacter au plus vite un expert.
Il existe des sociétés spécialisées dans ce genre d’études.
L’expert contacté se charge alors de mesurer les résistances des matériaux des fondations, observe les fissures ainsi que leur évolution en plaçant des réglettes graduées afin de se rendre compte de l’écartement progressif ou non de ces fissures.
Enfin, l’étude passe aussi par celle des sols afin d’en déterminer la nature et de déduire la source du problème.
Pour une copropriété, selon sa taille, les prix diffèrent.
Il faut compter un tarif aux alentours de 2 000 € pour un diagnostic complet.
Comment réagir en copropriété ?
Dès lors que des fissures apparaissent, le syndic de copropriété se réunit afin de décider des démarches et étapes à suivre pour traiter le problème.
Une assemblée générale extraordinaire peut alors être mise en place afin de débattre sur le sujet.
Dans ce cas, le syndic convoque les copropriétaires par lettre recommandée.
Le syndic présente alors le diagnostic durant cette assemblée afin de prendre les bonnes décisions pour le renforcement des fondations du bâtiment.
Les votes s’établissent à la majorité simple (article 24) car il s’agit de travaux de maintenance.
Existe-t-il des solutions ?
Bien heureusement, des solutions existent pour pallier les fragilisations structurelles.
Il est possible de réaliser des travaux en prévention des risques, notamment lorsque la copropriété se situe dans des zones où les sols sont reconnus comme instables.
Moyennant des beaux budgets, vous pouvez sauver la structure de l’immeuble.
Les techniques de reprise en sous œuvre sont les plus employées afin de réparer vos fondations.
La reprise en sous œuvre
La reprise en sous œuvre convient de venir retravailler directement les fondations.
Cette méthode doit être réalisée avec de grandes précautions. Il faut toujours assurer la stabilité structurelle du bâtiment afin de ne pas le fragiliser plus qu’il ne l’est.
La reprise en sous œuvre se décline en plusieurs techniques qui seront plus ou moins onéreuses et adaptées à la situation de vos dégâts.
Notez que dans tous les cas, chaque type de travaux de renforcement de fondations est un chantier conséquent qui demande beaucoup de travail.
Les deux techniques principales de la reprise en sous œuvre sont :
- L’augmentation de la surface d’appui : ici il convient d’augmenter la largeur des fondations pour les stabiliser.
- Le report des charges en profondeurs. Dans ce cas, plusieurs recours sont disponibles mais le principe de base est d’ajouter des éléments en profondeur dans les fondations.
L’injection
Pour venir à bout du renforcement des fondations fragilisées, les professionnels peuvent avoir recours aux injections.
Il s’agit là d’une méthode de renforcement par reconstitution de maçonneries avec un report des charges en profondeur.
C’est une des méthodes les plus courantes car, malgré la délicatesse du chantier, elle reste la plus facilement réalisable.
Dans le cas des injections, il y a une conservation des fondations existantes.
Elles sont renforcées par plusieurs injections réalisées au bas des murs, vers le sol afin d’atteindre les zones les plus profondes à traiter.
C’est une intervention rapide qui est adaptée aux maçonneries immergées et enterrées.
La résine injectée est une solution brevetée.
Grâce à ses caractéristiques expansives, la résine se propage partout où il y a une nécessité. Elle peut en effet multiplier sa taille.
C’est une méthode très robuste qui est stable dans le temps.
Son prix fait partie des moins élevés qu’il existe pour renforcer les fondations.
Même s’il s’agit de situations qu’il faut traiter au cas par cas, nous pouvons donner un tarif, à titre indicatif.
Un minimum de 15 000 € sera en effet facturé pour réaliser ce genre de travaux dans votre copropriété.
Notez tout de même qu’il s’agit de tarifs qui peuvent évoluer à la hausse selon la surface de la zone à traiter.
Les pieux et micro pieux
Les pieux et les micro pieux sont des techniques régulièrement employées dans le renforcement des fondations. Comme les injections de résine, les pieux et les micro pieux sont des techniques de report des charges.
Cette technique est employée dans les problématiques de sols instables, notamment des sols ayant tendance à se tasser.
Pour la réalisation, les professionnels retenus procéderont au forage du sol pour atteindre le cœur des fondations.
Certains modèles de micro pieux bénéficient de têtes auto-perforatrices.
Dans le conduit où est placé le pieu ou le micro pieu, il convient de venir y déverser un coulis de ciment fortement dosé pour venir stabiliser les pieux.
En cas de hauteur des fondations insuffisantes, un rajout de plot ainsi qu’un coffrage en béton viennent compléter l’acte de renforcement.
Les pieux et les micro pieux sont des solutions onéreuses pour la copropriété.
Selon l’étendue des dégâts mais aussi en fonction de la taille du bâtiment sur lequel il faut intervenir, comptez au minimum 10 000 €.
Toutefois des budgets moyens d’environ 30 000 € sont plus largement réalistes.
La technique des puits
Une autre technique de renforcement en sous œuvre consiste à employer des puits.
Si les nappes souterraines le permettent et sont assez basses, il est possible de réaliser le renforcement grâce à la technique des puits.
Ici, les professionnels viennent creuser des puits, sous les fondations du bâtiment afin de les blinder en les bétonnant.
Cette méthode peut aussi être réalisée sous forme de tranchées blindées où les fouilles s’établissent à une profondeur maximum de 3 mètres.
Les méthodes de fouilles sous les fondations d’un bâtiment, que ce soit une maison ou un immeuble, interviennent dans des cas extrêmes qui demandent une attention très accrue pour éviter l’effondrement du bâti.
Ces méthodes font parties des plus chères car elles nécessitent une charge très importante de travail.
Il n’est pas rare que l’enveloppe budgétaire pour ce type de travaux gonfle jusqu’aux alentours de 100 000 €.
Les prix sont largement impactés par la nature du sol qui est déterminée en amont des travaux.
La solution de l’augmentation de la surface d’appui
En augmentant la surface d’appui des fondations, le risque d’affaissement est amoindri.
Il s’agit de solutions qui peuvent être employées pour des cas plus légers, voire en prévention.
Nous retrouvons plusieurs techniques :
- Le renforcement par ajout de butons ou de tirants d’ancrage. Ce sont de grosses structures métalliques qui viennent s’appuyer contre les fondations pour les butons et à l’intérieur des fondations pour les tirants, afin de maintenir les fondations. La résistance de celles-ci à la poussée est donc améliorée.
- Le renforcement par ajout de contres-voiles en béton armé consiste quant à lui à venir couler du béton dans une structure métallique au bord des fondations, afin de permettre leur maintien.
Le drainage ou l’hydratation des sols
Les sols sensibles et fragiles sont propices à l’affaissement des bâtiments.
Ainsi, des sols trop secs ou trop humides peuvent causer de lourds dégâts sur les fondations.
Ici il ne convient donc pas de renforcer les fondations en tant que telles mais plutôt de venir travailler sur l’aspect géologique des sols qui les entourent.
Ainsi, des fondations qui gisent dans un sol favorable dont la consistance est idéale auront bien moins de risques de rencontrer des problèmes structuraux.
Les problèmes de consistance des sols interviennent surtout sur les sols argileux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les assurances
Il est important de bien noter les dates d’apparition des fissures et de tenir un suivi strict.
En effet, en fonction de la date, vous pouvez bénéficier d’assurances pour la prise en charge des travaux qu’impliquent le renforcement des fondations.
Si les problèmes apparaissent dans un délai compris entre 0 et 10 ans après la fin de construction du bâtiment, vous pouvez certainement profiter de la garantie décennale de l’entreprise de construction qui est obligatoire.
À la suite de dégâts des eaux ou d'événements climatiques reconnus pouvant impacter la stabilité des sols, vos assurances personnelles de copropriété peuvent prendre le relais.
Renseignez-vous directement auprès de votre assureur.
