Pourquoi changer de syndic ?
Tout d’abord, changer de syndic n’est pas une décision anodine. En effet, cela repose sur une réflexion sérieuse, basée sur des éléments factuels permettant de déterminer que le syndic en place ne correspond pas, ou plus, aux besoins ou aux capacités de la copropriété.
Ainsi, il est important, avant d’expliquer comment changer de syndic, de préciser quelques données. Tout d’abord, il faut savoir que les missions du syndic sont variées et visent à s’assurer de la bonne gestion de la copropriété. Dès lors, il se charge à la fois de la gestion financière et administrative, de la représentation du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’actions en justice, mais il vérifie également que l’entretien de l’immeuble est correctement réalisé.
Au fil du mandat du syndic, qui peut d’ailleurs être un syndic coopératif, bénévole ou professionnel, une certaine insatisfaction peut se faire jour et créer des tensions, mais également, dans les cas les plus graves, entraîner de lourdes charges financières sur la copropriété.
Toutefois, cette volonté de changer peut aussi découler du fait que la copropriété fraîchement créée s’est automatiquement vue associée un syndic provisoire par le promoteur, puisqu’une copropriété ne peut rester sans syndic.
Quand changer de syndic ?
Un syndic est désigné et élu à l’occasion d’une assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, pour procéder à cette opération, il est indispensable de mettre le sujet à l'ordre du jour de l’assemblée.
Dans la pratique, un mandat de syndic est mis en place pour une durée de 1 à 3 ans. A l’échéance du mandat, les copropriétaires devront automatiquement se prononcer sur le changement ou le renouvellement du syndic.
Mais, dans certains cas, la copropriété ne souhaite pas attendre la fin de mandat pour y mettre un terme. C’est alors la loi de 1965 qui est invoquée puisqu’elle prévoit la possible révocation du contrat liant la copropriété au syndic.
Cette révocation peut se faire, à tout moment, dans le cadre d’une assemblée générale si le syndic ne respecte pas ses obligations légales. Ce sera d’ailleurs aux copropriétaires de prouver la faute de ce syndic.
Parmi les motifs pouvant être invoqués se trouvent les éléments suivants :
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défaut d’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés ;
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défaut de paiement ;
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défaut de convocation de l’assemblée générale annuelle ;
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mauvais établissement du prévisionnel ;
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entretien insatisfaisant de l’immeuble ;
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défaut de mise en exécution des travaux votés en AG...
Comment procéder pour changer de syndic ?
Changer de syndic requiert d’en passer par différentes étapes bien spécifiques. Dans un tout premier temps, il est d’ailleurs recommandé d’échanger avec les différents copropriétaires afin de connaître le sentiment de chacun sur la question. Si, effectivement, l’avis se révèle suffisamment partagé, viendra le moment de réfléchir aux possibles options, dont celle du changement de syndic si aucune autre solution ne semble répondre à la problématique.
Voici, donc, les étapes par lesquelles il faudra automatiquement passer pour changer de syndic de copropriété :
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Etapes |
Présentation |
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Consultation des candidats syndics |
Pour commencer, les copropriétaires vont devoir déterminer le type de syndic souhaité, à savoir un syndic non professionnel (bénévole ou coopératif) ou professionnel.
Dans la pratique, un syndic non professionnel sera plus économique pour la copropriété au niveau des charges. De plus, ce dernier permet bien plus simplement de faire évoluer les projets.
Cette consultation est également l’occasion de déterminer les missions importantes du syndic. Il sera notamment question du nombre et de la nature des immeubles à mettre en gestion. Le nombre d’immeubles gérés par un syndic n’est pas anodin. Afin que ce dernier puisse vous accorder suffisamment de son temps, il ne faudra généralement pas que ce dernier ait plus de 25 immeubles à gérer simultanément. Quant à la nature de ces immeubles, ils seront idéalement similaires au vôtre. Ainsi, la gestion sera plus efficace.
Un autre critère important porte sur la rotation du personnel du syndic. Une trop grande rotation n’est pas signe d’un syndic de qualité. |
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Mise en concurrence des offres |
La loi Alur impose aux syndics de copropriété le respect d’un contrat-type. Les annexes de ce dernier déterminent les missions de gestion courante obligatoires présentes dans le forfait (annexe 1) et les missions particulières pouvant augmenter le montant des charges (annexe 2). Ces contrats doivent alors annoncer les données suivantes :
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Préparation de l’AG de copropriété |
Afin de mettre à l’ordre du jour de votre AG le vote d’un nouveau syndic, il faut transmettre un courrier, via une lettre recommandée avec accusé de réception, au syndic en place. Ce courrier devra indiquer le projet de résolution de Désignation d’un syndic, bien évidemment, mais aussi préciser le ou les contrats de syndics retenus.
Par ailleurs, si ce changement de syndic intervient en cours de mandat, mettant donc en cause le syndic en place, il faudra alors aussi indiquer le projet de résolution de Révocation du syndic avec le détail des fautes permettant de justifier votre décision de rompre le contrat par anticipation. |
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Vote en AG de copropriété |
Lors de l’AG, il faudra ensuite voter la désignation du nouveau syndic parmi les différents dossiers proposés. Il est à noter que ce type de vote répond aux règles de majorité prévues à l’article 25-1 de la loi de 1965, à savoir un vote à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Dans la pratique, lorsque la majorité est atteinte, le dossier ayant obtenu le plus de voix pourra être retenu. A contrario, si cette même majorité n’est pas atteinte, ou que plusieurs dossiers ont obtenu, a minima, le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, il sera alors possible de procéder à un second vote. Ce dernier sera alors un vote à la majorité de l’article 24, à savoir à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. |
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Accueil du nouveau syndic |
Enfin, une fois le nouveau syndic voté, il convient de lui transférer immédiatement les fonctions puisque le mandat du syndic révoqué cesse dès l’élection.
Ce syndic révoqué, s’il s’agissait d’un syndic professionnel, devra, dans un délai d’un mois, transmettre les fonds et l’ensemble des documents et archives en sa possession. Concernant les fonds, ce délai peut parfois être porté à trois mois.
En cas de non-respect de ces délais, le nouveau syndic pourra mettre le syndic révoqué en demeure, via une lettre recommandée avec accusé de réception, de procéder à la transmission. Il pourra également utiliser la remise en mains propres contre récépissé ou émargement, ou le recommandé électronique. Sans réaction sous un délai de huit jours, il est alors possible de saisir le tribunal. |
