Définitions
Les détériorations peuvent être directement liées à un manque d’entretien au fur et à mesure des années. Les sources de celles-ci sont donc souvent causées par des réparations ou rénovations qui ont été trop longtemps repoussées, faute de financement ou d’intérêt pour les travaux. Elle peut également être due à des éléments externes, suite à l’application de tags, à du vandalisme, etc.
Pour un immeuble en copropriété, les travaux nécessaires à la conservation du bâtiment relèvent de la responsabilité du syndic et des copropriétaires (à titre privé mais également pour les parties communes).
Immeuble détérioré
On parle d’immeuble détérioré, non pas lorsque le bâtiment est en mauvais état mais lorsque la porte du hall d’entrée a été vandalisée, lorsqu’un mur ou les boîtes aux lettres ont été recouverts de graffitis et de tags en tout genre, lorsque la porte d’accès à un étage a été forcée, etc. Dans les grandes villes, les habitations collectives sont généralement beaucoup touchées par ce genre de dégradations, qui peuvent malheureusement se répéter.
Attention, les actes d’incivilités comme les poubelles laissées sur le pas de la porte, les mégots lancés par la fenêtre, etc., ne peuvent pas vraiment être sanctionnés. Même si le coupable est aisément identifiable, la seule chose que pourra faire le copropriétaire gêné est de rappeler à son voisin les règles de copropriété. Il pourra aussi passer par le syndic pour cela.
Immeuble insalubre
On parle d’immeuble insalubre lorsqu’un taux d’humidité trop important apparaît dans le logement. Le problème est généralement lié à l’état de la toiture et/ou des murs. Sont également déterminants dans cette catégorisation : les installations électriques défectueuses, les installations sanitaires vétustes, etc. Les risques sont aussi bien sur le plan sécuritaire que sur celui de l’hygiène. La présence de plomb engendre, quant à elle, des risques de saturnisme. Un logement insalubre peut également ne pas être raccordé en eau ou en électricité. Ne répondant pas aux normes de « décence », les lots de la copropriété ne pourront pas être proposés à la location par les copropriétaires.
Immeuble en péril
On parle d’immeuble en péril lorsque la solidité du bâtiment est mise en danger. Les risques sont alors valables pour les résidents mais aussi pour le voisinage et les passants. Planchers, escaliers, murs en mauvais état, fuites de toiture, fissures et lézardes dans les murs, sont autant de problèmes correspondant au statut d’immeuble en péril. Lorsque des risques d'effondrement sont décelés, il s’agit également d’un immeuble en péril.
Immeuble détérioré : les solutions en copropriété
Dans une copropriété, un locataire doit se référer au propriétaire bailleur du logement pour porter plainte contre X si les dégradations ont été réalisées sur le logement de celui-ci. Par exemple, si c’est la porte d’entrée de l’appartement qui a été vandalisée. Si les détériorations touchent les parties communes, c’est alors le syndic de copropriété qui est tenu de porter plainte contre X, toutefois lorsqu’il ne s’agit pas du hall d’entrée, il peut avoir besoin de l’accord des copropriétaires.
Pour que les forces de police soient autorisées à entrer dans la propriété privée qu’est une copropriété, le syndic doit, tous les ans, procéder au vote de l’assemblée générale pour autorisation. Ce point porte le nom de “réquisition permanente des forces de l’ordre”.
Dégradations : les frais de remise en état
La personne ayant causé les dégradations malintentionnées n’est malheureusement pas toujours identifiée. Lorsqu’elle l’est, les dégâts seront à sa charge. Dans la plupart des cas, toutefois, elle ne l’est pas et c’est alors à l’ensemble des copropriétaires de payer les frais de remise en état des conséquences des dégradations.
Des soupçons ne sont pas suffisants pour imposer le règlement à un tiers.
Bénéficier d’un enlèvement gratuit de tags
En ce qui concerne les tags et les graffitis, certaines mairies procèdent à l’enlèvement gratuit des tags lorsque la façade de l’immeuble en copropriété est en bord de rue et que la façade a un lien directe avec la voie publique. Il faut toutefois que la surface recouverte soit inférieure à 10 m² et que les tags soient placés à moins de 3 mètres du sol. La prise en charge ne sera faite que si le support de la façade ne pose pas de problème technique pour le retrait des tags et graffitis. De plus, le syndic de copropriété et les copropriétaires devront accepter de prendre l’engagement d’abandonner leur droit de retour envers la municipalité après que les travaux seront effectués. Ce sera au syndic de faire la demande auprès de la mairie correspondante, il pourra le faire en utilisant ce modèle de lettre.
Les mairies proposent ce service notamment parce que la présence de tags et de graffitis, si petits soient-ils, invite d’autres tagueurs à venir à leur tour, raison pour laquelle il faut prendre ce problème en main le plus rapidement possible.
Prise en charge des frais par l’assurance
C’est le syndic qui se charge de souscrire à l’assurance de copropriété de l’immeuble. Les frais sont ensuite répartis entre les copropriétaires. En cas de dégradations dans les parties communes, c’est donc l’assurance habitation de la copropriété qu’il faudra contacter. En cas de dégradations dans les parties privatives, ce sera l’assurance habitation du copropriétaire ou du locataire.
Attention, certaines dégradations ne sont pas prise en compte par les assurances, ainsi, un acte de vandalisme comme une porte enfoncée sera pris en charge à hauteur de ce qui a été prévu lors de la signature du contrat d’assurance habitation. Toutefois, pour ce qui est des graffitis et des tags, ce n’est pas toujours le cas, ce sera au syndic de se renseigner. Avec une assurance multirisques et si la plainte est déclarée dans les 48 heures au poste de police, ils sont cependant compris dans les actes de vandalisme couverts en intérieur comme en extérieur de bâtiment.
Lorsque l’assurance prend en charge ce genre d’incident, il reste à la charge, d’un copropriétaire ou de la copropriété (s’il s’agit respectivement des parties privatives ou des parties communes), la franchise à payer. En cas de vandalismes répétés, il sera donc conseillé de trouver des solutions alternatives, comme présenté ci-dessous.
Décourager les vandales
Lorsque les infractions se répètent, il est conseillé à la copropriété de se prémunir de futures autres dégradations en décourageant les vandales avant même qu’ils n’interviennent. Pour cela, installer un système de vidéosurveillance dans les parties communes pourra avoir l'effet escompté puisqu’ils seront conscients qu’ils sont filmés ou, s’ils ne s’en rendent pas compte, il sera possible de les identifier pour que les frais de réparation soient à leur charge.
Les images enregistrées par les caméras de surveillance ne pourront être visualisées que par les forces de police. Attention cependant, la mise en place de caméra de surveillance est réglementée, il faudra notamment obtenir l’accord des copropriétaires et déclarer la mise en place de ce dispositif au sein de la copropriété auprès de la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés).
Concernant les tags et les graffitis plus particulièrement, il est conseillé d’appliquer une peinture lisse et/ou brillante puisqu’elle les empêchera de correctement accrocher sur la façade. Pour aller plus loin, il existe également des peintures et vernis spécialement conçus anti-tags. Leur fonction est d’empêcher la pénétration du tag dans l’enduit, ce qui est un bon moyen de décourager les tagueurs. Un expert de la sauvegarde des bâtiments pourra vous renseigner à ce sujet.
Immeuble insalubre, immeuble en péril : les solutions en copropriété
Lorsqu’un immeuble est considéré en péril, ou dangereux, les travaux sont généralement très urgents, mais les prix très élevés ne font pas nécessairement partie du budget des copropriétaires. Dans un tel cas, la mairie est en droit de les faire exproprier afin de procéder elle-même aux travaux et limiter tout risque pour la sécurité des résidents mais également des résidences mitoyennes, des passants dans la rue, des routes avoisinantes, etc.
Dans certains cas, les copropriétaires n’ont pas les moyens de payer les travaux, dans d’autres il ne souhaitent pas débourser des sommes pouvant avoisiner 30 000 € de travaux pour un appartement de 30 m².
De plus, si le logement est loué, ce sera au bailleur de reloger à ses frais le locataire.
Ecroulement des planchers
L’un des plus gros risques encourus par les résidents dans un immeuble insalubre est la possibilité imminente de l’écroulement des planchers des caves ou des appartements, par exemple. Cela dénote des problèmes de sécurité, d’hygiène et de salubrité certains et est d’autant plus grave pour les bâtiments recevant du public. Cela peut notamment être le cas en copropriété lorsqu’elle abrite aussi des commerces ou des cabinets de professions libérales, etc.
La cause majoritaire des effondrements de tous types de planchers est due aux infiltrations d’eau. L’écroulement des murs porteurs ou de la toiture est également tout à fait possible pour les mêmes raisons.
Un arrêté de péril
Le maire de chaque ville (à Paris il s’agira du préfet de police) a le pouvoir de prendre un arrêté de péril concernant un immeuble en copropriété dans le cas où il estime que l’état de ce dernier est dangereux aussi bien pour les résidents que pour leurs voisins ou encore les passants dans la rue.
La procédure alors lancée, l’est à l’encontre des copropriétaires de l’immeuble. La réhabilitation en est donc à leur charge.
- Un arrêté de péril ordinaire n'expose pas de risque immédiat. La notification de mise en péril est envoyée par la mairie au syndic de copropriété. Les copropriétaires doivent être informés par cette procédure au plus vite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic dispose de deux mois pour répondre au maire en l’informant de ses observations.
- Un arrêté de péril imminent occasionne un risque important et proche. Un expert vient examiner l’état de solidité du bâtiment, il remet ensuite un rapport à la mairie où il donne cette information ainsi que les solutions techniques possibles.
Qu’il s’agisse de travaux de démolition ou de réparation, ils sont à la charge des copropriétaires et doivent être réalisés dans un délai imposé. Ce sera ensuite l’expert sélectionné par la mairie qui viendra effectuer la vérification de la conformité des travaux réalisés. Lorsque les travaux ne sont pas effectués, la mairie procède à une mise en demeure ainsi qu’aux sanctions précisés ci-après.
Les risques d’amende
Le décret du 9 décembre 2015 de la loi ALUR pénalise financièrement les propriétaires d’un immeuble insalubre. L’amende se paie dans la durée et ne cesse qu’une fois les travaux de réhabilitation effectués. Ce décret a vu le jour afin de lutter contre l’habitat indigne. Les copropriétaires ont ainsi une astreinte administrative qui ne leur permet plus d’attendre la substitution des autorités publiques pour effectuer les travaux lorsque la copropriété a reçu :
- un arrêté d’insalubrité ;
- un arrêté de péril ;
- un arrêté de sécurité.
Ainsi, le montant de l’amende équivaudra à 20 € par jour de retard et ceci pour chaque logement de la copropriété. Lorsqu’il y a une interdiction d’occuper le logement en sus, 50 € par jour de retard sont à ajouter.
L’astreinte administrative est plafonnée à 1 000 € par jour de retard et 50 000 € pour le total des sommes demandées. Ne sont pas concernés par ces plafonds : les équipements communs de la copropriété.
Attention, une majoration de 20 % sur ces astreintes est effective tous les mois jusqu’à ce que les travaux de réhabilitation soient dûment effectués.
Les droits du locataire
Lorsque les normes de salubrité ne sont pas atteintes dans un logement loué, le locataire de celui-ci est en droit, s’il bénéficie des APL, de prévenir la CAF. En effet, dans ce genre de cas, le propriétaire a pour obligation de réaliser des travaux. S’il n’y procède pas la CAF, suspend le versement des APL, cette part ne sera pas non plus à la charge du locataire, toutefois, leur montant sera amputé au prix total du loyer et le bailleur ne recevra plus qu’une partie du règlement.
Dans le cas d’un arrêté de péril, le locataire n’a plus besoin de payer le loyer au bailleur le temps que la réhabilitation soit effectuée et cela même si l’arrêté de péril ne concerne que les façades de l’immeuble et qu’aucune interdiction d’habiter le bâtiment n’a été ordonnée. En effet, la mesure de suspension des loyers relative à la sécurité des occupants est valable pour un logement concerné par une réhabilitation moyennant généralement une interdiction d’y habiter mais est tout autant valable lorsque seules les parties communes de la copropriété doivent être réhabilitées puisque le quote-part du lot du bailleur comprend aussi les parties communes.
Lorsque la copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril, les locataires ne sont plus redevables des loyers et des charges à partir du premier jour du mois suivant. Si les locataires doivent être relogés, ce sera également à la charge du copropriétaire. Si le copropriétaire ne s’en occupe pas, le maire imposera le relogement des locataires. Les frais seront toutefois à la charge du bailleur et augmenté par des intérêts, voire même accompagné de poursuites pénales.
Les aides au financement
Dans des opérations de réhabilitation totale de l’habitat qualifié “insalubre irrémédiable” ou “dangereux”, des aides au financement existent. Lorsque l’ensemble du bâtiment doit être remis aux normes ou restauré, une solution de relogement durable et un accompagnement social adapté doit être proposé aux habitants ne pouvant plus loger dans leur domicile. Pour cela, il existe deux dispositifs : RHI et Thirori.
La mise en place de ces deux dispositifs nécessite une étude de faisabilité préalable qui permet de définir les conditions de mise en place adéquates. L’Agence nationale de l'habitat (ANAH) peut permettre de bénéficier d’une aide à hauteur de 50 % du montant HT que coûte cette étude de faisabilité. Le plafond de cette subvention est de 200 000 € HT.
Résorption de l’habitat insalubre (RHI)
Pour les immeubles considérés comme étant dans un état irrémédiable ou dangereux, les résidents devront quitter les lieux, ce dispositif est mis en place sous maîtrise d’ouvrage publique locale.
Restauration Immobilière Thirori
Pour les immeubles ayant reçu un arrêté de péril ordinaire, d’insalubrité remédiable ou bien une prescription de mise en sécurité, ce dispositif concerne la réhabilitation lourde d'un ou plusieurs immeubles lorsqu’ils ont été acquis, au préalable, soit à l’amiable soit suite à une expropriation.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les travaux d’office
Dans les cas considérés comme dangereux ou insalubres, un arrêté de police pourra être assigné à la copropriété. Lorsque les copropriétaires ne peuvent pas financer les travaux, la collectivité locale pourra se charger d’effectuer les travaux d’office en se substituant à un ou plusieurs copropriétaires ne pouvant pas payer leur part des travaux.
Il est possible de bénéficier de l’ANAH à hauteur de 50 % du montant HT, cette fois-ci, sans plafond d’aide.
