Rénovation énergétique : les travaux concernés
Lorsqu’il est question de rénovation énergétique, il faut savoir que certains travaux seulement sont concernés. Il s’agit notamment de tous les postes de travaux qui permettront une nette amélioration des performances sur le plan énergétique des logements mais également des parties communes.
Afin de réduire toujours plus les consommations de chauffage de la copropriété et donc pour diminuer la facture qui est en lien avec ses dépenses mais aussi pour améliorer le confort des occupants, réduire l’empreinte carbone du bâtiment en diminuant les émissions de gaz à effet de serre ainsi que pour valoriser le patrimoine, les travaux concernés sont les suivants :
- le remplacement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire au profit d’une version plus économe, plus saine pour l’environnement, basée sur l’utilisation d’énergies renouvelables, énergies gratuites et inépuisables.
- la mise en place d’une isolation performante pour éviter les pertes tout comme les entrées de chaleur. Une bonne isolation permettra donc de limiter fortement la présence de ponts thermiques. En copropriété, le plus simple est d’avoir recours à une ITE (Isolation Thermique Extérieure). Elle consiste donc à venir appliquer une couche d’isolant par l’extérieur du bâtiment. C’est une technique intéressante qui permet à la fois d’améliorer les performances sur l’intégralité de la copropriété mais aussi de donner un nouvel aspect au revêtement extérieur. De plus, ce type de travaux est plus simple à réaliser car il n’est pas nécessaire d’intervenir dans chaque lot de la copropriété. Il est aussi possible de réaliser une isolation par l’intérieur, c’est-à-dire au sein de chaque logement mais il s’agit d’une solution bien plus contraignante à mettre en place. L’isolation peut aussi concerner la toiture ou encore les menuiseries.
- la pose d’un système de ventilation efficace. Une bonne ventilation est indispensable car cela permet de lutter contre les pollutions intérieures auxquelles sont soumis les bâtiments à usage d’habitation.
Les obligations en copropriété en matière de rénovation énergétique
Le principe même d’une copropriété repose sur l’obligation d’entretien et de conservation du bâti. Cela implique donc, la mise en place de travaux de rénovation énergétique afin de pouvoir jouir pleinement d’une copropriété saine et en bon état.
1) Obligation de décence
Il faut aussi savoir qu’un logement, pour être loué, doit impérativement respecter les critères de décence qui sont fixés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. De ce fait, le lot devra impérativement disposer d’un mode de chauffage/production d’ECS aux normes, d’une ventilation en état de fonctionnement, d’une bonne étanchéité à l’air et aux infiltrations et ne pas présenter de risques pour la santé des occupants.
2) Obligation d’un DPE, audit ou DTG
Afin de pouvoir aiguiller les travaux de rénovation énergétique, il faut savoir que passer par la réalisation d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un bon point de départ et est même, dans certains cas, obligatoire. Le DPE est un document qui reprend les consommations énergétiques de la copropriété, qui liste les divers équipements énergétiques dont elle est équipée ainsi que le type d’énergie utilisé. Son rôle est notamment de pouvoir mettre en exergue des travaux à réaliser afin d’améliorer les performances sur le plan thermiques notamment du bâtiment.
Ainsi, la loi du 22 août 2021, à savoir la loi climat et résilience, impose la réalisation d’un DPE dans les cas suivants :
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Nature de la copropriété |
Date d’obligation de réalisation d’un DPE |
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copropriété de + de 200 lots |
01/01/2024 |
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copropriété composée de 50 à 200 lots |
01/01/2025 |
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copropriété de moins de 50 lots |
01/01/2026 |
Pour les copropriétés dont le dépôt de permis de construire a été réalisé avant le 1er janvier 2013, disposer d’un DPE est obligatoire.
En ce qui concerne les copropriétés composées de plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, un audit énergétique sera alors obligatoire. Il s’agit d’une étude encore plus poussée du bâtiment que celle réalisée dans le cadre de l’élaboration d’un DPE.
Le DTG (Diagnostic Technique Global) est quant à lui indispensable pour toutes les copropriétés de moins de 10 ans mais également pour celles qui ont été signalées comme insalubres. Il doit mettre en évidence les travaux à mener pour remettre la copropriété aux normes.
3) Obligation d’un PPT
Le PPT, à savoir le Plan Pluriannuel de Travaux est incontournable pour les bâtiments de plus de 15 ans. Il est constitué à l’aide du DPE, audit ou DTG et permet notamment de donner la priorité aux divers travaux à effectuer au sein de la copropriété. Il permet également de chiffrer les économies d’énergie envisageables suite à ces travaux mais aussi le budget qui y est assigné. Un calendrier des opérations est aussi indiqué.
4) Obligation du fonds travaux
Pour les copropriétés composées de plus de 10 lots, le fonds travaux est obligatoire. Il s’agit d’une réserve d’argent constituée par les copropriétaires qui permet alors de prendre en charge les travaux de rénovation énergétique notamment. Il représente environ 5 % du budget prévisionnel annuel. Ce dernier n’est pas obligatoire dès lors que l’audit ne mentionne pas de travaux à réaliser dans les 10 prochaines années.
Quel est le calendrier prévisionnel en place ?
Pour mener à bien le projet d’amélioration énergétique des logements, le gouvernement, en plus de mettre des aides en place, impose également un calendrier pour la réalisation des travaux. Pour éliminer autant que possible la précarité énergétique et lutter contre les logements trop énergivores, des obligations ainsi que des interdictions sont mises en place.
Voici ce qu’il faut savoir sur ce calendrier :
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Date |
Remarques |
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2023 |
interdiction location logements classés en G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an |
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2025 |
interdiction location de tous les logements classés en G |
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2028 |
interdiction de louer des logements classés en F |
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2034 |
interdiction de louer des logements classés en E |
Il est donc indispensable de mettre en place des travaux pour améliorer les conditions énergétiques d’un logement afin de gagner en efficacité dans la classification et donc, pouvoir continuer de mettre son logement en location.
Des actions sont également menées pour lutter contre les modes de chauffage trop énergivores et trop polluants. Ainsi, depuis le 1er juillet 2022, il est dorénavant interdit d’équiper les copropriétés neuves ou existantes d’un système de chauffage au fioul.
En cas de panne de l’appareil déjà en place, il faudra alors prévoir son remplacement par un équipement moins polluant. Ainsi, il sera impératif de choisir un mode de chauffage dont les émissions de gaz à effet de serre ne dépassent pas 300 gCO2eq/kWh PCI.
Pour ce qui est du gaz, système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire qui équipe la majeure partie des copropriétés, il sera interdit d’ici l’horizon 2025.
Ces diverses interdictions poussent alors les bâtiments à s’orienter vers des modes de production de chaleur plus économes et plus sains pour l’environnement, vers les énergies renouvelables, avec l’installation de pompes à chaleur notamment ou encore de chaudières biomasse.
Marche à suivre pour des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Il est important de souligner que, dans une copropriété, il n’est pas possible de débuter des travaux, quels qu’ils soient, n’importe comment. Il faut, en effet, suivre un certain procédé avant de pouvoir mettre en place ces travaux.
Ceci s’explique notamment par le fait que ce sont les copropriétaires qui financent, en partie, les travaux du bâtiment.
C’est pourquoi, pour des travaux de rénovation énergétique notamment, il faudra réunir une assemblée générale, ordinaire ou extraordinaire et mettre le point à l’ordre du jour de ladite réunion.
Ainsi, pour tous travaux en lien avec des économies d’énergie comme le sont les travaux de rénovation énergétique, le vote devra donc obtenir une majorité absolue de suffrage, c’est-à-dire un vote à la majorité de l’article 25, soit le recueil de la majorité des votes des copropriétaires présents, absents ou représentés.
Il sera également nécessaire de présenter plusieurs devis chiffrés issus de différents prestataires afin de pouvoir choisir l'entrepreneur qui se chargera de la réalisation des travaux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quelles aides pour la rénovation énergétique en copropriété ?
Pour aider au financement des divers travaux de rénovation énergétique, il faut savoir qu’il est possible de bénéficier d’un certain nombre d’aides. Néanmoins, pour être éligible à ces subventions, les travaux devront impérativement être effectués par un artisan Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).
MaPrimeRénov’ Copropriété est sans doute l’aide la plus importante pour le financement de travaux de rénovation énergétique sur les parties communes. Pour y être éligible, il faut toutefois que les travaux engendrent un gain énergétique d’au moins 35 %. Il faut aussi que la copropriété ait plus de 15 ans et que les travaux soient dirigés par une assistance à maîtrise d’ouvrage.
Parmi les aides disponibles pour que les copropriétés puissent financer leurs travaux de rénovation énergétique, il leur est possible de contracter un éco prêt à taux zéro. Il s’agit en réalité d’un crédit souscrit auprès d’un établissement financier. La particularité de cet emprunt est l’absence totale d’intérêt à rembourser. Il faut toutefois que la copropriété soit achevée depuis plus de 2 ans.
