Rappel sur le syndic de copropriété
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il peut être intéressant de faire un bref rappel sur ce qu’est le syndic de copropriété. Ce dernier est composé de la totalité des copropriétaires du bâtiment. Toutefois, une personne, qu’elle soit morale ou physique en est le représentant.
Le syndic peut être bénévole, coopératif ou encore professionnel.
Peu importe la nature du syndic, son rôle reste le même, à savoir assurer la gestion de la copropriété. Pour ce faire, certaines obligations se doivent d’être observées. Il est notamment question de la gestion des postes suivant :
- entretien des espaces communs
- gestion du budget
- organisation des travaux
- gestion de la comptabilité
- gestion de l’entretien des parties communes, qu’elles soient extérieures comme intérieures
Pour traiter de l’ensemble des sujets précédemment énoncés, le syndic se doit de tenir une réunion d’assemblée générale annuelle. Toutefois, en cas de besoin, il est aussi possible de recourir à des réunions extraordinaires au cours de l’année.
Qui ouvre le compte bancaire de la copropriété ?
Le syndic de copropriété est chargé de réaliser l’ouverture du compte bancaire au nom de la copropriété. Pour ce faire, un délai de trois mois suivant l’élection du syndic doit impérativement être respecté. C’est donc durant ce laps de temps que le compte devra être ouvert.
Auparavant, la copropriété de moins de 15 lots pouvait se voir dispenser d’une ouverture de compte bancaire séparé. Il faut noter que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, même ces copropriétés ne sont plus exemptées d’ouvrir un compte en leur nom.
Pour ce qui est du choix de l’établissement bancaire dans lequel sera hébergé le compte, c’est au syndic de prendre la décision. Il se peut toutefois que le syndicat des copropriétaires s’y refuse. Pour ce faire, le choix de la banque est un point qui doit être mis à l’ordre du jour d’une réunion d’assemblée générale et qui doit faire l’objet d’un vote à la majorité absolue. Il se peut alors que les copropriétaires votent contre. En effet, selon la banque, les frais bancaires associés peuvent être plus ou moins conséquents, ce qui peut alors entraîner des augmentations de charges pour les copropriétaires.
L’établissement bancaire peut alors être une banque classique, c’est-à-dire une banque physique, mais cela peut aussi être une banque en ligne qui permettent bien souvent d’obtenir des frais de banque moins élevés. Toutefois, les banques traditionnelles permettent une certaine proximité et disposent généralement d’une offre de services plus étoffée.
Comment ouvrir un compte bancaire pour une copropriété ?
Une fois que le point a été voté en assemblée générale et que l’établissement bancaire est déterminé, il est possible de passer aux choses concrètes, c’est-à-dire à l’ouverture du compte en question.
Cette opération peut se décomposer en plusieurs phases, à savoir :
- étape 1 : prendre rendez-vous avec la banque : le mieux reste de trouver un établissement à proximité de la copropriété.
- étape 2 : préparation du dossier administratif : il faudra fournir un certain nombre de justificatifs à la banque pour réaliser l’ouverture du compte bancaire. Généralement, seront demandés une pièce d’identité du syndic ou du président du conseil syndical dans le cadre d’un syndic coopératif, le procès-verbal de l’assemblée générale signé du président et du secrétaire indiquant quel type de syndic est en place au sein de la copropriété, le règlement de la copropriété, le dossier d’ouverture de compte bancaire dûment complété, le contrat de syndic, le compte rendu du conseil syndical où est nommé le président dudit conseil, les pièces d’identité des conseillers syndicaux qui auront un accès au compte en banque. Il faut noter qu’en aucun cas, il ne sera obligatoire de fournir un quelconque document fiscal ou comptable.
- étape 3 : disposer des fonds de l’ancien compte bancaire : dans le cas d’un syndic sortant, ce dernier se doit, conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de remettre les fonds de la copropriété au syndic nouvellement élu et ce, dans un délai d’un mois à compter de la fin de ses fonctions.
Il faut aussi souligner qu’en plus d’un compte bancaire séparé pour la copropriété, la loi Alur instaure également l’obligation de disposer d’un compte de placement spécifique pour le fonds travaux. Il est impératif que ce compte soit un compte rémunéré, qu’il s’agisse d’un livret A ou d’un autre type de compte. Pour rappel, le fonds travaux est une réserve d’argent qui a pour vocation d’anticiper les travaux importants dans la copropriété et généralement prévus dans le plan pluriannuel de travaux. Il peut alors question de réfection de toiture, d’un ravalement de façade, d’un changement de mode de chauffage et autres.
Qu’est-ce qu’un compte bancaire séparé et individualisé ?
Peu importe le modèle de syndic au sein de la copropriété, syndic professionnel, syndic bénévole ou syndic coopératif, un compte bancaire séparé est de mise. Il faut savoir que le compte bancaire séparé n’est autre qu’un compte courant.
Le compte individualisé est devenu une pratique illégale avec la promulgation de la loi ALUR. Ce type de compte concernait en réalité les syndics professionnels. Un compte individualisé est en fait un sous-compte d’un compte général au nom du cabinet de syndic. Parfois, les syndics professionnels ouvraient un compte général pour toutes les copropriétés dont ils avaient la charge et chaque compte individualisé représentait en réalité une copropriété.
Pourquoi opter pour un compte bancaire séparé ?
Ouvrir un compte bancaire séparé au nom d’une copropriété est en réalité une protection. En effet, dans le cas où le syndic ferait faillite, il pourrait utiliser les fonds de la copropriété. Avec un compte séparé, cela n’est pas possible. Les finances de la copropriété sont à elle seule et personne ne peut y toucher.
Pour savoir si le syndic a bien ouvert un compte bancaire séparé, il est possible d’effectuer un rapide contrôle. Ce dernier consiste simplement à vérifier le nom figurant sur l’IBAN du compte qui doit donc être au nom de la copropriété. Il est aussi possible de vérifier cet intitulé sur le compte sur lequel les copropriétaires versent leurs charges de copropriété.
L’intérêt du compte bancaire séparé est de concentrer l’ensemble des dépenses et des recettes de la copropriété. Le but étant d’avoir une meilleure gestion des finances de la copropriété mais aussi une parfaite transparence à l’égard des copropriétaires.
Ce compte sert notamment pour le règlement des dépenses courantes telles que les charges locatives, les salaires du personnel de la copropriété ou encore les factures d’entretien. Il sert aussi pour le recueil des fonds des copropriétaires comme les appels de charges par exemple. Il permet aussi de réaliser des virements, notamment pour alimenter le compte dédié au fonds travaux mais aussi pour émettre des chèques afin de payer certains prestataires ou fournisseurs. Pour finir, il est aussi possible de déposer des fonds excédentaires sur le compte bancaire séparé. Cela permettra alors l’alimentation du fonds travaux ou servira encore de provisions pour travaux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Procédure si le syndic n’ouvre pas de compte séparé pour la copropriété
Il se peut que le syndic de copropriété n’ouvre pas de compte bancaire séparé dans le délai légal de trois mois suivant son élection. Dans ce cas, c’est considéré comme une faute de gestion.
Il est alors préconisé de faire un rappel auprès du syndic afin de lui remémorer ses obligations. Ceci se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette première action ne suffit pas pour faire réagir le syndic, il est alors possible de réaliser une mise en demeure par le biais d’un avocat.
Enfin, si ces mesures ne sont toujours pas suffisantes, sachez que vous êtes en mesure de procéder à la révocation du syndic. En, effet, il s’agit d’un motif tout à fait légal pour le renvoyer. La nullité du mandat du syndic peut être déclarée en cas de non-respect de ses obligations comme l’est l’ouverture d’un compte bancaire séparé.
Dans ce dernier cas, une réunion d’assemblée générale devra alors être convoquée dans les plus brefs délais afin de désigner un nouveau syndic pour la copropriété.
