A quoi sert le pré-état daté ?
Le pré-état daté est constitué d’un ensemble d’informations financières concernant la copropriété qui sont communiquées à l’acquéreur afin que celui-ci ait à sa disposition toutes les informations nécessaires à une décision éclairée.
Que contient le pré état-daté ?
Les informations que doit contenir le pré-état daté sont énoncées à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation.
Parmi les informations financières permettant d’éclairer l’acheteur, le pré-état daté détaille :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire cédant au cours des deux années précédant la vente par le copropriétaire vendeur ;
- Le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire cédant,
- Les éventuelles sommes restant dues au syndicat de copropriété par le copropriétaire cédant,
- Les sommes qui seront dues au syndicat de copropriété par l’acheteur,
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Ces différents renseignements sont des informations dont le copropriétaire vendeur dispose puisque figurant sur des documents obligatoires qui ont du être annexés aux convocations aux assemblées générales ou lui être remis à l’issue de celles-ci.
Qui établit le pré-état daté ?
Si l’état daté est un document obligatoirement établi par le syndic, le pré-état daté peut être établi par le copropriétaire cédant lui-même puisqu’il dispose de tous les éléments pour le faire.
Rien n’empêche toutefois le copropriétaire cédant de consulter le syndic à cet effet.
A Quelle date doit être établi le pré-état daté ?
Si la loi ALUR n’a pas précisé la date des informations à mentionner sur le pré-état daté, la ministre du logement a tranché en stipulant que la date d'établissement des différentes informations comptables serait celle du document comptable dont elles sont issues.
En d’autres termes, il s’agit de la date de clôture du dernier exercice comptable précédent la vente.
Pour ce qui est des sommes restant dues par le copropriétaire cédant au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues par l’acquéreur, la date prise en compte est celle de l’état daté.
Quel est son coût ?
Juste après l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les syndics ont établi les pré-états datés qu’on leur demandait et les ont facturés entre 100 et 300 euros en moyenne. Deux réponses ministérielles sont venues préciser que les syndics n’avaient pas à intervenir dans l’élaboration du document que le copropriétaire cédant pouvait réaliser seul.
Par ailleurs, depuis le décret du 26 mars 2015 et sa mise en application le 2 juillet 2015, les syndics ne peuvent plus facturer en dehors du forfait qu’un nombre limité de prestations accessoires, strictement énumérées. Seuls six postes correspondent à ces prestations particulières pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire. L’établissement d’un pré-état daté n’en fait pas partie.
Le pré-état est donc réalisé par le copropriétaire cédant, ou si le syndic s’en charge, il n’est pas facturé.
Sous quelle forme le transmettre ?
Le pré-état daté peut être transmis par tous moyens et tous supports, par exemple par courrier électronique.
Il est accompagné d’autres documents mentionnés à l’article L 721-3 du code de l’habitation et de la construction :
- Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
- Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1.
A noter : si l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la copropriété, il n’y a pas d’obligation à joindre ces documents, alors que le pré-état daté doit l’être.
Absence de pré-état daté : quelles conséquences ?
Selon L’article L 721-3 du code de l’habitation et de la construction, si les documents prévus à l’article L 721-2 du CCH ne sont pas remis au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
L’état daté
Prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’état daté est obligatoirement établi par le syndic, et remis à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente. Ce document obligatoire vise à informer l’acquéreur et reprend les informations du pré-état daté en les réactualisant.
Son contenu est précis et détaillé de façon à bien renseigner l’acheteur.
L’état daté comporte trois parties :
- Première partie : le syndic indique les sommes restant dues par le vendeur à la date de la vente comprenant les éventuels impayés des exercices antérieurs. Cette information est donnée sous réserve d'apurement des comptes.
- Deuxième partie : le syndic mentionne les sommes que le syndicat est susceptible de devoir au copropriétaire vendeur.
- Troisième partie : le syndic fait figurer les sommes qui seront à la charge de l'acheteur après la vente.
Il mentionne en annexe les éventuelles actions en justice en cours dans lesquelles la copropriété est engagée.
