Quelles sont les parties communes dans une copropriété ?
Avant de bien définir les financements possibles dans le cadre des parties communes d’une copropriété, encore faut-il bien connaître jusqu’où peut aller cette notion de parties communes. Bien sûr, pour la plupart des locaux, vous n’aurez aucun doute puisque tout le monde sait que les halls d’entrée ou les escaliers entrent dans cette dénomination.
Il en est de même pour tout ce qui est voies d’accès, cours, parkings (hors garages personnels), jardins.
Moins évident, tout ce qui est canalisations, réseaux d’eau et d’électricité, gaines et têtes de cheminées entrent aussi dans les parties communes.
Il faut encore ajouter ce qui est ascenseur et chauffage collectif.
Et ne pas oublier le sol de la copropriété et le gros oeuvre du bâtiment (murs, charpente, couverture).
Il peut arriver que la copropriété considère certains éléments comme étant privatifs, mais c’est une décision qui n’a que peu d’intérêt puisque, par exemple, une partie de mur du gros oeuvre rétrocédée à un propriétaire ne lui donnerait aucun droit d’intervenir dessus puisqu’il porterait atteinte à la solidité de l’ensemble.
Autre cas particulier lorsqu’un propriétaire détient un droit de jouissance exclusive, par exemple sur une cour ou une partie de jardin, le règlement de copropriété détermine qui en a l’entretien mais, généralement, ce sera le propriétaire qui en a cette jouissance.
Comment décider de travaux de rénovation ?
Que ce soit pour rafraîchir (peintures, ravalement de façade), pour isoler (isolation par l’extérieur), pour réparer (changement d’une chaudière), ou pour équiper (installation d’un ascenseur), ces travaux devront être votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par exemple, les travaux d’entretien sont décidés à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des voix des personnes présentes ou représentées. Par contre, la majorité absolue est requise dans certains cas (majorité des copropriétaires, présents ou non) : travaux obligatoires du fait du respect de normes, travaux demandés par un copropriétaire à ses propres frais, économies d’énergie n’entrant pas dans les dépenses courantes et amortissables en moins de 10 ans.
Enfin, certains types de travaux nécessitent une majorité double, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents ou non représentants au moins les ⅔ des voix de l’ensemble, présents ou non. C’est le cas des travaux de transformation visant à améliorer l’ensemble.
C’est ensuite le syndic qui prend en charge de faire réaliser ces travaux, après demandes de devis et choix de l’entreprise qui les réalisera.
La répartition de la charge des travaux
Sauf clause contraire, la répartition des travaux se fait en fonction de la quote-part de chacun des copropriétaires, appelée le tantième. La valeur de chaque partie privative se calcule selon sa superficie, sa situation (un appartement au rez-de-chaussée ne prend pas part au financement de la rénovation d’un ascenseur), de sa consistance, c’est-à-dire qu’est aussi prise en compte l’utilité d’un bien pour un propriétaire. Par contre, il n’est pas tenu compte de la destination de la propriété (appartement, local professionnel, local commercial).
Ces tantièmes prennent donc en compte la surface du bien, sa localisation (étage, orientation, vue) et les éventuels éléments de confort personnels (ascenseur, terrasse, jardin privatif, etc.).
Lorsqu’un propriétaire s’est opposé à la réalisation d’une rénovation, il peut bénéficier d’un fractionnement de paiement, par exemple d’un versement d’1/10ème chaque année, pendant 10 ans ; la somme à payer sera cependant augmentée des intérêts d’emprunt.
Aide au syndicat des copropriétaires
C’est la première possibilité pour une copropriété et, notamment, lorsqu’elle risque de se retrouver en difficulté devant l’ampleur des travaux nécessaires et qu’elle entre dans “Opération programmée” de l’ANAH. De la même façon, l’ANAH propose des aides lorsque certains bâtiments représentent un habitat indigne ou que le syndicat des copropriétaires a fait l’objet d’un Plan de sauvegarde ou qu’une administration provisoire a été nommée. Un financement pouvant aller jusqu’à 50 % du montant des travaux est alors pris en charge.
Dans le cas de travaux d’accessibilité, là aussi, l’ANAH peut intervenir avec une prise en charge de 50 %, limité à 20.000 €, du montant de la facture.
Un délai de 3 ans est alors accordé pour la réalisation de ces travaux.
Les aides territoriales
Les collectivités, régions, départements ou localités apportent parfois des aides, notamment dans le cadre d’Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) ou d’Opérations Programmées d’Amélioration Thermique des Bâtiments (OPATB), voire d’opérations plus locales d’amélioration. Vous pouvez ainsi cumuler, confondu avec les aides de l’ANAH, jusqu’à 80 % d’aides.
Il est parfois possible, selon les communes, sous condition, de bénéficier aussi d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 5 ans.
Renseignements à prendre en mairie, pour ces aides.
Les emprunts
Si l’éco-prêt à taux zéro existe à titre individuel, il peut aussi être demandé par le syndicat des propriétaires afin de procéder à des travaux relatifs à l’économie d’énergie sur les parties communes. Pour que cet éco-prêt à taux zéro copropriétés soit possible, il faut, néanmoins, que 75 % des quote-parts de l’ensemble soit destiné à de l’habitat et dans un cadre de résidence principale. Seuls les copropriétaires entrant dans cette optique pourront en bénéficier. Ils ne doivent, par contre, pas faire l’objet d’une autre PTZ à titre individuel. Un seul prêt de ce type peut être effectué pour un bâtiment. Cependant, ces propriétaires peuvent ensuite bénéficier d’un autre éco-PTZ individuel pour financer d’autres travaux. L’ensemble ne pourra, par contre, pas dépasser la somme de 30.000 €.
Pour bénéficier de ce PTZ copropriétés, il faut aussi que le bâtiment dans lequel seront réalisés ces travaux aient été terminé avant la date du 1er janvier 1990.
Les syndicats de propriétaires peuvent également faire appel à un prêt collectif, en tant que personne morale, dont pourra bénéficier chaque propriétaire à jour de ses charges. Il sera alors possible de négocier des taux plus intéressants, compte tenu de la somme globale empruntée, tout en permettant une caution qui désolidarise chaque propriétaire par rapport aux autres.
Réduction de TVA
La TVA à taux réduit peut aussi s’appliquer aux travaux de copropriété. 5,5 % pour de l’isolation, pour le changement de chaudière, pour des améliorations dans le chauffage ou le remplacement d’ouvertures. Le reste de la rénovation entre dans de la TVA à 10 %.
Il faut, dans tous les cas, que les travaux soient facturés par l’entreprise agréée, aussi bien en fournitures qu’en main d’oeuvre.
CITE
Les travaux d’isolation et d’économie d’énergie en général peuvent être éligibles au CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique) pour chaque propriétaire. Il pourra donc déduire, dans la mesure où l’appartement concerne sa résidence principale, 30 % du montant des travaux, lorsqu’ils sont réalisés par un artisan certifié RGE. Avec une limite de 8.000 € pour une personne seule, de 16.000 € pour un couple, et de 400 € supplémentaires par enfant à charge.
Pour les propriétaires bailleurs, ces dépenses seront, par contre, déductibles des revenus fonciers.
ANAH
L’ANAH propose aussi un programme “Habiter mieux” qui lui permet d’intervenir sur des travaux et sur des aides à maîtrise d’ouvrage lorsque la copropriété est jugée fragile. Cette aide peut aller jusqu’à 5.430 € par logement, sans conditions de ressources des occupants, et sans tenir compte du fait qu’ils soient propriétaires ou locataires.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Aides des fournisseurs d’énergie
Le Certificat d’Economie d’Energie (CEE) concerne les travaux d’amélioration thermique. Les fournisseurs qui en disposent bénéficient d’aides de l’Etat, ce qui leur permet de vous proposer des primes sur vos travaux ou par le biais de leurs partenaires.
