Normes en copropriété : changement collectif des fenêtres
Quel vote en AG ?
Si les fenêtres sont en principe considérées comme appartenant aux parties privatives, leur changement collectif peut être décidé en assemblée générale des copropriétaires dans le cadre d’une rénovation globale ayant pour objet de favoriser les économies d’énergie de l’ensemble du bâtiment.
C’est en effet l’article 7 de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 qui a introduit la notion de « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives », et modifié les règles de majorité s’appliquant à ce type de décision. Nécessitant auparavant un vote à l’unanimité, le changement de l’ensemble des fenêtres de la copropriété peut désormais être voté à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le changement de fenêtre s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui ont voté contre. Toutefois, ils sont dispensés de cette obligation s’ils ont fait réaliser des travaux de nature équivalente dans les 10 ans qui précèdent.
Le choix d’une entreprise
Dès lors que la décision de changer les fenêtres a été prise, celle du choix du prestataire fait également l’objet d’un vote. Pour cela, le syndic s’occupe de collecter des propositions chiffrées de plusieurs prestataires et les joint aux convocations à l’assemblée générale qu’il envoie aux copropriétaires. Ces derniers peuvent ainsi en prendre connaissance de façon à faire le meilleur choix lors de l’AG.
La mise en concurrence de plusieurs prestataires n’est pas obligatoire. Elle dépend de ce que l’assemblée générale des copropriétaires a préalablement voté. En effet, selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Le nombre de devis nécessaire pour cette mise en concurrence est également décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut, on peut considérer qu’il y a mise en concurrence dès que deux devis sont présentés.
Le suivi des travaux
Si le changement des fenêtres dans les parties privatives incombe à chaque copropriétaire, c’est au syndicat des copropriétaires que revient la maitrise d’ouvrage, ce que stipule l’article 7 de la loi Grenelle 2 : «Le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux». En pratique, il est en effet plus simple de faire appel à un prestataire unique pour l’installation de l’ensemble des fenêtres, ce qui permet de mieux contrôler les travaux.
Le rôle du syndic
Le syndic intervient indirectement dans le changement de fenêtre en mettant à l’ordre du jour de l’assemblée générale cette résolution et en collectant les devis des prestataires pour leur mise en concurrence. Exerçant le rôle de mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic dépose l’autorisation préalable de travaux auprès de la mairie. C’est aussi lui, qui assure concrètement le suivi des travaux.
La gestion des litiges
C’est au syndic que revient de gérer les éventuels litiges avec les copropriétaires : par exemple si un copropriétaire ne fait pas réaliser le changement de fenêtre voté ou ne laisse pas entrer l’entreprise prestataire.
Normes en copropriété : changement ou création de fenêtre par un seul copropriétaire
Lorsque le remplacement de fenêtre concerne un seul copropriétaire, il s’agit en général de travaux sur une partie privative, sauf dans les rares cas où le règlement de copropriété considère les fenêtres comme des parties communes.
Bien qu’intervenant sur une partie privative, le changement de fenêtre nécessite aussi l’accord du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l’aspect extérieur de la copropriété s’en trouve modifié ou s’il est contraire au règlement de copropriété.
Quel vote en AG ?
Si le remplacement de la fenêtre entraine une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire doit demander au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La résolution est alors votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
Si le remplacement de la fenêtre est contraire au règlement de copropriété, alors une modification du règlement de copropriété est indispensable, nécessitant un vote l’unanimité.
Déclaration préalable de travaux
Dès lors que l’aspect extérieur du bâtiment va être modifié, le copropriétaire doit déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie. Il est conseillé d’attendre 2 mois après le vote de la résolution en assemblée générale avant de réaliser cette démarche afin d’être certain qu’aucune contestation de la décision n’interviendra dans ce délai. La réponse de la mairie intervient sous 1 mois, faute de quoi les travaux sont considérés comme étant autorisés.
Choix d’une entreprise et suivi des travaux
Le copropriétaire concerné retient le prestataire de son choix et assure la maitrise d’ouvrage des travaux de remplacement des fenêtres ainsi que leur suivi, en s’assurant qu’ils respectent l’aspect extérieur de l’immeuble.
Les modifications de l’aspect extérieur du bâtiment
Dès lors que la fenêtre a une apparence différente de celle qui préexistait, il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble :
- Couleur : il s’agit du principal critère pris en compte. Un changement de couleur de la fenêtre entraine automatiquement une modification de l’apparence du bâtiment et nécessite l’autorisation de l’AG et le dépôt d’une déclaration préalable de travaux. Grâce à la gamme étendue de couleurs que Swao propose pour ses fenêtres, il est très facile de trouver la teinte correspondant à l’origine grâce à sa palette de RAL illimité.
- La matière : ce critère est moins important que le précédent car le remplacement d’une fenêtre avec cadre en bois blanc par une fenêtre avec cadre en PVC blanc, en tous points identiques ne nécessite en théorie pas d’autorisation ni des copropriétaires, ni de la mairie, dans la mesure ou l’aspect extérieur n’est pas modifié.
Spécialiste de la fenêtre, la société Swao propose des modèles en PVC au style traditionnel ou contemporain dans une grande diversité de finitions et de nuances qui s’intégreront parfaitement avec le reste des ouvertures du bâtiment.
- La taille : dès lors que la forme ou la taille de la fenêtre sont modifiées, l’autorisation de la copropriété et la déclaration préalable de travaux sont indispensables.
Création d’une fenêtre dans un mur
La création d’une nouvelle fenêtre nécessite le passage de plusieurs étapes :
- Syndicat des copropriétaires : l’accord préalable de l‘assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Le vote doit alors être effectué à la majorité absolue de l’article 25 pour que la décision soit valide.
- Recours à un architecte : il n’est pas nécessaire pour ce type de travaux même sur un mur porteur. Toutefois le syndicat des copropriétaires peut conditionner son accord à sa validation du projet par un architecte afin que ce dernier atteste que l’ouverture de la fenêtre ne met pas en péril la construction, dégageant ainsi la responsabilité de la copropriété en cas d’incident. Même dans le cas où le syndic ne le demande pas, se faire accompagner par un architecte peut éviter bien des erreurs.
- Permis de construire ou déclaration de travaux ? Un permis de construire n’est pas nécessaire pour une ouverture de fenêtre, une simple déclaration préalable de travaux suffit.
- Droit des voisins et règles de distance : Au-delà des règles d’urbanisme et du règlement de copropriété, la création d’une ouverture dans le mur doit respecter certaines règles afin de ne pas créer de gêne chez le voisin. En cas de vue droite, la distance minimale à respecter est de 1,9 mètres entre l’ouverture et la limite du terrain voisin ; en cas de vue oblique, la distance à respecter est de 0,6 mètres. Si l’ouverture ne permet pas de voir sur le terrain voisin mais permet seulement de voir le ciel, un mur ou un toit fermé, aucune distance minimale ne s’impose. Par ailleurs, des ouvertures peuvent être pratiquées pour laisser passer la lumière à condition d’être constituées de châssis fixes, de posséder des verres opaques avec treillis de fer et d’être situés au moins à 2,6 mètres du plancher au rez de chaussée et à 1,9 mètres du plancher dans les étages. La large gamme de modèles de fenêtres présentée par la société Swao permet de répondre également à ces contraintes.
Les normes Bâtiment de France
Si l'immeuble est classé monument historique ou s’il est situé dans un site patrimonial remarquable, appellation qui regroupe les anciennes appellations « secteurs sauvegardés », « AVAP » (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) et « ZPPAUP » ((zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), il est nécessaire d’obtenir l’accord, de l'architecte des Bâtiments de France pour pouvoir modifier la fenêtre ou en ouvrir une.
L’architecte des bâtiments de France peut conditionner son accord au respect de :
- certaines formes : le châssis devra alors reprendre un modèle traditionnel régional ou propre au bâtiment si celui-ci est classé ;
- certaines couleurs : une palette de couleurs pouvant être utilisée pour les menuiseries, volets, portes d'entrée, portails est généralement définie régionalement ou localement afin de se conformer au bâti local. Grâce à la grande palette de couleurs qu’elle propose pour ses différentes gammes de fenêtres, Swao est en mesure de satisfaire vos demandes, même les plus exigeantes.
- certains matériaux : selon les régions, bois, métal ou autres matières sont préconisés, afin de s’intégrer le mieux possible au patrimoine architectural. La gamme alu de fenêtres présentée par Swao permet de répondre à ce type de contraintes.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La mise en valeur esthétique d’un bâtiment : les possibilités
Dès lors que les écueils administratifs ont été passés, il est possible de procéder au changement de fenêtres afin d’embellir le bâtiment. Dans certains cas, le changement de fenêtre procède d’une volonté délibérée de valoriser la copropriété, en adoptant des systèmes de fermeture plus performants en termes d’isolation qui autorisent d’importantes économies d’énergie, mais qui en plus rendent son apparence plus harmonieuse et améliorent son standing.
La couleur
La couleur des fenêtres vient souligner l’élégance d’un bâtiment, la couleur de sa façade, son cachet. Les fabricants tel Swao proposent gamme de coloris aux finitions veinées, texturées ou satinées en PVC comme en aluminium, avec des teintes traditionnelles ou contemporaines
La matière
Si les matières modernes comme le PVC se révèlent plus accessibles en termes de prix que le bois ou le métal, elles offrent une infinité de possibilités en termes de finition, en imitant à la perfection d’autres matériaux moins économiques et moins isolants.
L’aluminium est également une matière dont la légèreté et la grande finesse permettent de réaliser des ensembles élégants qui mettent en valeur immeubles récents comme façades plus anciennes.
Ainsi, par exemple, Swao maitrise ses deux matériaux et les déclinent dans des gammes complètes qui permettent de répondre à tous les besoins, dans tous les styles.
La taille ou la forme pour modifier ou créer une fenêtre
Faciles à travailler et à modeler, les matériaux modernes utilisés par Swao permettent de réaliser des fenêtres aux formes recherchées, des plus traditionnelles aux plus originales. Reproduisant les ouvertures classiques et leur belle apparence ou bien se montrant délibérément créatives avec des formes résolument contemporaines, les fenêtres de ses gammes Alu et PVC offrent une grande liberté en matière de rénovation.
