Le ravalement de façade : une obligation légale
L’article L.132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation énonce une obligation d’entretien des façades d’immeubles par leur propriétaire.
« Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. »
A Paris et dans toutes les communes qui le souhaitent, le ravalement de façade est obligatoire et doit être réalisé a minima tous les dix ans ou selon la périodicité décidée par l’autorité municipale, sur tout ou partie de on territoire.
« Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale. »
Envoyée au syndic, l’injonction précise les travaux à entreprendre, le délai, et le périmètre concerné. Le syndic en informe par la suite les copropriétaires par courrier recommandé avec accusé de réception.
Pour savoir si un immeuble est soumis à cette obligation, il est nécessaire de se renseigner auprès du service de l’urbanisme de la mairie où se trouve l’immeuble.
Le ravalement peut également être décidé de façon volontaire par l’assemblée des copropriétaires si l’entretien de l’immeuble le nécessite.
Quelle décision en Assemblée Générale des Copropriétaires ?
Ravalement volontaire :
Afin d’être réalisé, le ravalement de façade doit être voté par l’assemblée des copropriétaires.
Si le ravalement se limite à remettre la façade en état sans apporter d’amélioration ni changer sa destination ou affecter les parties privatives, la décision est prise à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est à dire la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés
Article 24 : « I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I
« a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,(…) »
Si le ravalement s'accompagne de travaux de transformation, addition ou amélioration, la décision devra être votée à la majorité absolue de l’article 25, c’est à dire la majorité de l’ensemble des tantièmes.
Article 25 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; »
Ravalement imposé
Si le ravalement de façade est imposé par la mairie, les modalités de réalisation et d’exécution des travaux doivent faire l’objet d’une décision votée en assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 24.
Façade dégradée pourquoi un ravalement
Un ravalement est nécessaire pour conserver un immeuble en bon état et éviter une dégradation de la façade et consécutivement du bâti.
Les façades peuvent souffrir de plusieurs maux :
- Fissures
- Salissures
- Perte de couleur ou décollement des peintures
- Pollution
- Propagation de mousses, lichens et divers végétaux
- Graffitis
- Dégradation des joints de façade
- etc
Le ravalement permet non seulement de consolider l’immeuble en évitant sa dégradation mais aussi le valoriser en le maintenant en bon état. En cas de vente de l’immeuble ou d’un lot, le prix pourra être négocié plus facilement à la hausse.
Quel délai ?
Un bon entretien de la façade peut parfois suffire à échapper à l’obligation de ravalement ou de remise en état.
Des délais peuvent également être accordés pour faire réaliser le ravalement d façade.
Dans certains cas, les propriétaires astreints au ravalement de leur immeuble peuvent demander des délais.
C'est le cas, par exemple, si l'immeuble se trouve à proximité d'un chantier générant d'importantes salissures ou encore si les copropriétaires ont fait des dépenses de travaux dans leur immeuble au cours des deux dernières années d'un montant au moins égal au coût d'un ravalement.
Toutefois si le maire envoie une injonction au syndicat de copropriété pour qu’un ravalement soit effectué, les travaux doivent être réalisés dans les six mois suivant cette injonction, faute de quoi le maire peut les imposer en prenant un arrêté motivé. Ce dernier précisera le délai pour réaliser les travaux, qui ne pourra être supérieur à un an.
En cas de refus de la copropriété de les exécuter, le maire peut, selon l’article L152-11 du code de la construction et de l’habitation, les faire exécuter d’office, sur autorisation du président du tribunal d’instance, ce qui entrainera une amende de 3750 euros, voire 7500 euros en cas de récidive, qui viendra s’ajouter au coût des travaux eux-mêmes, qui seront confiés à une entreprise désignée par la mairie et dont le devis n’aura pas pu être négocié préalablement.
A qui s’adresser pour faire réaliser le ravalement ?
Les travaux de ravalement doivent être confiés à un professionnel compétent disposant des qualifications nécessaires et à un architecte pour connaître ses préconisations quant aux procédés à employer.
Si l’immeuble se trouve en secteur sauvegardé ou s‘il est classé, les travaux sont soumis à avis conforme des Architectes des bâtiments de France.
Quelles formalités administratives ?
Le code de l’urbanisme prévoit certaines formalités à respecter préalablement au lancement de travaux de ravalement de la façade.
Ainsi un dossier de déclaration préalable de travaux doit être déposé auprès du service de l’urbanisme de la mairie et être validé par cette dernière afin que les travaux puissent commencer.
Un permis de construire est nécessaire si l’immeuble est classé monument historique ou s’il est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
La copropriété doit par ailleurs souscrire une assurance dommage ouvrage avant le début des travaux qui lui permettra d’être indemnisée en cas de malfaçons.
Quel coût ?
Le cout du ravalement dépend essentiellement de la taille de l’immeuble et du matériau à partir duquel est fait la façade et qui peut se révéler plus ou moins délicat et long à nettoyer, réparer ou refaire.
La brique est un des revêtements les moins onéreux à ravaler. Pour les façades en briques recouvertes de plâtre en bon état, un nettoyage à basse pression sera possible, un nettoyage haute pression pouvant être réalisé sur les façades de briques et ciment. Après nettoyage, les façades en brique ne nécessitent qu’une simple réfection des joints. Pour une meilleure résistance aux intempéries, un film hydrofuge peut être passé.
Les façades en béton ou en pierre sont plus couteuses à nettoyer comme à réparer. Le nettoyage de la pierre est délicat mais indispensable pour une remise e état. Trous et fissures doivent ensuite être colmatés.
Un film hydrofuge protège aussi bien la pierre que le béton, ce dernier pouvant également être recouvert d’une peinture à base de résine pour uniformiser la façade.
Moins courant, le ravalement de façades en bois se révèle plus complexe en raison de la fragilité du matériau vis à vis de l’humidité, des insectes xylophages comme les termites ou encore des champignons lignivores comme le mérule, qui peuvent occasionner de gros dégâts. Le ravalement consistera dans ce cas à vérifier l’état de la façade, à la traiter et à la réparer, pour ensuite la recouvrir d’un nouvel enduit ou mortier.
En moyenne le coût du ravalement comprend :
- Le nettoyage de la façade, entre 10 et 20 euros le m2 selon les supports et la technique employée (gommage, hydrogommage, sablage, ponçage, nébulisation, haute ou basse pression, application de produit chimique)
- la restauration des joints ou des fissures, entre 15 et 30 euros le mètre linéaire,
- le passage d’un enduit, d’un film imperméabilisant ou d’un revêtement : entre 15 et 50 euros le m2.
La TVA pour les frais de ravalement n’est que de 10%.
Qui paie ?
La façade de l’immeuble appartient aux parties communes. Son ravalement entre dans les charges générales. Son coût est réparti entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus.
Si des travaux sont réalisés sur des parties privatives en même temps, par exemple la réfection des balcons ou la peinture des volets et fenêtres privatives, leur coût est pris en charge par chaque copropriétaire. Toutefois l’état descriptif de division peut avoir classé ces éléments dans les parties communes, auquel cas, la répartition se fera selon les tantièmes détenus.
Pa railleurs si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir que ce sont les copropriétaires de chaque bâtiment qui paieront les charges afférentes à ce dernier.
Quel financement ?
Même réparti sur plusieurs années, le coût des travaux peut faire s’envoler le montant des charges des copropriétaires.
Des solutions de financement existent pour faire face à cette dépense imprévue :
- prêt classique ou prêt travaux auprès d’une banque,
- éco-PTZ si l’isolation thermique de la façade est réalisée en même temps, ce prêt étant désormais compatible avec les aides de l’ANAH ;
- prêt spécial du syndic, si voté en assemblée générale à l’unanimité.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quelles aides pour le ravalement de façade ?
Des aides ou subvention sont attribuées pour le ravalement de façade par :
- les collectivités territoriales, et notamment els mairies
- la DDE (Direction Départementale de l’Équipement)
- l’ANAH (agence nationale de l'habitat) qui peut accorder des subventions au syndicat des copropriétaires pour tous travaux sur les parties communes dont les façades à conditions que ceux-ci soient réalisés par des professionnels du bâtiment. Leur montant varie selon l’immeuble concerné, sa localisation et les travaux à y réaliser.
