Une partie commune
A défaut de clause contraire dans le règlement de copropriété, la cour est considérée comme une partie commune au même titre que le sol, les parcs et jardins et les voies d'accès. C’est ce qui ressort de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour peut ainsi être utilisée par tous les copropriétaires ou leurs locataires ainsi que leurs enfants, quelque soient les lots qu’ils occupent.
Des règles de savoir vivre
Les simples règles de savoir-vivre suffisent en principe à gérer l’utilisation de la cour de l’immeuble : pas d’appropriation intempestive par les occupants du rez de chaussée, pas d’encombrement par les deux-roues, pas de discussions bruyantes, de jeux et cris en soirée, pas de barbecue sauvage générant des fumées odorantes dans toute la copropriété etc.
Pour autant, le savoir-vivre et le bien être commun étant souvent négligés au profit de l’intérêt personnel, ses règles ne sont pas toujours suivies par tous les copropriétaires.
Dans ce cas, c’est au règlement de copropriété de prendre le relais et de poser les règles.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Le cadre : le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le cadre qui permet de réguler l’utilisation des parties communes par les copropriétaires, y compris la cour.
Tout occupant de l’immeuble en copropriété est tenu de le respecter, sans exception.
Tous les occupants en ont connaissance. Le règlement de copropriété est ainsi communiqué à tout nouveau locataire dans la copropriété en étant annexé à son bail. Il est également joint à la promesse de vente en cas de transaction, tout nouveau copropriétaire en recevant un exemplaire.
Ainsi le règlement de copropriété peut prévoir des règles de fonctionnement précises aussi bien en ce qui concerne les activités autorisées qu’interdites dans la cour, les heures où celle-ci est accessible ainsi que la possibilité ou non d’y entreposer objets, containers de poubelle, encombrants ou deux roues.
Poussettes et vélos
De nombreux règlements de copropriété se contentent de la formulation assez vague selon laquelle les parties communes ne doivent pas être encombrées afin de ne pas gêner le passage et la circulation. Si cette clause vise plus particulièrement les couloirs et escaliers, elle s’applique à toutes les parties communes et donc également à la cour, en l’absence de précision.
Ainsi poussettes, caddies roulants, vélos ou trottinettes ne peuvent être entreposés dans la cour.
Afin d’éviter tout litige entre copropriétaires, mieux vaut rédiger de façon explicite le règlement intérieur en listant ce qui est autorisé ou ce qui ne l’est pas, en fonction des parties communes concernées.
Deux roues et autres véhicules
Le stationnement de véhicules dans la cour intérieure de l’immeuble est un sujet habituel de désaccord entre les copropriétaires, notamment dans le cas où le règlement de copropriété est silencieux sur cette possibilité.
Si le règlement de copropriété autorise le stationnement des véhicules, sa modification est nécessaire pour interdire cette possibilité, par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires à la double majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; »
Si le règlement de copropriété interdit le stationnement des véhicules, une modification de celui-ci sera également nécessaire pour que les copropriétaires puissent garer leurs deux roues ou leur voiture dans la cour. La modification de l’usage des parties communes peut entrainer une modification de la destination de l’immeuble, nécessitant alors un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité.
Par ailleurs, cette possibilité peut entrainer un trouble de la jouissance pour les copropriétaires dont le lot est situé au rez de chaussée : trouble visuel, trouble sonore etc. et par conséquent une perte de valeur de leur bien.
S’ils parviennent à apporter la preuve de ces troubles, ils peuvent demander à la copropriété d’être indemnisés par rapport au préjudice subi. A défaut d’accord, une action devant les tribunaux reste possible à condition que le(s) copropriétaire(s) concerné(s) ai(en)t voté contre la modification du règlement de copropriété et qu’il(s) apporte(nt) la preuve du préjudice subi.
Jeux des enfants
Si tous les copropriétaires peuvent disposer des parties communes, leurs enfants également.
Toutefois, le règlement de copropriété peut venir mettre une limite à cette disposition en posant des règles d’utilisation strictes et précises. S’il ne peut pas interdire l’accès de la cour de l’immeuble aux enfants, il peut le réguler et en encadrer l’usage en :
- Interdisant les jeux de ballon,
- Interdisant le bruit pendant certaines plages horaires,
- Interdisant de grimper aux arbres, ou de jouer sur les pelouses, si la cour est arborée et paysagée,
- Etc.
Fumer ou enfumer
Depuis le 1er janvier 2008, il est interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif. Cette interdiction s’applique aux espaces communs des copropriétés tels que les halls d'entrée, les parkings, les ascenseurs etc. dès lors qu’ils sont clos et enfermés.
La cour intérieure, même si elle fait partie des parties communes, n’est pas un espace fermé : il reste donc en théorie possible d’y fumer.
L’interdiction de fumer peut cependant être prévue par le règlement intérieur.
De même l’utilisation d’un barbecue peut être interdit en raison des nuisances que les fumées peuvent créer. Dans le silence du règlement intérieur, les barbecues seront tolérés à condition de ne pas être trop répétitifs. Des arrêtés municipaux ou préfectoraux peuvent par ailleurs aussi encadrer l’utilisation des barbecues, voire l’interdire.
Poubelles et encombrants
Autre sujet récurrent de discorde entre copropriétaires, les poubelles doivent en principe être stockées dans un local prévu pour cet usage. Un grand nombre d’immeubles anciens ne disposant pas de la place nécessaire pour mettre en place un tel local se servent donc de la cour intérieure à cet effet : pour tous les containers ou seulement les containers de déchets recyclables.
C’est encore une fois le règlement de copropriété qui définit ce qui est autorisé de ce qui ne l’est pas, notamment dans le cas de la présence d’un restaurant dont l’activité nécessite des containers poubelles en nombre.
Que faire en cas de désaccord sur l’utilisation de la cour ?
Si des troubles persistent, deux cas de figures peuvent se présenter :
- en cas de présence d’un règlement de copropriété
C’est au syndic qu’il incombe de faire respecter le règlement en appliquant si besoin des sanctions.
- En l’absence de règlement de copropriété
Les copropriétaires estimant subir un trouble anormal de la jouissance de leur bien, par exemple en raison de nuisances sonores, pourront saisir les tribunaux, à condition toutefois de pouvoir prouver l’existence d'un préjudice.
