Quelle décision en Assemblée Générale ?
La procédure
Pour que la résolution puisse être adoptée de façon valide, il faut qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée. Tous les éléments nécessaires à la prise de décision doivent être annexés à la convocation et au projet de résolution.
Une mise en concurrence
Par ailleurs, une mise en concurrence est requise dès lors que le montant des travaux envisagés dépassent le seuil préalablement décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. Dans ce cas le syndic fait établir plusieurs devis.
La majorité requise
Pour que le syndic de copropriété puisse procéder au remplacement des fenêtres des parties communes de la copropriété, une résolution doit avoir été préalablement votée en assemblée générale. La majorité attendue pour le vote de cette décision dépend de la nature des travaux.
Le remplacement des fenêtres peut faire partie :
- Ø des travaux d’entretien si les fenêtres sont détériorées et sont remplacées à l’identique.
L’assemblée générale prendra lors une décision à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
- Ø des travaux d’amélioration s’il est procédé à la pose de double vitrage ou de fenêtre proposant une meilleure isolation.
L’assemblée générale délibère à la majorité absolue de l’article 25 dans ce cas :
« Article 25 f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre »
Si cette majorité n'est pas acquise, un second vote peut avoir lieu à la majorité simple de l’article 24, immédiatement si la résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, ou dans les trois mois si elle a obtenu moins du tiers des voix.
Si le remplacement des fenêtres améliore l’efficacité énergétique de l’immeuble et s’intègre dans d’autres travaux portant sur les parties communes, la décision pourra également être prise à la majorité simple de l’article 24.
« Article 24 h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ; »
- Ø des travaux urgents, rendus nécessaire pour la sauvegarde de l’immeuble.
Dans ce cas le syndic peut réaliser les travaux et convoquer une AG a posteriori.
Quelle procédure administrative ?
Dans certains cas le changement de fenêtre peut nécessiter une déclaration préalable voire une autorisation.
- Ø Remplacement des fenêtres à l’identique
Il s‘agit du cas le plus simple : aucune déclaration ni autorisation n’est requise dans ce cas.
Le passage d’un simple à un double vitrage est considéré dans ce cas comme un remplacement à l’identique, de même que le remplacement de fenêtre en bois par des fenêtres PVC de même couleur et même forme, puisqu’il n’y a aucun changement au niveau de l’aspect extérieur.
- Ø Remplacement par des fenêtres différentes
La modification d’aspect visuel de la fenêtre nécessite de déposer une déclaration préalable de travaux, notamment dans les secteurs sauvegardés ou à proximité de lieux classés.
Dépôt de dossier de déclaration préalable de travaux
Le dossier de déclaration doit être déposé en deux exemplaires auprès de la mairie du lieu où se situe l’immeuble concerné.
Outre le remplissage du formulaire Cerfa n°13404*02, les pièces à joindre au dossier sont :
- un plan de situation,
- un plan des façades en raison de la modification de l’aspect extérieur de ces dernières,
- éventuellement une représentation de l’aspect extérieur de la construction si le plan des façades ne suffit pas.
Si le changement de fenêtres est visible depuis la rue, il faudra ajouter au dossier différents documents graphiques et photographiques pour montrer l’insertion du projet dans son environnement.
Des pièces complémentaires peuvent par ailleurs être demandées si le bâtiment se trouve dans un secteur sauvegardé.
Le traitement du dossier est d’un mois, allongé à deux mois si le projet se trouve dans un secteur sauvegardé.
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Quelles fenêtres choisir ?
Le type de fenêtre choisi dépendra de trois critères principaux :
- Ø L’esthétique
Cette dernière peut être dictée par :
- le style de l’immeuble lui-même,
- l’environnement proche (quartier, immeubles voisin).
Formes, couleurs, matériaux seront alors modulés pour s’adapter au plus près des contraintes environnementales et s’intégrer harmonieusement au bâtiment et aux immeubles environnants.
- Ø L’isolation
L’isolation souhaitée peut être thermique, phonique ou les deux. Le niveau d’isolation souhaitée dépend essentiellement de l’environnement extérieur, par exemple si l’immeuble est proche d’un aéroport, d’une voie ferrée ou d’une rue passante. L’isolation peut être réalisée par un encadrement adapté mais aussi et surtout par le choix de double ou triple vitrage.
- Ø Le budget
Le coût du remplacement de fenêtres communes sera fonction :
- du nombre de fenêtres à remplacer,
- de leurs dimensions : petite ou grande, standard ou sur mesure,
- des matériaux choisis,
- du type de vitrage sélectionné,
- de la difficulté à les poser (accès facile ou non).
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- Une proposition technique basée sur une exigence de performance environnementale et le respect de l’architecture
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- Le respect strict des réglementations
- Une proposition tarifaire mutualisée
- Une information préalable des bénéficiaires
- Une gestion concertée des phases de travaux
- La mise en œuvre rigoureuse des protocoles de sécurité
- Le respect de la tranquillité et des biens
- La fourniture de menuiseries certifiées et testées en laboratoire
- L’assurance de garanties décennales et de garanties constructeurs
- La pose par des compagnons poseurs certifiés RGE
- Un SAV de proximité
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Quelle répartition du coût de remplacement des fenêtres communes ?
Le remplacement des fenêtres appartient à la catégorie des charges générales, auxquelles tout copropriétaire doit participer, y compris ceux possédant un lot au rez de chaussée et que ce dernier est dépourvu de fenêtre.
Comme pour les autres charges générales, la répartition des frais de remplacement des fenêtres des parties communes est fonction des tantièmes de propriété attribués à chaque lot.
