Partie commune ou partie privative ?
Un sinistre intervenant dans une partie privative concerne a priori le copropriétaire du lot qui doit faire jouer son assurance privative dommages aux biens ou celle de son locataire, s’il loue son logement.
Un sinistre privatif peut avoir des conséquences sur un autre lot de la copropriété, auquel cas les deux copropriétaires concernés feront un constat entre eux et avertiront chacun leur assurance. Si les dommages s’étendent aux parties communes, l’assureur de la copropriété en sera informé également.
Seuls les sinistres intervenant sur les parties communes, avec ou sans dommages à des parties privatives, sont gérés par le syndic pour la copropriété.
Les différents sinistres affectant la copropriété
Nombreux sont les sinistres que peut subir un immeuble en copropriété, qu’ils soient d’ordre naturel, accidentel ou criminel. Chaque type de sinistre correspond à un risque. On peut ainsi noter :
- les incendies,
- les dégâts des eaux,
- les tempêtes,
- les catastrophes naturelles,
- les catastrophes technologiques,
- les vols,
- les attentats,
- le vandalisme/bris de glace.
La déclaration de sinistre
Concernant la copropriété, la déclaration du sinistre doit être effectuée par le syndic auprès de son assureur, dans un délai précis qui dépend de la nature du sinistre :
- Sous 2 jours ouvrés pour un vol,
- Sous 5 jours ouvrés pour les dégâts des eaux, incendies
- Sous 10 jours ouvrés pour les catastrophes naturelles, à compter de la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophes naturelles.
Outre le numéro de police d’assurance, un certain nombre d’informations doivent être communiquées à l’assureur pour cette déclaration :
- la date du sinistre,
- son origine,
- sa localisation,
- les dégâts apparents,
- un éventuel estimatif financier de ces derniers,
- un constat amiable si le sinistre le nécessite et si un tiers est concerné.
Quelle prise en charge ?
L’assurance prend en charge :
- les dommages subis par la copropriété
Si la copropriété est responsable du sinistre, c’est sonb assurance qui procède à son indemnisation. Si elle ne l’est pas, cela peut être l’assureur d’un tiers ou son propre assureur qui la dédommage, en fonction des conventions entre assurances.
- les dommages causés par la copropriété
Dans le cas d’un sinistre entre un copropriétaire et la copropriété, si la responsabilité de la copropriété est reconnue, son assureur indemnise chaque copropriétaire, directement ou via les conventions inter-assurances.
La prise en charge de l’assurance peut également couvrir :
- le coût de la recherche de fuite dans le cas d’un dégât des eaux et les frais liés aux dommages que cette recherche occasionne, par exemple lorsqu’elle nécessite la destruction d’un mur pour accéder à des canalisations,
- Les honoraires du syndic pour la gestion du sinistre.
Comme dans un contrat d’assurance habitation pour particulier, une franchise reste à la charge de la copropriété si cette dernière est responsable. Par ailleurs, le montant de l’indemnité peut être limité par un plafond de garantie.
Selon les cas, l’assureur peut envoyer ses propres intervenants effectuer la remise en état de l’immeuble, ce qui permet à la copropriété de ne pas faire d’avance de fond, ou bien le syndic choisit un prestataire en comparant plusieurs devis et envoie les factures acquittées à l’assureur, pour remboursement.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Montant de l’indemnisation
Selon la nature du sinistre, certaines conditions pourront être exigées pour que les garanties du contrat d’assurance soient applicables :
- la présence de moyens spécifiques de protection pour la garantie vol, tels que système de fermeture sécurisé, digicode etc.
- la présence de détecteur de fumée ou d’extincteurs pour la garantie incendie,
- la recherche de l’origine de la fuite et sa réparation pour une remise en l’état après un dégât des eaux.
Selon l’ampleur du sinistre, l’assureur peut missionner un expert qui se déplace pour évaluer le montant des dommages. L’assurance fait alors une offre d’indemnisation qui peut, selon les termes du contrat être estimée :
- en valeur de reconstruction,
- en valeur de reconstruction vétusté déduite ; c’est à dire en déduisant un pourcentage de vétusté en fonction de l’état général du bâtiment et de son entretien,
- en valeur à neuf , c’est à dire en valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle un pourcentage est ajouté, selon les termes du contrat.
