La surélévation d'un immeuble : généralités
La surélévation d'un immeuble consiste à ajouter au minimum un étage supplémentaire à une construction existante.
Cela peut être réalisé sur des immeubles résidentiels, commerciaux ou mixtes. La surélévation permet d'augmenter la surface habitable, d'optimiser l'utilisation de l'espace urbain et de valoriser le patrimoine immobilier. Elle peut être une solution intéressante pour répondre à la demande croissante de logements dans les zones urbaines denses.
La surélévation permet en effet de faire face à la pénurie de logements et notamment de terrains proches des centre-villes, d'éviter l'étalement urbain en optimisant l'utilisation de l'espace disponible. Procéder à une surélévation est également l’opportunité de rénover des bâtiments anciens plutôt que de les démolir, ou encore d'optimiser la rentabilité économique d'un bien immobilier en augmentant sa valeur locative ou sa valeur vénale grâce notamment à des améliorations sur le plan énergétique qui sont indispensables aujourd’hui afin de réduire l’impact écologique des bâtiments.
Législation et réglementation
Dès lors qu’un projet de surélévation d’immeuble est en cours dans la copropriété, il est indispensable de se renseigner sur l’ensemble des règles qui entourent cette méthode d’agrandissement. En effet, il s’agit d’une procédure complexe qui n’est pas sans risque.
Les règles d’urbanisme et de construction
La surélévation d'un immeuble est soumise à des règles d'urbanisme et de construction spécifiques définies par les autorités compétentes. Ces règles peuvent varier en fonction de la localisation géographique et du type de bâtiment. Elles déterminent les hauteurs maximales autorisées, les règles de recul par rapport aux limites de propriété, les règles de mitoyenneté, etc.
Il est essentiel de se conformer à ces réglementations pour obtenir les autorisations nécessaires et garantir la sécurité des occupants.
Normes de sécurité et de conformité
La surélévation d'un immeuble doit respecter les normes de sécurité et de conformité en vigueur.
Cela concerne notamment les aspects structuraux, les installations électriques, les systèmes de ventilation, l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, etc. Un suivi rigoureux de ces normes est essentiel pour assurer la sécurité des occupants et obtenir les certifications nécessaires.
La surélévation est un chantier qui requiert de nombreuses connaissances techniques. L’intervention d’un architecte est indispensable afin de garantir la qualité structurelle du bâtiment et s’assurer de ne pas mettre en péril l’ensemble de l’immeuble. Il faut également s’assurer d’un éventuel prolongement des ascenseurs ainsi que d’autres éléments qui représentent des coûts généralement très importants.
Les autorisations nécessaires
La réalisation d'une surélévation nécessite l'obtention de certaines autorisations administratives.
La principale reste le permis de construire. Généralement, c’est l’architecte qui se charge de rédiger le dossier de demande en fournissant notamment les plans de l’immeuble une fois la surélévation achevée. La demande est à affecter au service urbanisme de la mairie. Les démarches administratives peuvent varier en fonction de la taille du projet et des réglementations locales. Il est important de se renseigner sur les procédures spécifiques à suivre dans chaque cas.
Dans le cadre d’une copropriété, l’accord des copropriétaires est également une démarche indispensable avant le début des travaux. La majorité absolue est donc de mise lors du vote du projet en assemblée générale où les devis, plans et autres budgets sont présentés.
Contraintes spécifiques
Certains immeubles peuvent être soumis à des contraintes spécifiques en raison de leur statut patrimonial, architectural ou de leur situation géographique.
Dans ces cas précis, des règles supplémentaires peuvent s'appliquer pour préserver l'intégrité esthétique de l'immeuble ou de son environnement. Il convient de prendre en compte ces contraintes lors de la planification de la surélévation et de se renseigner auprès des autorités compétentes. On parle ici des architectes des Bâtiments de France qui doivent impérativement donner leur aval. Ils pourront aussi imposer l’utilisation de certains matériaux comme le revêtement de façade, la toiture, les menuiseries ainsi que les coloris de ces derniers.
Procédures à suivre pour la surélévation d'un immeuble
Nous avons répertorié pour vous la démarche chronologique que vous devez effectuer pour le bon déroulement des travaux de surélévation de votre immeuble :
1 : Étude de faisabilité
Avant d'entamer un projet de surélévation, il est important de réaliser une étude de faisabilité approfondie. Cela implique d'évaluer la structure existante, d'analyser les contraintes techniques et réglementaires, de définir les objectifs du projet et d'estimer les coûts associés. Une étude de sol est souvent nécessaire pour évaluer la capacité de ce dernier à supporter la surcharge supplémentaire tout en garantissant la pérennité de la structure dans le temps.
2 : Réalisation des plans et des devis
Une fois la faisabilité confirmée, il est nécessaire de faire réaliser les plans détaillés de la surélévation par un architecte ou un bureau d'études spécialisé. Ces plans doivent prendre en compte les aspects structurels, architecturaux et techniques du projet. Ils serviront de base pour obtenir les autorisations administratives et pour les travaux de construction.
3 : Consultation et collaboration avec les professionnels
La surélévation d'un immeuble nécessite généralement l'intervention de différents corps de métiers tels que des architectes, des ingénieurs en structure, des électriciens, des plombiers, des maçons et bien d’autres.
Il est important de collaborer avec ces professionnels pour assurer la qualité et la conformité du projet. Le choix des entreprises de construction est également important et doit se faire en fonction de leur expérience et de leurs références. Tous les professionnels de la construction ne sont pas en capacité de mener un projet de cette envergure qui est très spécifique.
4 : Obtention des autorisations administratives
Une fois les plans et les devis réalisés, il est temps de déposer les demandes d'autorisations administratives nécessaires.
Il est important de prévoir un délai suffisant pour l'obtention de ces autorisations, car elles peuvent prendre plusieurs mois.
5 : Sélection des entreprises de construction
Lors de l’assemblée générale, il est demandé aux copropriétaires de sélectionner les entreprises de construction qui réaliseront les travaux de surélévation.
Il est recommandé de demander des devis détaillés à plusieurs entreprises et de prendre en compte leur expérience, leur réputation et leurs références. La conclusion d'un contrat clair et détaillé est également essentielle pour encadrer les travaux.
Méfiez-vous des tarifs trop attractifs qui peuvent parfois cacher des vices.
6 : Suivi des travaux et réception de l'ouvrage
Pendant la phase de construction, il est important de suivre de près l'avancement des travaux et de s'assurer de leur conformité aux plans et aux normes. La durée du chantier prend généralement 12 mois voire plus selon la complexité du chantier et demande donc de la patience.
Des réunions de chantier régulières peuvent être organisées pour discuter des avancées, résoudre les problèmes éventuels et prendre les décisions nécessaires.
Une fois les travaux achevés, il faudra procéder à la réception de l'ouvrage et de vérifier la conformité des réalisations avant de donner le quitus final aux entreprises.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Avantages de la surélévation d'un immeuble
La surélévation d'un immeuble présente plusieurs avantages significatifs.
En voici un récapitulatif :
- Augmentation de la surface habitable. La surélévation permet d'agrandir la surface habitable d'un immeuble sans avoir à acquérir de nouveaux terrains. Cela offre la possibilité de créer de nouveaux logements, d'agrandir les espaces de vie existants ou de créer des espaces supplémentaires tels que des bureaux ou des espaces de coworking.
- Optimisation de la densité urbaine. Dans les zones urbaines denses, la surélévation contribue à optimiser l'utilisation de l'espace disponible. En ajoutant des étages supplémentaires aux bâtiments existants, on évite l'étalement urbain et la consommation de terres agricoles ou naturelles.
- Valorisation du patrimoine immobilier. La surélévation permet de valoriser un patrimoine immobilier en le modernisant et en lui donnant une nouvelle allure architecturale. Cela peut également augmenter la valeur vénale de l'immeuble et permettre d'obtenir un meilleur retour sur investissement.
- Rentabilité économique. La surélévation peut être une option rentable pour les copropriétaires. En augmentant la surface habitable, la valeur locative ou la valeur vénale de l'immeuble, elle peut générer des revenus supplémentaires ou un gain financier lors de la revente.
- La surélévation peut être l'occasion de mettre en œuvre des améliorations environnementales. Cela peut inclure l'isolation thermique renforcée, l'installation de panneaux solaires, la récupération d'eau de pluie, etc. Elle permet de réduire l'empreinte écologique de l'immeuble et de répondre aux nouvelles normes environnementales.
