Les différents types de travaux pouvant être entrepris dans la loge
Différentes sortes de travaux peuvent être menés dans la loge du gardien, du simple coup de pinceau pour une loge aux murs défraichis, au remplacement de l’ensemble des radiateurs en passant par la rénovation totale du logement.
Les travaux peuvent ainsi être réalisés :
- pour améliorer le confort du gardien, alors que la loge est occupée ;
- pour rénover le logement, à l’occasion d’un changement de gardien ;
- pour refaire totalement la loge dans le but de la transformer et de la vendre en tant que nouveau lot de la copropriété.
Les travaux obligatoires dans la loge du gardien à la charge de la copropriété
Le logement du gardien doit être décent et respecter les règles énumérées par le décret du 30 janvier 2002, notamment disposer de réseaux et branchements d'électricité et de gaz et d’équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité, de dispositifs d’ouverture et de ventilation et d’un éclairement naturel suffisant.
Ils doivent en outre bénéficier des équipements prévus à l’article 3 du décret : installations de chauffage, d’alimentation en eau, d’évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire intérieur et réseau électrique suffisant.
Selon l’article 20 de la Convention collective des gardiens et employés d’immeuble, les propriétaires d’immeubles ou syndicats de copropriétaires doivent obligatoirement procéder à la réfection du logement de fonction du gardien :
- réfection des embellissements tels que peintures et revêtements muraux tous les 5 ans si nécessaire, sinon au maximum tous les 10 ans, ou tous les 7 ans si le logement ne comprend qu’une seule pièce ;
- réfection des revêtements de sol « si nécessaire », sans précision de délai.
Quel vote pour quels travaux ?
Afin de réaliser des travaux dans la loge du gardien, une décision doit dans certains cas être prise par l’assemblée générale des copropriétaires, selon des règles de majorité qui changent en fonction de la nature des travaux.
Petits travaux d’entretien
Comme pour le reste de la copropriété le syndic peut engager des travaux dans la loge du gardien sous réserve que ces derniers n’excèdent pas le montant prévu et précédemment voté par l’assemblé générale ;
Ainsi le remplacement d’un store ou la réparation d‘une porte de placard ne nécessitent aucun vote en assemblée générale des copropriétaires. Le syndic les fait réaliser de son propre chef.
Travaux de mise aux normes
Les décisions concernant les travaux « permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; » sont prises à la majorité simple de l’article 24.
Travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration dans la loge du gardien, comme dans le reste de la copropriété sont soumis au vote d’une résolution de l’AG à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 à l’exception des travaux « d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ou des opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes » qui ne nécessitent que la majorité simple de l’article 24.
Quelle répartition des frais ?
Les travaux dans la loge du gardien sont à la charge du syndicat des copropriétaires. Les frais engagés pour les réaliser sont comptabilisés dans les charges générales de la copropriété. Leur répartition est donc faite au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Transformation de la loge en logement
Si la copropriété n’a plus de gardien, il est possible de transformer la loge à la seule condition de supprimer le poste de gardien au préalable. La suppression du poste de gardien peut être faite à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, dans certains cas le poste de gardien est inscrit dans le règlement de copropriété lui-même, nécessitant alors que la décision soit prise à l’unanimité.
Un deuxième vote est alors nécessaire pour supprimer la loge du gardien, vote qui doit être réalisé à la double majorité de l’article 26 également, sauf si cette suppression entraine un changement de destination de l’immeuble, nécessitant alors un vote à l’unanimité.
Enfin, un dernier vote doit valider les travaux dans la loge en vue de la transformer en logement. Il pourra être fait à la majorité absolue de l’article 25.
