Le principe de fonctionnement du chauffage collectif
Lorsque le mode de distribution du chauffage est collectif, une chaufferie centralisée est généralement installée au sein de l’immeuble. Son rôle est ensuite d'acheminer l’énergie dans l’ensemble des logements de la copropriété. La chaleur est ainsi distribuée de manière égale dans tous les émetteurs de chaleur des parties communes et des parties privatives de l’immeuble, qu’il s’agisse :
- de radiateurs ;
- de planchers chauffants ;
- de convecteurs, etc.
Le système de chauffage collectif de votre copropriété peut être l’un des suivants :
- une chaudière alimentée en gaz naturel, au bois ou au fioul ;
- une pompe à chaleur (PAC) aux excellentes performances énergétiques ;
- un réseau urbain pour lequel un système de canalisations distribue de la chaleur dans les différents immeubles sous forme de vapeur.
L’installation de chauffage collectif permet aussi parfois d’assurer la distribution en eau chaude sanitaire des appartements raccordés.
Date de mise en route du chauffage collectif
Pour la mise en route du chauffage collectif dans les immeubles, la date fixée par le règlement de copropriété prévoit généralement une ouverture aux alentours du 15 octobre. Aucun texte de loi n’exige de date précise. Il est aussi possible de décider de la date de mise en route du chauffage collectif via un vote en assemblée générale.
Sachez que c’est un sujet sur lequel les désaccords sont fréquents, notamment entre les habitants préférant faire des économies d’énergie. Un autre problème est l’orientation de l’immeuble. Les logements situés plein nord étant naturellement plus froids que les logements situés plein sud.
L’intervention du chauffagiste est nécessaire sur certaines installations de chauffage collectif pour sa mise en route. Ainsi, la possibilité de modifier la date de rendez-vous avec le chauffagiste doit être mentionnée dans le contrat pour que les copropriétaires puissent faire changer cette date en fonction d’un hiver précoce.
Un vote sera organisé par le syndic de copropriété en assemblée générale, si les voix requises ne sont pas obtenues, les habitants ne disposent d’aucun moyen de recours pour faire allumer ou éteindre le chauffage collectif à une autre date que celle prévue.
Date d’arrêt du chauffage collectif
Il en va de même pour la date de coupure du chauffage collectif. Si en 2020, la date moyenne devrait se trouver autour du 15 avril aucun texte de loi n’impose de date précise. Selon la région et son climat, cette date peut être avancée ou reculée. Il faut également prendre en compte la qualité de l’isolation thermique du bâtiment.
Tout comme la date de mise en route du chauffage collectif, il est possible d’en discuter en assemblée générale. Une date est généralement fixée dans le règlement de copropriété.
Les températures minimales obligatoires
Si aucune date de mise en route ni aucune date d’arrêt du chauffage collectif n’est légalement prévue, ce n’est pas le cas des températures minimales obligatoires. Selon la loi, dans les immeubles construits après le 1er juin 2001, la température doit être supérieure à 18°C. C’est ce que fixe l’article R111-6 du Code de la construction et de l’habitation :
« Les constructeurs doivent s’assurer que les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18 degrés la température au centre des pièces ».
La loi précise toutefois que les résidents doivent pouvoir régler le chauffage de telle manière à ce qu’il puisse être abaissé à une température inférieure à 18°C s’ils le souhaitent.
Sachez que dans les logements construits avant le 1er juin 2001, la température doit être limitée à 19°C. Cela signifie qu’en théorie, la consigne du chauffage collectif ne devrait pas dépasser ce chiffre. Il est toutefois compliqué de chauffer tous les logements de manière homogène et cette obligation subit un degré de tolérance. Ce qui fait que les appartements les moins bien orientés doivent bénéficier d’une température minimum de 19°C. Dans les appartements mieux orientés par rapport au soleil, il risque donc de faire un peu plus chaud en hiver.
Les problèmes de surchauffe ou de sous-chauffe
Selon les années, l’hiver commence plus ou moins tard et finit plus ou moins tôt. Il est normal de se demander en copropriété comment faire pour demander à ce que le chauffage soit allumé ou éteint. Mais, cela peut également vous intéresser en plein cœur de l’hiver, pendant une phase de surchauffe ou de sous-chauffe de votre logement.
Lorsque la température légale comprise entre 18 et 19°C est respectée à l’intérieur du logement, ni le copropriétaire occupant, ni le copropriétaire bailleur ou locataire ne peut demander à faire augmenter la température de chauffe du système de chauffage collectif. La seule solution sera alors pour le résident de prévoir un chauffage d’appoint complémentaire dans son logement dont les frais lui reviendront entièrement.
A l’inverse, lorsque la température est considérée comme déréglée, les résidents ont des possibilités de recours. On peut parler de température déréglée lorsqu’il fait 15°C ou 25°C dans un logement, par exemple. Dans ces cas-là, le résident concerné est en droit de demander au syndic de copropriété de faire revenir le chauffagiste pour qu’il règle différemment le système de chauffage collectif.
Dans le cas où le syndic de copropriété ne réagit pas, un courrier recommandé avec avis de réception pourra lui être envoyé avant une mise en demeure, pouvant être suivi d’un contentieux en justice, si besoin.
Les charges liées au chauffage en copropriété
Le paiement de la consommation en chauffage collectif se fait en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire au sein de l’immeuble. Il s’agit donc d’une estimation théorique de la consommation en énergie des résidents qui ne correspond pas véritablement aux consommations réelles de chacun. Certains systèmes de chauffage collectif sont, pour cette raison, d’ores-et-déjà équipés d'un système d’individualisation des frais de chauffage. La consommation réelle étant prise en compte, cette démarche vise à responsabiliser les occupants vis-à-vis de leur consommation réelle.
Mis en place au travers de la loi de la transition énergétique pour la croissance verte, l’individualisation des frais de chauffage en copropriété vise à faire faire des économies d’énergie aux habitants, mais aussi de mieux équilibrer les charges entre les appartements d’un même bâtiment.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Passer à un système d’individualisation du chauffage en copropriété
Depuis la publication de la loi sur la transition énergétique du 17 août 2015, les économies d’énergie sont devenues un point de vigilance prioritaire pour lequel de nombreuses dispositions ont depuis été mises en place. L’objectif est de réduire de manière globale la consommation en énergie de chacun afin de limiter les gaspillages d’énergie et de réduire la facture de chauffage de chacun.
Un système de chauffage collectif peut être équipé d’un système d’individualisation des compteurs sans que chaque installation de chauffage ait besoin d’être individuelle pour autant. Si les résidents disposent de thermostats au niveau de leurs émetteurs de chaleur, ils peuvent alors régler eux-mêmes la chaleur souhaitée dans leur logement et ne payer ni plus ni moins que leur consommation réelle.
Depuis la loi sur la transition énergétique, il est obligatoire que chaque émetteur de chaleur bénéficie d’un appareil de mesure et de régulation du chauffage. Si votre copropriété n’est pas encore équipée, nous vous conseillons de faire installer des robinets thermostatiques.
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Consommation annuelle moyenne |
Date de mise en application de la loi |
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Consommation annuelle >150 kWh/m² |
Avant le 31 mars 2017 |
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Consommation annuelle comprise entre 120 kWh/m² et 150 kWh/m² |
Avant le 31 décembre 2017 |
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Consommation annuelle < 120 kWh/m². |
Avant le 31 décembre 2019 |
En se basant sur la consommation annuelle en chauffage de la copropriété, le syndic doit être en mesure de savoir avant quelle date l’immeuble doit être équipé de compteurs individuels. Il faudra alors prévoir l’installation, dans chaque appartement :
- d’un répartiteur électronique ;
- et d’un compteur d’énergie thermique.
Certaines copropriétés disposant d’une chaufferie collective ont toutefois été exonérées de cette nouvelle réglementation, dès lors que :
- les coûts des travaux de mise en conformité sont trop importants et que l’ensemble du système de chauffage collectif doit être revu ;
- la pose de robinets thermostatiques et de répartiteurs dans chaque logement ne permet pas techniquement de mesurer et de réguler la consommation d’énergie de chacun.
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Avantages d’un chauffage individualisé |
Inconvénients d’un chauffage individualisé |
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Le paiement du chauffage collectif se fait ensuite via une facture individuelle pour chaque résident composée des frais communs et des frais individuels. Les frais communs concernent les parties communes et les frais individuels correspondent à la consommation de chaque appartement selon le relevé du compteur.
