Quelle décision en AG pour l’installation d’une piscine?
Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour toute construction de piscine dans la copropriété. La décision nécessite un vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 comme « L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».
Le projet de construction doit faire l’objet de plusieurs résolutions distinctes, qui seront mises à l’ordre du jour et accompagnée des documents et devis nécessaires à la prise de décision des copropriétaires. Elles concernent :
- La décision de construire la piscine,
- La décision de modification du règlement intérieur,
- Le type de piscine souhaité et le budget prévisible,
- Le choix du prestataire.
Les copropriétaires ayant voté contre le projet de piscine validé peuvent bénéficier d’un étalement du paiement des travaux sur dix ans.
Quelles conditions à la construction d’une piscine ?
La condition sine qua non à la construction de la piscine est la présence d’un terrain suffisamment grand au sein de la copropriété.
Si cette condition est remplie, et le principe de la construction de la piscine voté en assemblée générale, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de la mairie, soit par le biais d’une déclaration préalable de travaux soit par le dépôt une demande de permis de construire, conformément au Code de l’Urbanisme.
Le délai de traitement est alors d’un seul mois pour la déclaration préalable de travaux, et de deux mois pour la demande de permis de construire.
Ce dernier concerne uniquement les piscines de plus de 100m2, les piscines intérieures, les piscines dont les locaux techniques sont supérieurs à 20m2 ou celles dont l’abri possède une hauteur de plus de 1,80 m.
A cette demande doivent être joints un dossier comprenant le vote de l’assemblée générale autorisant la piscine, mais aussi une attestation d’engagement des copropriétaires à maintenir la piscine conforme aux règles d’hygiène et de sécurité en vigueur ainsi qu’un plan de sécurité.
Quel type de piscine ?
Il est possible d’opter pour une piscine enterrée ou semi enterrée.
La piscine enterrée peut être conçue en béton coulé, parpaings ou panneaux modulaires. Il est également possible de choisir une piscine coque. Si sa durée de vie est moindre, elle représente un investissement moins important au départ qui peut se révéler une bonne solution dans les petites copropriétés.
Le choix du système de filtration doit être étudié avec soin et être adapté à la taille de la copropriété et au nombre de personnes amenées à la fréquenter pour assurer un nettoyage efficace de l’eau.
Quelles normes ?
L’arrêté du 14 septembre 2004 prévoit des dispositions spécifiques pour les piscines privatives à usage collectif qui s’appliquent à toutes les piscines construites à partir du 1er janvier 2006 ou aux piscines existant avant cette date et dont on modifie les équipements.
Même si les piscines de copropriété ne sont pas juridiquement considérées comme des piscines privatives à usage collectif, comme celles des campings ou des hôtels, la copropriété peut s’inspirer de ces normes pour gérer au mieux les risques, par exemple au niveau des :
- Bassins, en choisissant des couleurs claires permettant la vision du fond et des parois, ou en prévoyant une pataugeoire dont la hauteur n’excédera pas 20 à 40 cm de profondeur ;
- Aménagements, en évitant les arêtes vives ou coupantes et en choisissant des revêtements antidérapants et non abrasifs autour des bassins ;
- Equipements, en limitant la hauteur des plongeoirs ou en les interdisant, ou encore en prévoyant des systèmes d’arrêt d’urgence pour tous les équipements particuliers de type nage à contre-courant, vagues artificielles etc.
La sécurité autour de la piscine
L’installation d’un dispositif de sécurité autour de la piscine est obligatoire depuis le 1er janvier 2006 afin d’éviter les accidents ; elle est prévue aux articles 128-1 et L128-2 du code de la construction et de l’habitation.
Ce dispositif peut être choisi librement parmi les suivants :
- Des barrières de protection conformes à la norme NF P. 90-306,
- Des systèmes d'alarme conformes à la norme NF P. 90-307,
- Des couvertures de sécurité conformes à la norme NF P. 90-308,
- Des abris de piscine conformes à la norme NF P. 90-307.
Responsabilité en cas d’accident
Le non-respect de l’obligation de sécurisation de la piscine peut être puni d’une amende pouvant atteindre 45000 euros selon les dispositions de l’article L152-12 du code la construction et de l’habitation.
La responsabilité civile du syndic peut être recherchée au titre des articles 1382 et 1383 du code civil. Sa responsabilité pénale peut également être engagée en cas de décès résultant d’une négligence ou d’un manquement qui constitue alors un homicide involontaire puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.
Toutefois, si l’absence de sécurisation de la piscine résulte de l’abstention de l’assemblée générale, la responsabilité du syndic est écartée mais la responsabilité civile comme pénale du syndicat des copropriétaires pourra être recherchée.
Construire une piscine privative
Même en copropriété, il est possible de faire construire sa propre piscine privative, toutefois à certaines conditions.
Si le copropriétaire dispose d’un jardin constituant une partie privative, il n’a en principe pas besoin de l’autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires, à moins que la piscine ne modifie la destination de l’immeuble.
Il doit cependant vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas une telle construction, auquel cas il sera nécessaire de le faire modifier par une décision en assemblée générale.
Si le terrain est une partie commune sur lequel le copropriétaire a un droit de jouissance exclusif, ce droit de jouissance ne lui confère pas le droit d’affouiller le sol et d’y creuser une piscine. Une décision de l’AG est alors nécessaire, ainsi qu’une modification du règlement intérieur à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’il y a modification des parties communes.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Conséquences fiscales de la construction de piscine
La construction d’une piscine en copropriété entraine le paiement d’une taxe nouvelle et l’augmentation d’impôts existants :
- Le paiement de la taxe d’aménagement au dépôt de la demande préalable ou du permis de construire.
Celle-ci est composée d’une base d’imposition forfaitaire de 200€/m2 à multiplier par un taux composé de la part communale et de la part départementale (de 2 à 7,5%).
Exemple pour une piscine de 50 m2 avec un taux communal de 3% et un taux départemental de 2% : 50 x 200 x 5% = 500 euros
- L’augmentation des taxes foncières et locative, due à l’augmentation de la valeur locative de la copropriété.
