Est-il possible de changer l’affectation d'un lot ?
Oui, il est totalement possible de changer l’affectation d’un lot d’habitation, notamment en lot commercial. Toutefois, certaines conditions se devront d’être respectées.
La première d’entre elles est que le lot concerné par ce changement d’affectation devra obligatoirement relever des parties privatives de la copropriété, comme qualifié dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour le changement d’affectation du lot en question, si cela est autorisé par le règlement de la copropriété, ou si l’activité qui s’installera ne nuit pas aux autres copropriétaires et ne porte pas non plus atteinte à la destination de l’immeuble, il n’est pas obligatoire de demander l'approbation de l’assemblée générale.
Pour terminer, sachez que la modification de l’affectation du lot engendre la cessation de la contribution économique territoriale, la transformation de la taxe d’habitation ainsi que le celle de l’impôt foncier. Ceci s’explique notamment par le fait que la locative cadastrale n’est pas la même selon que l’usage du lot est à vocation d’habitation ou professionnelle. Il faudra alors remplir un formulaire de déclaration (formulaire IL n°6704) afin d’attester du changement de destination du lot, et ce, dans les 3 mois qui suivent cette modification.
Changement d’affectation d’un lot : le respect des règles d’urbanisme
Lorsqu’un copropriétaire souhaite changer l’affectation de son lot, dans le but de le transformer en lot commercial notamment, il est indispensable de se référer aux règles d’urbanisme de la ville. En effet, il faut vérifier qu’il n’existe pas de contraintes ou de contre-indications dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) auquel est rattaché l’immeuble. Ce genre de dispositif permet notamment de ne pas nuire aux commerces de proximité.
De plus, lorsqu’un changement d’affectation de lot est souhaité, il faudra déposer, au préalable, une déclaration de travaux. A contrario, si des travaux sont envisagés et sont susceptibles de porter atteinte à la façade du bâtiment, ou bien s’ils altèrent l’ossature de ce dernier, c’est alors une demande de permis de construire qui sera nécessaire.
Enfin, la présence d’un architecte sera requise dès lors que la superficie du local dépasse les 150 m² avant ou après les travaux envisagés.
Des informations dans le règlement de copropriété
Dans le règlement de copropriété, il se peut que des informations figurent au sujet de la transformation d’un lot. Il est alors obligatoire de s’y référer afin de vérifier si une quelconque interdiction de changement d’affectation y est fait état. De plus, il faudra aussi vérifier la présence des divers réseaux d’eau, d’électricité et autres au sein du lot.
Enfin, si le changement d’affectation du lot en lui-même ne nécessite pas l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires si cela est permis dans le règlement, il n’en reste pas moins que cette approbation est indispensable si des travaux doivent être effectués. Il faudra alors obtenir l’unanimité des voix pour ce faire.
Le cas des grandes communes
Depuis l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit désormais la possibilité, si l’autorisation préalable est obtenue, de changer l’affectation d’un lot à usage d’habitation en local commercial, ce qui était auparavant une interdiction quasi totale.
Cela est applicable pour les villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que pour les communes se trouvant dans la petite couronne de l’Ile-de-France.
Pour ce qui est des autres communes, elles sont en droit de rendre cette réglementation applicable sur l’intégralité de leur territoire, ou sur une partie seulement, selon un arrêté municipal ou bien après délibération de l’Établissement Public de Coopération Intercommunale.
La destination de l’immeuble, un point important
A noter toutefois que l’intérêt collectif est un point primordial en copropriété. De ce fait, il est indispensable que soit respectée la destination de l’immeuble, ainsi que les réglementations et lois qui y sont liées.
Si le lot que le copropriétaire souhaite modifier est à usage commercial alors que l’intégralité de l’immeuble est à vocation d’habitation, une autorisation sera ensuite requise. De la même façon, si cette transformation est contraire au règlement de la copropriété, ou si cela entraîne un changement des parties communes, l’assemblée générale devra donner son approbation.
Le changement d’affectation vis-à-vis des autres copropriétaires
Il est également obligatoire que le changement d’affectation du lot n’empiète pas sur les autres copropriétaires. En effet, la protection des intérêts individuels est par ailleurs de mise. Il est vrai que ce changement ne doit pas porter atteinte ou causer des dommages aux autres occupants de l’immeuble.
Certaines activités peuvent en effet engendrer des nuisances, notamment au niveau acoustique. Ce peut être le cas pour le domaine de la restauration, pour les bars et autres. Si ces inconvénients peuvent être palliés par des aménagements ou par la mise en place d’équipements spécifiques, l’activité commerciale pourra se poursuivre. Il faudra alors prévoir de fournir des devis détaillés avec des études faites par des experts pour attester que l’activité envisagée n’aura aucun impact sur la vie quotidienne des habitants de l’immeuble. Si tel n’est pas le cas et que les troubles constatés sont réels, il sera possible de demander une cessation d’activité.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Recours en cas de refus
Dans le cas où la mutation du lot d’habitation en lot commercial est soumise à l’autorisation de l’assemblée générale, il se peut que le vote de cette instance ne soit pas en faveur du projet. Dans ce cas, le copropriétaire souhaitant modifier la destination de son lot peut avoir recours au juge du TGI (Tribunal de Grande Instance) qui pourra alors statuer sur le motif du refus.
Ainsi, dans le cas où le projet ne porte pas atteinte à la copropriété, et n’est pas contraires aux intérêts à la fois collectifs et individuels, le juge pourra proclamer la nullité de la décision de l’assemblée générale, et ainsi autoriser le copropriétaire à réaliser la modification du lot en lot commercial.
