Dégâts des eaux et infiltrations en façade : sources et solutions

Infiltration : définition

Une infiltration d’eau en façade est caractérisée par le passage lent de l’eau (ou de tout autre liquide) au travers des porosités d’un mur. Ce peut notamment être le cas lorsque le mur est touché par des problèmes de fissures ou que l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment est compromise. Une assurance habitations d’immeuble couvre généralement :

• les infiltrations passant au travers de la façade ;

• les infiltrations passant au travers de la couverture (toiture) ;

• les infiltrations passant au travers des fenêtres.

Identifier les problèmes d'étanchéité d’une façade

Un problème d’étanchéité est relativement facile à détecter au niveau de la façade d’un immeuble puisque des traces visibles apparaissent généralement très rapidement. Voici les différents signes identifiables :

• les fissures ;

• des murs humides au toucher ;

• des taches blanches, des taches brunes, des taches verdâtres et autres taches sombres sont des signes d’apparition de moisissures ;

• effritement de la peinture de façade, etc.

Dégâts des eaux et infiltrations : les assurances

En copropriété, les dégâts des eaux et les infiltrations en façade peuvent notamment provenir de la toiture. Suite à des précipitations importantes ou au déplacement d’une tuile, les performances de protection de la couverture de l’immeuble peuvent être amoindries. Sans intervention de la part d’un professionnel du bâtiment, la source du problème ne peut que devenir plus grande.

Ainsi, il est important de contacter l’assurance de la copropriété au plus vite puisque certains dégâts des eaux et infiltrations en façade sont pris en charge par l’assureur de l’immeuble. Si la source des dégâts provient d’une partie commune, le syndic de copropriété doit contacter au plus vite l’assureur de la copropriété. Si la source des dégâts provient d’une partie privative, le copropriétaire concerné devra contacter son assureur personnel.

Dans une telle situation, il est tout de même conseillé au syndic de copropriété de prendre contact également avec l’assureur de l’immeuble. En effet, selon le contrat choisi, les dommages pris en charge ne sont pas toujours les mêmes.

La garantie dégât des eaux

Chaque copropriétaire est tenu de souscrire à une assurance dégât des eaux. Dans le cadre d’un logement loué, c’est dans la plupart des cas au locataire de se charger de souscrire à sa propre assurance habitation. Pour la copropriété, le syndic est mandaté par les copropriétaires pour s’occuper de souscrire à l’ensemble des assurances nécessaires afin de protéger au mieux l’immeuble et ses habitants.

Toute assurance en immeuble permet de protéger des conséquences financières de dégâts et sinistres :

• l’assuré ;

• mais aussi des tiers ;

• les voisins ;

• les locataires ;

• les copropriétaires, etc.

Voici un tableau récapitulatif des principaux sinistres pris en charge par la garantie dégât des eaux.

Afin de connaître la liste complète des sinistres que votre assurance prend en charge, ainsi que le montant de l’indemnisation prévu, nous vous conseillons de consulter directement les clauses de votre contrat d’assurance. Si vous avez le moindre doute, le mieux est de contacter votre assureur pour lui poser directement la question.

Veuillez également noter qu’il est possible de prévoir des extensions de garanties lors de la signature du contrat. A savoir :

Les assureurs couvrant ce type d’infiltration en complément des principales garanties ne prennent toutefois en charge que les infiltrations accidentelles. Cela signifie, par exemple, qu’une inondation due à un débordement de baignoire sera entièrement à la charge de l’assuré, sans indemnisation possible.

Les dégâts des eaux non indemnisés par les assurances

L’assuré peut parfois devoir prendre à sa charge l’ensemble des travaux de rénovation nécessaires suite à un dégât des eaux ou à des problèmes d’infiltration de façade. Les clauses d’exclusion d’une assurance habitation peuvent notamment comprendre :

• les débordements et les inondations ;

• les refoulements d’un cours d’eau ou d’une source d’eau ;

• les problèmes d’humidité, de buée et de condensation non causés par une fuite ou une rupture d’un appareil ou d’une conduite fonctionnant avec de l’eau, etc.

De plus, ce sera également le cas de toutes les options qui n’auront pas été souscrites dans le cadre du contrat d’assurance. En cas de malfaçon, lors de travaux de construction ou de rénovation, c’est l’assurance du professionnel ayant réalisé les travaux qui devra prendre en charge la remise en état.

Les solutions à mettre en place

La façade de la copropriété fait partie intégrante des parties communes de l’immeuble. A ce titre, ce sont les copropriétaires qui doivent décider en assemblée générale des décisions à prendre. Le syndic de copropriété convoque ce type de réunion et, assisté ou non du conseil syndical, fait des demandes de devis au préalable à des entreprises spécialisées afin d’avoir des éléments concrets à présenter et ainsi permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause.

Selon le problème diagnostiqué, les solutions à mettre en place seront diverses et variées :

• lutter contre des remontées capillaires ;

• lutter contre une mauvaise ventilation ;

• lutter contre les eaux de ruissellement ;

• lutter contre les problèmes liés à une inondation ou un dégât des eaux, etc.

Diagnostiquer l’infiltration

Avant de se lancer dans la réalisation de travaux de rénovation d’une façade, il est important de commencer par identifier la source des infiltrations et du dégât des eaux. En effet, si le problème n’est pas traité, il est inutile d’effectuer un ravalement de façade, puisque les infiltrations continueront à causer des dégâts.

Pour effectuer un diagnostic efficace et identifier la source du problème, nous vous conseillons donc l’intervention d’un technicien-diagnostiqueur qui se rendra sur place afin de déceler la provenance du problème et vous indiquer les travaux adéquats à mettre en place.

Lutter contre des remontées capillaires

Lorsqu’il est question d’infiltrations en façade, on pense tout de suite à l’eau qui ruisselle depuis le toit et descend des murs. Mais il faut également penser à celles remontant du sol. Il est alors question de remontées capillaires. Celles-ci sont causées par un sol relativement humide. Cela peut notamment être le cas lorsque l’immeuble est situé au-dessus d’une nappe phréatique, par exemple. En contact direct avec un sol très humide, les murs deviennent, à leur tour, très humides, avec peu de solutions pour sécher. Ce sera notamment le cas d’une façade exposée plein nord.

Des dégradations causées par des remontées capillaires seront d’autant plus visibles sur les murs composés par des matériaux poreux comme le béton et le plâtre.

A l’inverse, le bois et le verre ne sont pas des matériaux poreux. Ainsi, s’ils sont exposés plein sud et voient beaucoup le soleil, l’humidité s’évaporera relativement vite et il n’y aura aucun problème de remontées capillaires.

Les solutions à mettre en place :

Le ravalement de façade d’un immeuble étant obligatoire tous les 10 ans, le plus simple pour un immeuble dont le dernier ravalement de façade date d’il y a plus de 8 ans est de faire réaliser les travaux de rénovation contre les remontées capillaires par la même occasion. Cela permet de grouper les travaux et de bénéficier d’un prix plus intéressant et d’une meilleure protection du mur contre l’humidité.

Afin de résoudre le problème de manière durable, il est primordial de commencer par :

• assainir les murs ;

• et évacuer toute l’humidité des murs.

L’évacuation de l’humidité présente dans les murs coûte entre 30 et 60 € par mètre linéaire.

Afin d’éviter que le problème ne resurgisse, il est ensuite nécessaire :

• de colmater les fissures ;

• d’appliquer un traitement approprié pour améliorer l’étanchéité de l’immeuble (joints, bardage, etc.) ;

• d’appliquer un traitement hydrofuge sur les façades de l’immeuble.

La réparation des murs coûte entre 50 et plus de 100 € par m² en fonction du niveau des dégâts.

Lutter contre une mauvaise ventilation

Autre problème dont les copropriétés ont trop peu conscience : la mauvaise ventilation de l’immeuble. En effet, elle peut, elle aussi, être la cause de problèmes d’humidité visibles en façade. En effet, si les logements n’ont pas la possibilité d’évacuer l’humidité, les murs vont s’en imprégner jusqu’à ce que les dégâts soient visibles en façade.

Ce type d’infiltration de l’humidité est la cause de l’apparition de moisissures en façade.

Les solutions à mettre en place :

Afin de lutter contre une mauvaise ventilation en copropriété, il sera nécessaire de faire réaliser des travaux au niveau des parties communes et des parties privatives de l’immeuble. L’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) est alors à envisager.

Ces prix ne comprennent pas les frais de main d’oeuvre du professionnel sélectionné. Ceux-ci dépendent principalement de la taille de la copropriété et du nombre de logement à équiper.

Afin de prendre en compte le budget global de tels travaux, il est également nécessaire de prendre en considération les frais d’entretien d’une VMC. En effet, l’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 exige qu’une fois par an soit réalisée la vérification des installations de ventilation. Cette disposition obligatoire a été mise en place dans le cadre de la lutte contre les incendies. Cet entretien obligatoire consiste en la tenue d’un registre comprenant :

• l’ensemble des rapports de vérification du système de VMC ;

• ainsi que les rapports de l’ensemble des interventions effectuées sur la VMC de l’immeuble (entretien, opérations de maintenance, etc.).

Veuillez également noter que toutes les VMC gaz doivent obligatoirement faire l’objet d’un contrat d’entretien.

Les aides au financement :

Pour ce type de travaux, la copropriété aura la possibilité de bénéficier de différentes aides au financement parmi lesquelles les subventions de l’Anah ou l’éco-prêt à taux zéro. En effet, l’installation d’une VMC est considérée comme des travaux d’amélioration du bâti et, à ce titre, est encouragée par différents organismes.

Attention toutefois, l’installation et l’achat de la VMC doivent alors être effectués par un professionnel disposant d’une certification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Lutter contre les eaux de ruissellement

L’eau de ruissellement peut faire référence à deux problèmes. Le premier correspond aux eaux pluviales mal évacuées par la toiture et le réseau de gouttières. Une gouttière endommagée provoque des infiltrations d’eau à l'intérieur des murs. L’eau ruisselle en effet sur la façade et ne s’écoule plus normalement par les gouttières.

Le deuxième problème fait référence aux inondations. L’eau qui s’accumule alors au sol s’infiltre dans les murs qui sont au contact de grandes quantités d’eau pendant plusieurs jours, voire plusieurs semaines. L’eau stagnante est alors absorbée par les murs qui auront par la suite d’énormes difficultés à la rejeter.

Les solutions à mettre en place :

L’assainissement des murs et l’évacuation de toute l’humidité est primordiale pour lutter contre les eaux de ruissellement. Il faut compter entre 30 et 60 € par mètre linéaire. Afin de protéger le mur durablement et éviter que cette quantité importante d’humidité ne l’endommage à nouveau par le futur, il est important de colmater les fissures, de renforcer la structure de l’immeuble et d’appliquer un nouveau traitement hydrofuge sur l’ensemble des murs. Pour cela, il faut compter entre 50 et plus de 100 € par m² en fonction du niveau des dégâts.