La typologie des litiges
Les litiges en copropriété peuvent concerner un ou plusieurs copropriétaires, le syndic, le syndicat des copropriétaires, des intervenants externes, etc. Toutefois, en passer par le tribunal de grande instance n’est pas nécessairement la solution idéale puisque les demandes abondantes ont tendance à allonger l’attente jusqu’à un verdict. Il est donc important d’entamer les démarches dans l’ordre et de commencer par essayer de régler les problèmes à l’amiable.
Un espace de vie partagé comme une copropriété étant propice au déclenchement des conflits, voici un classement des litiges qui vous permettra de déterminer les catégories de litiges pour trouver indépendamment la meilleure façon de les gérer.
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De quoi s’agit-il ? |
Comment régler le litige ? |
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Les troubles de voisinage et les nuisances sonores proviennent aussi bien des résidents de la copropriété, que de voisins habitant dans une maison ou une autre copropriété attenante. |
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Les usages abusifs se caractérisent par des comportements gênants de certains résidents ou ne respectant pas les règles de vie commune. |
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Il en va de même pour les usages non autorisés dans les parties communes de la copropriété. |
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Les questions d’argent concernent généralement la défaillance d’un des copropriétaires vis-à-vis du paiement de ses charges. |
Pour combler ces retards de paiements, les autres copropriétaires doivent parfois verser des fonds complémentaires en attendant le rétablissement de la situation. |
procédure graduelle de la part du syndic :
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Suite à des travaux mal exécutés par un prestataire extérieur, il est possible de se retourner contre les responsables. |
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Si la plupart des litiges précédents sont réglés par le syndic de copropriété avec l’aide ou non du syndicat de copropriété, des litiges engageant le syndic sont également possibles. Selon le degré du litige, responsabilité civile ou pénale du syndic pourra être engagée. |
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les solutions :
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Gérer un litige par la médiation
La médiation est une première solution en cela que tous les litiges ne nécessitent pas l’intervention d’un juge. En effet, cette dernière est une méthode pour résoudre un problème qui est coûteux, qui prend du temps et qui de plus est complexe et amplifiera probablement le conflit.
Respect du règlement intérieur, rôle du syndic
Les copropriétaires doivent prévenir le syndic de la copropriété en cas de non-respect du règlement de copropriété par un ou plusieurs résidents, au détriment des autres.
Avant toute chose, l’un des rôles endossé par le syndic de copropriété est de prendre position en tant que médiateur entre les différents résidents, copropriétaires, gardiens, prestataires externes, agents réguliers s’occupant du ménage, membres du conseil syndical, etc., entre lesquels peut émerger un conflit. Ainsi, dans un premier temps, c’est généralement vers lui qu’il faut se tourner. Son intervention peut permettre de réguler une situation et d’adoucir le conflit, voire même de le régler puisqu’il détient la compétence juridique indispensable pour faire respecter le règlement de copropriété.
Le rôle du syndic est donc de rappeler à l’ordre les parties défaillantes. Pour cela, il adresse une mise en demeure à l'intéressé, ce qui lui donne 30 jours pour réguler la situation. Si celle-ci n’est pas effective, il est conseillé d’entamer une procédure de médiation avec un intervenant extérieur avant de s’en remettre à une procédure judiciaire.
Auprès de la justice, le syndic peut aussi bien avoir le rôle de défendeur que de requérant.
Le rôle du médiateur
Le rôle du médiateur est de rester impartial pour réguler le dialogue. Moins onéreuse et plus rapide que de confier son dossier à un juge, une opération de médiation est un processus volontaire par laquelle les deux parties en conflit veulent passer pour tenter de trouver une résolution commune suite à un dialogue en présence d’un médiateur.
Dans le cas d’une procédure judiciaire, le juge impose une solution. En passant par la médiation, la solution est trouvée ensemble et convient généralement davantage aux deux parties puisque leurs intérêts particuliers sont pris en compte. Le médiateur cherche donc à trouver un terrain d’entente pour que personne ne soit perdant face au compromis trouvé.
Pour trouver un médiateur, il vous est possible de passer par votre avocat, il pourra lui-même s’en charger ou vous rediriger vers une personne compétente. Il existe en effet des associations spécialisées en médiation.
Agir seul en justice en tant que copropriétaire
En tant que copropriétaire vous êtes en droit d’agir seul en justice. Possédant un lot dans la copropriété, vous êtes tenus d’en informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devrez joindre à ce courrier la photocopie de l’assignation en justice. Pour agir seul en justice en tant que copropriétaire, vous n’avez pas besoin de demander l’accord du syndic de copropriété, ni celui de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ce qui est nécessaire pour engager une action individuelle en justice, c’est d’alléguer d’un intérêt à caractère direct et personnel vis-à-vis du litige. Il peut s’agir de :
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sauvegarde de vos droits individuels |
contestation d’une décision de l’assemblée générale, désaccord relatif à la répartition des charges entre les copropriétaires, suite au refus d’autorisation de travaux (possibilité de faire une demande judiciaire d’autorisation de travaux), etc. |
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troubles de jouissance et préjudice personnel |
troubles de voisinage, nuisances sonores, dégât des eaux, empiétement sur votre espace privatif ou toute autre atteinte directe à vos droits de propriétaire, etc. |
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non-respect du règlement de copropriété |
si les conséquences retombent généralement sur plusieurs résidents; dans ce cas-là il est tout à fait possible d’agir en justice de manière individuelle |
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engager la responsabilité du syndic |
possible en cas d’empiétement sur les parties privatives du copropriétaire agissant seul en justice, pour défaut d'entretien des parties communes avec dommage personnel, pour non-respect du règlement de copropriété ou non-respect du mandat du syndic, etc.
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Que le syndic de copropriété ait déjà entamé un recours collectif ou non, un copropriétaire a tout à fait le droit d’en lancer un à titre individuel également. Il est aussi possible au copropriétaire d’agir seul si le syndic aurait dû mettre en place des procédures mais qu’il ne l’a pas fait.
Action en justice du syndic
Toutefois certains troubles nécessitent la saisie d’un juge par le syndic de copropriété. Il agit de la sorte en tant que représentant des copropriétaires. Pour régler un trouble collectif de la sorte, le syndic de la copropriété devra agir suite à l’autorisation donnée en assemblée générale à la majorité des voix exprimées.
Le syndic a techniquement le droit de poursuivre en justice des copropriétaires ou des tiers sur tout sujet. Il peut s’agir de :
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trouble de jouissance |
pour un litige touchant la copropriété dans son ensemble (nuisance sonore d’un bâtiment proche comme une boîte de nuit, construction non autorisée sur un terrain voisin) |
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administration de l’immeuble |
conflit vis-à-vis d’un gardien, d’un employé d’entretien ou de tout autre personnel travaillant pour la copropriété |
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non respect du règlement de copropriété |
travaux non autorisés ne respectant pas les critères esthétiques de la façade |
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charges impayées |
recouvrement des charges communes non payées par un des copropriétaires (si cela dure trop longtemps, les autres copropriétaires pourraient avoir à compenser le manque le temps que soit réglée la situation) |
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problèmes concernant l’immeuble |
vices cachés, défauts de conformité, travaux mal réalisés, etc. |
Concernant le recouvrement des charges, la saisie d’un compte, une action en référé consistant à conserver et remettre l’immeuble en état ou une action pour défendre le syndicat, le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée pour procéder. Toutefois pour saisir un lot à la vente, par exemple, il aura besoin de leur accord.
Le syndic doit cependant être en mesure de justifier de la défense de l’intérêt collectif.
Action collective à l’encontre du syndic
Légalement parlant, le syndic de la copropriété est soumis à une obligation de moyens. Aucune obligation de résultat ne lui incombe. Les copropriétaires peuvent toutefois agir s’il ne respecte pas le règlement de copropriété ou s’il n’exerce pas ses fonctions comme il le devrait. Il s’agira alors d’une procédure collective.
Généralement, en cas de litiges, le contrat du syndic prend fin et il est remplacé par un nouveau syndic désigné par l’assemblée générale. C’est alors le nouveau syndic qui se chargera de représenter les intérêts des copropriétaires lors de l’action en justice qui en découlera.
Les raisons de litiges sont variées. Il peut s’agir de pratiques frauduleuses, d’une négligence de ses fonctions, d’un non-respect des démarches d’alerte de l’assemblée des copropriétaires concernant une décision contrevenant au règlement de copropriété, etc.
Choisir un avocat
Il est déconseillé au syndicat des copropriétaires de choisir l’avocat que lui propose le syndic pour que ce soit bien les intérêts des copropriétaires qui soient défendus. Bien entendu, cela dépend des cas, puisque l’habitude du syndic à travailler avec le même avocat depuis un certain temps est également un gage de sécurité.
Conflit d’intérêt
Lorsque le syndic propose un avocat aux copropriétaires, il faut toutefois veiller s’il s’agit de son avocat personnel ou de son avocat professionnel, c’est-à-dire uniquement pour les copropriétés qu’il gère.
En effet, pendant une procédure judiciaire, il est possible que les intérêts du syndic et du syndicat ne soient pas les mêmes. Cela est notamment vrai si le syndicat des copropriétaires souhaite se retourner contre le syndic suite à une faute de sa part, qu’elle soit réelle ou alléguée, lors des démarches visant à régler un litige. En effet, l’intérêt du syndicat est alors à titre conservatoire.
Pour cette raison, tous les avocats sont soumis à une règle déontologique commune et tout avocat commun à deux parties (syndic et syndicat, par exemple) a le devoir de se dessaisir d’un dossier dès lors qu’il observe la possibilité d’une opposition d’intérêts entre les partis représentés. Il doit signaler au syndicat des copropriétaires qu’ils doivent choisir un autre avocat, puisque son client attitré à la base est le syndic et qu’il ne peut pas prendre le risque d’être impliqué dans un conflit d’intérêt.
Avocat spécialisé en copropriété
La législation relative aux copropriétés est aussi particulière que complexe. Pour cette raison, il est judicieux de chercher un avocat spécialisé dans le droit des copropriétés. Ainsi, si pour un litige simple, un avocat “local” sera compétent, des conflits plus conséquents seront à remettre entre les mains de cabinets d’avocat de plus grande envergure.
Le suivi du dossier
Si un conseil syndical peut et doit être désigné par les copropriétaires pour suivre l’évolution du dossier auprès de l’avocat, l’assemblée générale devra être consultée (dans le cas d’une procédure collective) dès lors que des décisions doivent être prises.
Quel juge saisir en cas de litige en copropriété ?
Lorsque vous avez tout essayé et que rien n’a fonctionné, il convient d’en référer à la justice. Encore faut-il se tourner vers la juridiction compétente. Pour cela, vous devez toujours vous en remettre à celle correspondant à la situation géographique de l’immeuble. Le choix du tribunal dépend, quant à lui, de l’importance et de la nature du litige.
- Pour des litiges où l’enjeu n’excède pas 4 000 €, il faut saisir le juge de proximité.
- Pour la récupération de charges impayées d’un montant compris entre 4 001 et 10 000 €, c’est le Tribunal d’Instance qu’il faudra saisir. Les troubles de voisinages font également partie de son champ d’action.
- Pour un grand nombre de litiges en copropriété, il convient de se tourner ver le Tribunal de Grande Instance. La présence d’un avocat est obligatoire. Cela est valable pour la contestation d’une décision prise en assemblée générale, pour un conflit de répartition de charges, pour la récupération de charges impayées lorsque le montant est supérieur à 10 000 €, etc.
- Les litiges concernant un contrat de travail ou une convention collective et relatifs, donc, aux employés de la copropriété comme un concierge ou un gardien, par exemple, sont gérés par le Conseil des prud’hommes.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Délai d’action
S’il y a plusieurs démarches graduelles à respecter pour gérer les litiges en copropriété, faites attention aux délais d’action dont vous bénéficiez. En effet, certaines actions sont limitées dans le temps. Une fois le délai de prescription passé, il ne vous sera plus autorisé d’agir en justice concernant le conflit.
Si pour la plupart des litiges de copropriété ce délai est de 10 ans, toutefois, pour contester la répartition des charges, par exemple, le délai est ramené à 5 ans. Il démarre à partir de la publication initiale du règlement ou 2 ans après la date de première cession d’un lot.
Pour la contestation d’une décision votée et validée en assemblée générale, le délai n’est que de 2 mois à partir de la réception du procès verbal de la réunion de l’assemblée de copropriété ou, à défaut, de la date du dépôt dans la boîte aux lettres du courrier recommandé par le facteur. Attention, seuls les copropriétaires votants peuvent engager une contestation de décision de l’assemblée générale et uniquement dans le cas où ils ont voté contre.
