Les causes de l’humidité en copropriété
Certaines copropriétés peuvent être soumises à des problèmes d’humidité. Ces derniers sont souvent localisés dans les parties communes comme dans les cages d’escaliers, les couloirs, les sous-sols et autres. Il faut rappeler que l’humidité est un phénomène de présence d’eau ou de vapeur d’eau en quantité importante dans l’air. Cela peut engendrer de véritables problèmes de santé ou sur la structure du bâtiment.
La présence d’humidité peut provenir de différentes sources. Une des premières raisons est l’activité humaine, que ce soit la respiration, la transpiration ou encore le ménage, la cuisson et autres. Un manque de ventilation peut favoriser une humidité excessive dans les locaux. En effet, l’air vicié n’est alors pas évacué comme il se doit. Il peut même se transformer en condensation en présence de surfaces plus froides.
Toutefois, cela peut aussi être issu :
- de remontées capillaires : il s’agit en réalité d’eau qui remonte dans les murs et les sols par un phénomène de capillarité. C’est en général dû à une mauvaise étanchéité de ces zones.
- de condensation : cela a lieu lorsqu’il existe une différence importante entre l’humidité et la température de l’air ambiant. Il faut savoir que l’air chaud contient plus d’humidité. Au contact d’une surface froide, le phénomène de condensation a lieu, ce qui laisse apparaître de l’eau.
- de fuites : elles peuvent provenir de différentes sources comme les sous-sol, les murs, les toits, la plomberie
- d’infiltrations au niveau de la toiture ou des murs : cela résulte bien souvent d’une isolation défectueuse comme ce peut être le cas dans les copropriétés les plus anciennes. Dans ce cas, les eaux de pluie peuvent s’infiltrer à travers les parois mal isolées.
Les conséquences d’une humidité excessive
Les causes d’humidité en copropriété peuvent se matérialiser sous différentes formes, entraînant des conséquences plus ou moins importantes, tant sur le plan bâtimentaire que sur celui de la santé des occupants.
Pour ce qui est des remontées capillaires, cela se traduit généralement par des traces de moisissures comme du salpêtre, des champignons noirs, des odeurs d’humidité, une détérioration des murs (décollement des papiers peints, cloques de peinture…).
Il est aussi possible d’apercevoir de la condensation sur les fenêtres notamment, de l’humidité sur les textiles, des plinthes qui se déforment, un parquet qui gondole…
De plus, une présence excessive d’humidité peut aussi avoir des conséquences sur les éléments bois du bâti. En effet, l’humidité joue un rôle prépondérant dans l’apparition et le développement des insectes xylophages ou encore des champignons.
En dehors des conséquences qui peuvent exister sur un bâtiment, l’humidité affecte également la santé des occupants. En effet, en présence d’une hygrométrie excessive, la prolifération de bactéries est plus importante, laissant ainsi apparaître une infestation d’acariens. Ces derniers peuvent être responsables de certaines pathologies comme des allergies, de l’asthme ou encore des problèmes respiratoires.
Les traitements pour humidité
Pour améliorer le taux d’humidité en copropriété et pour appliquer le traitement en conséquence, il est important de faire réaliser un diagnostic par une entreprise spécialisée.
Une fois que l’humidité est localisée et que la cause est déterminée, il est alors possible de réfléchir à la solution à mettre en place afin de traiter le problème. Dans ce cas, plusieurs types de traitements peuvent être pensés.
Parmi les principaux traitements, il est possible de citer :
- les injections dans les murs : c’est une solution particulièrement appréciée pour les remontées capillaires en copropriété. Elle consiste notamment à venir injecter une solution dans la structure du bâtiment afin d'offrir une barrière d’étanchéité. Il faut compter entre 12 et 18 mois pour voir le taux d’humidité diminuer drastiquement.
- la mise en place d’un système de ventilation performant : un renouvellement d’air régulier et un système de ventilation bien dimensionné permet d’éviter les phénomènes de condensation et élimine ainsi l’air humide au sein des bâtiments. De manière générale, il est préconisé que l’hygrométrie d’une structure se trouve entre 40 et 60 %. Outre ces mesures, il est considéré que l’air ambiant n’est pas sain.
- la réalisation d’un cuvelage de sous-sol : il est question d’appliquer un revêtement pour rendre étanche cette zone en créant ainsi une barrière protectrice et parfaitement hermétique contre les eaux de pluie mais aussi contre les eaux souterraines.
- la mise en place d’un drainage périphérique autour du bâtiment : cela permet d’éviter les remontées d’eau ascensionnelle.
- la réparation des fuites : une canalisation qui casse ou tout problème de plomberie non réparé peut entraîner des tâches d’humidité. Il est donc opportun de faire réaliser un diagnostic et de réparer ces fuites. Lorsque les fuites sont issues de la toiture, il faut alors effectuer les réparations adéquates, c'est-à-dire remplacer les éléments de toiture en mauvais état, changer les gouttières.
Pour rappel, seul le diagnostic pourra déterminer quelle est la solution de traitement anti humidité à mettre en place au sein de la copropriété.
Qui doit régler les frais liés aux traitements contre l’humidité en copropriété ?
Pour déterminer les problèmes d’humidité au sein d’une copropriété, notamment l’ampleur de ces derniers, un diagnostic est indispensable. Cette étude a notamment pour but de mettre en lumière les responsabilités du syndic ainsi que des copropriétaires. Une réunion d’AG devra être organisée dès lors que le rapport de l’expert aura été rendu.
Deux cas de figure peuvent être observés :
- dans le cas où ce sont les parties communes qui sont affectées ainsi que les murs composant la structure même de l’édifice, c’est alors au syndic et aux membres de l’AG de statuer quant à la solution à envisager mais aussi au budget à allouer pour la réalisation des travaux.
- dans le cas où les problèmes d’humidité sont uniquement liés à un copropriétaire, c’est donc à ce dernier de prendre en charge les travaux pour y remédier
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Dans quels cas utiliser une assurance en cas de présence d’humidité ?
Il existe certains cas de figure où il est possible d’avoir recours à une assurance pour des problèmes d’humidité en copropriété. C’est notamment le cas lorsqu’il est question de dégâts des eaux, issus d’une fuite. Dans cette situation, il faudra alors faire dépêcher un expert de la compagnie d’assurance. L’assurance peut alors prendre en charge la réparation des dégâts engendrés par le sinistre enregistré.
Pour ce qui est de la recherche de fuite, elle peut être organisée par le syndic, et ce qu’elle se trouve dans les parties communes ou privatives. Toutefois, il n’en n’est pas obligé.
La compagnie d’assurance qui s’occupe de la détection de fuite prend à sa charge l’analyse dans un premier temps. En revanche, dès lors que le rapport aura déterminé la cause, c’est l’assurance de la partie concernée qui se chargera des frais engendrés.
Plusieurs cas de figure peuvent alors être observés :
- la fuite a lieu dans une partie commune : c’est à l’assureur de la copropriété que revient la charge
- la fuite a lieu dans une partie privative : c’est l’assureur du copropriétaire qui s’occupe du dédommagement lié au dégât des eaux
- la fuite a lieu dans un local privatif : il existe alors deux situations plausibles, à savoir un local privatif occupé par un locataire avec une recherche de fuite non destructive ou destructive. Dans le premier cas de figure, c’est alors l’assurance du locataire qui prend les frais à sa charge. Dans le second cas, c’est alors l’assurance du propriétaire bailleur qui s’occupe de la situation.
Il est important de souligner que les problèmes d’humidité à proprement parler ne peuvent pas être pris en charge par l’assurance. Il est indispensable que le problème d’humidité de la copropriété soit en lien avec un sinistre couvert par le contrat d’assurance pour faire fonctionner les garanties de cette dernière. Sont donc garantis au titre du contrat les évènements de type événement climatique, dégâts des eaux…
Pour qu’un sinistre puisse être couvert par une compagnie d’assurance, il est indispensable qu’entre la constatation des faits et la déclaration, le délai ne soit pas supérieur à 5 jours ouvrés.
Notez également que seules les conséquences engendrées par le sinistre peuvent être indemnisées par les assureurs. Il est vrai que les causes du sinistre ne peuvent pas être couvertes par les contrats d’assurance.
