Incendies en copropriété : risques, assurances et remise en état

Les risques incendie en copropriété

Afin de connaître les risques incendie propres à votre copropriété, il est possible de contacter un professionnel spécialisé afin de faire réaliser un diagnostic de sécurité incendie. Sachez en effet qu’un nouvel incendie se déclare toutes les 2 minutes environ en France selon des moyennes nationales. Selon ces mêmes rapports, on dénombre près de 800 morts et de 10 000 personnes intoxiquées ou blessées par un incendie. Il n’est ici question que des incendies domestiques.

Si une grande majorité d’incendie se déclare le jour, les incendies de nuit sont les plus mortels, prenant les résidents dans leur sommeil. L’objectif d’un diagnostic de sécurité incendie dans un immeuble est de déceler les failles du bâtiment et de connaître les dispositifs et travaux à mettre en place pour mieux sécuriser les logements. Il s’agit notamment d’identifier les locaux à risques, de réduire les possibilités de propagation du feu et de faciliter l’évacuation des résidents en cas d’incendie.

Ce sont principalement les immeubles construits avant 1987 pour lesquels ce diagnostic de sécurité incendie est conseillé.

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Les dispositifs de sécurité incendie en copropriété

Dans une copropriété, certains dispositifs de lutte contre les incendies doivent être prévus afin d’assurer la sécurité des résidents. De plus, une vérification annuelle du bon fonctionnement de ces différents équipements est indispensable pour assurer la qualité de la sécurisation des habitants. Le syndic de copropriété doit tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble et y mentionner les vérifications faites une fois par an par un professionnel qualifié. Des contrôles peuvent être effectués par les assurances qui peuvent décider de ne pas indemniser les résidents si ces vérifications n’ont pas été effectuées. Parmi les équipements à mettre en place de manière obligatoire, voici une liste exhaustive :

• Les extincteurs :

En copropriété, il est obligatoire d’installer des extincteurs dans les parties communes, dans les parkings et les chaufferies, mais également dans les immeubles dont la hauteur dépasse 50 m de haut.

Quant au nombre d’extincteurs obligatoires, il est fixé en fonction des caractéristiques propres à l’immeuble : taille du parking, de la chaufferie, de la cage d’escalier, etc.

• Les blocs-portes coupe-feu :

Les parties communes de l’immeuble doivent obligatoirement être équipées de blocs-portes coupe-feu dès lors que :

○     la demande initiale du permis de construire du bâtiment est postérieure à 1987 ;

○     et que le plancher bas de l’appartement le plus haut de l’immeuble se situe au moins à 28 m au-dessus du sol.

Afin d’assurer la sécurité des habitants, ce type de porte doit être équipé d’un ferme-porte. Le rôle d’un bloc-porte est de ralentir la propagation du feu en fermant automatiquement certains couloirs. Attention, toutefois, il doit être possible d’ouvrir ces portes sans clé depuis l’intérieur comme depuis l’extérieur.

Installer des dispositifs de sécurité incendie non-obligatoires en copropriété

Veuillez noter qu’une copropriété ne répondant pas aux critères précédemment cités n’est pas obligée d’installer des extincteurs ou des blocs-portes coupe-feu. Toutefois, si les copropriétaires souhaitent tout de même en installer, ils en ont tout à fait le droit. Le syndic de copropriété doit alors organiser une assemblée générale pour faire voter le point.

Pour faire poser un extincteur dans une cage d’escalier, la majorité absolue devra être obtenue lors de la réunion. Pour rappel, la majorité absolue correspond à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 concernant les copropriétés, ce qui correspond à « la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents ».

Quant aux détecteurs de fumée :

• leur installation est obligatoire dans les parties privatives ;
• mais leur installation est interdite dans les parties communes.

L’entretien des dispositifs de sécurité incendie en copropriété

Selon le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire de la copropriété, une obligation de ramonage peut être à prévoir. Le ramonage concerne les conduits d’évacuation des gaz brûlés. De manière générale, le ramonage est obligatoire de manière annuelle, c’est-à-dire une fois par an. Certaines réglementations départementales ou communales prévoient parfois des fréquences de ramonage plus strictes.

Le ramonage des conduits d’évacuation des gaz brûlés, pour être valable, doit être effectué par une entreprise qualifiée. A l’issue du ramonage, celle-ci doit vous remettre un certificat de ramonage à conserver. Certaines assurances demandent parfois à en recevoir une copie. Si le dispositif est collectif, le syndic de copropriété doit s’en charger. Si l’équipement est privatif, la charge revient au copropriétaire concerné.

L’affichage des plans et consignes de sécurité dans les parties communes

Parmi les obligations de prévention des risques incendie en copropriété, il faut également parler de l’affichage des plans et consignes de sécurité dans les parties communes. Les immeubles concernés par cette obligation sont ceux dont la demande de permis de construire est postérieure au 5 mars 1987. Cet affichage doit comprendre le plan des sous-sols et du rez-de-chaussée du bâtiment. Toutes les consignes de sécurité à respecter en cas d’incendie doivent également y être présentées.

Les plans et consignes de sécurité doivent être installés dans les halls d’entrée et à proximité des accès aux ascenseurs et aux escaliers. Attention, un modèle réglementaire est à suivre pour cet affichage, ce qui permet notamment de faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers et des secours en cas d’incendie.

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Les assurances indemnisation incendie

Dans une copropriété, il y a deux niveaux d’assurance du bâtiment : les assurances souscrites par les copropriétaires (ou les locataires) et les assurances souscrites par le syndic de copropriété. Il ne faut pas choisir l’une au profit de l’autre, ces deux types d’assurances se complètent puisqu’un immeuble en copropriété se compose de parties communes et de parties privatives. Souscrire à une responsabilité civile est obligatoire :

Il existe de nombreuses autres assurances parmi lesquelles :

• l’assurance multirisques habitation ;
• l’assurance dégâts des eaux ;
• l’assurance contre le vol et les cambriolages ;
• l’assurance contre les tempêtes et les catastrophes naturelles ;
• l’assurance protection juridique, etc.

Lors de la signature de ces différents contrats, veuillez être vigilant concernant les clauses d’exclusion d’indemnisation ou encore les franchises qu’il pourra vous être demandé de payer pour percevoir cette indemnisation.

Prix d’une assurance de copropriété

Le prix pour assurer un logement et un immeuble dépend notamment de l’assurance sélectionnée, raison pour laquelle il est toujours important de comparer différents devis avant de signer un contrat. La surface d’un immeuble, son année de construction ainsi que sa localisation (grande ville, ville moyenne, petite ville, etc.) ont également une importance. Voici un tableau récapitulatif des prix à prévoir :

Selon les prix que nous vous donnons dans ce tableau, il faut donc prévoir un prix annuel de près de 1 000 € pour une petite copropriété de 1 000 m² accueillant 5 appartements. La différence de prix des primes d’assurance entre la province et la région parisienne peuvent facilement connaître une variation comprise entre 10 et 30 %.

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La responsabilité du syndic en cas d’incendie

Lors d’un incendie dans un immeuble, la responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée notamment dans le cas où il n’a pas souscrit à une assurance habitation pour protéger l’immeuble contre de tels risques. L’indemnisation du préjudice subi est généralement payée par l’assurance habitation de l’immeuble. En effet, selon les causes de l’incendie, ce ne sera pas forcément l’assurance habitation des copropriétaires ou des locataires qui fonctionnera.

Un défaut d’assurance peut légalement être imputé au syndic de copropriété, la souscription faisant partie de ses missions. Selon le contexte propre à votre copropriété et à la décision des juges, le syndic de copropriété peut être amené à verser des dommages et intérêts aux copropriétaires à la suite d’un incendie.

La remise en état d’une copropriété après un incendie

Suite à un incendie dans un immeuble, il n’est pas toujours possible d’habiter son logement dès le lendemain du sinistre. Pour les copropriétaires ou locataires ne vivant pas à proximité de leur famille ou de personnes pouvant les loger, cela peut poser de gros problèmes. Pourtant, par précaution, mais aussi parfois par nécessité, les résidents peuvent être évacués de l’immeuble pour plusieurs jours, voire plusieurs semaines.

Se faire reloger temporairement

Après un incendie dans un immeuble il est possible de se faire connaître auprès de la mairie pour se faire reloger plus facilement de manière temporaire. Les sapeurs-pompiers ont besoin de temps pour rechercher d’éventuelles victimes. Des procédures, parfois longues, sont ensuite mises en place afin de déterminer les causes du sinistre. Cette étape est indispensable pour que les assurances puissent indemniser les victimes. Selon l’ampleur du drame, la mairie met parfois en place des cellules d’accompagnement des victimes de l’incendie. Les services municipaux prennent également parfois en charge les personnes évacuées et leur fournissent un hébergement temporaire.

De plus, des démarches doivent être menées par des professionnels afin de vérifier si la structure de l’immeuble a été endommagée par l’incendie ou si le sinistre a touché le réseau électrique ou le réseau d’eau potable.

Contacter les assureurs au plus vite

Il est important de contacter son assureur au plus vite pour qu’il puisse vous informer du montant de votre indemnisation et du délai de son versement. Selon les circonstances du sinistre, ce sera l’assureur du copropriétaire, l’assureur du locataire ou l’assureur de l’immeuble qui pourra verser cette indemnité. Veuillez noter que vous avez 5 jours ouvrés pour prévenir votre assureur de l’incendie. Après cette date, il est possible qu’il refuse de verser une indemnisation.

Pour la constitution de votre dossier auprès de votre assureur, vous aurez besoin de remplir un document comprenant les éléments suivants :

• votre nom ;
• votre numéro de contrat ;
• la date de l’incendie ;
• la cause du sinistre ;
• une description des dégâts occasionnés ;
• une estimation chiffrée de la valeur des dégâts ;
• ainsi que les justificatifs permettant de prouver l’existence des biens endommagés ainsi que leur valeur.

Selon l’assurance auprès de laquelle vous avez souscrit, une clause du contrat prévoit parfois votre relogement suite à un sinistre.

Remettre en état les parties communes et les parties privatives

Les indemnisations des assurances doivent techniquement permettre de couvrir la réparation intégrale de dégâts causés par l’incendie. Toutefois, ce n’est pas le coût de reconstruction de l’immeuble qui sera pris en compte pour l’indemnisation, mais la valeur réelle du bâtiment au moment de sa destruction par l’incendie.

Arrêter de payer un crédit immobilier suite à un incendie

Suite à un incendie, un copropriétaire peut légalement arrêter de payer les mensualités de son crédit immobilier en cas de destruction de son bien immobilier. Il s’agit alors d’une suspension du paiement du crédit à demander auprès de votre banquier. Le paiement de la cotisation d’assurance sur l’emprunt doit toutefois continuer à être versé.

Arrêter de payer un loyer suite à un incendie

Lorsqu’un logement devient inhabitable, le locataire peut cesser de payer son loyer au propriétaire dès lors qu’il n’est plus possible de vivre dans le logement. C’est le seul litige valable pour que le locataire cesse de payer son loyer. Cette disposition est prévue par l'article 1722 du Code civil :« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

Veuillez noter que lorsque l’accès au logement est interdit par les forces de l’ordre sur une durée d’une semaine, le locataire doit payer son loyer, il peut toutefois demander une réduction de celui-ci. Si le propriétaire refuse, le locataire aura la possibilité de saisir la Commission départementale.

Nettoyer l’immeuble après un incendie

Après un incendie, selon l’ampleur de celui-ci, les dégâts peuvent être plus ou moins importants et le nettoyage de l’immeuble peut comprendre aussi bien la remise en état des sols que des plafonds ou des murs. La copropriété peut passer par une société spécialisée se chargeant du nettoyage des locaux après un sinistre. L’intervention de ces prestataires permettra une décontamination complète des lieux. Une société de nettoyage spécialisée dispose des équipements nécessaires pour nettoyer la suie et les autres dégâts causés par l’incendie.