Jardins privatifs en copropriété : règles, entretien, usage et bruits

Les jardins privatifs en copropriété

Comme le définit l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; il est alors le seul à pouvoir l'utiliser et peut y effectuer de légers aménagements ». Ainsi, les autres résidents ne peuvent pas venir y poser leurs chaises longues ou venir y planter une quoi que ce soit.

Lorsqu’un jardin est déterminé comme partie privative, seul un vote à l’unanimité du syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale pourra changer la répartition des lots. A cette occasion, le règlement de copropriété devra être modifié.

Les jardins peuvent être désignés, en copropriété, comme :

• Partie commune : si le jardin n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété ou s’il est présent dans la liste des parties communes de la copropriété.
• Partie privative : lorsque le jardin appartient à un copropriétaire depuis la mise en copropriété du bâtiment ou lorsqu’un copropriétaire a acheté cet espace commun auprès du syndicat des copropriétaires.
• Partie commune à « jouissance exclusive » : le jardin est alors destiné à l’usage exclusif de la personne mentionnée. Il peut s’agir de plus d’un copropriétaire. Temporaire ou permanent, le droit de jouissance est différent d’un droit de propriété.

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L’entretien des jardins privatifs

Lorsqu’il s’agit d’une partie commune :

• tous les frais sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;
• toutefois, l’entretien peut être confié à une tierce personne comme l’agent d’entretien ou le concierge par exemple ;
• les copropriétaires peuvent également s’occuper eux-mêmes de l’entretien des jardins privatifs s’ils arrivent à s’organiser.

Lorsqu’il s’agit d’une partie commune à jouissance exclusive :

• l’étanchéité d’un jardin en toit-terrasse et les travaux de gros oeuvres sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;
• les copropriétaires qui en bénéficient ont à leur charge « l’entretien du revêtement superficiel ».

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Les jardins privatifs : quel usage ?

Selon la loi, « aucun bruit ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité » (article R.1334-31 du Code de la santé publique).

Tout comme pour un logement, la liberté d’usage d’un jardin privatif par son propriétaire ne doit pas atteindre les troubles de voisinages. Ainsi, il n’est pas possible de jouer à la guitare toute la journée durant dans son jardin pendant tout l’été ou de l’utiliser comme déchetterie et le laisser à l’abandon. Sont également concernés les tapages nocturnes et les bruits injurieux.

Consultez notre guide Faire du compost en immeuble pour en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet.

Les barbecues

Si allumer un barbecue dans un jardin privatif situé sur le toit terrasse de la copropriété sans habitation proche à une telle hauteur ne pose aucun problème, allumer un barbecue dans un jardin privatif présent au rez-de-chaussée peut en poser de nombreux. Outre les bruits qui peuvent émaner d’un repas-barbecue, ce sont les odeurs qui risquent de se propager chez tous vos voisins : trouble de voisinage assuré.

Le propriétaire peut toutefois utiliser son barbecue dans son jardin privatif, à la condition près qu’il commence par demander l’autorisation du syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Les bains de soleils

Lorsque le jardin privatif est situé au rez-de-chaussée, à l’entrée de la copropriété, son propriétaire sera possiblement à la vue de tout le monde. En cela, les bains de soleil complet sont peu recommandés puisque de tels actes d’exhibitions sont condamnés par l’article 22-32 du Code pénal. Un résident peut ainsi recevoir 15 000 € d’amende, voire même 1 an d’emprisonnement.

Bien qu’il s’agisse d’un lieu à usage privatif, ce qui importe dans de tels cas est l’accessibilité visuelle.

Les troubles de voisinage

Selon l’article R.623-2 du Code pénal, une amende de 450 € peut être inculqué à un résident pour tout trouble de voisinage.

Travaux et aménagements

La destination de l’immeuble et son apparence extérieure prime vis-à-vis de l’usage que peut avoir le propriétaire de son jardin privatif. Ainsi, s’il n’a besoin d’aucunes autorisations pour de petites installations, ce n’est pas le cas pour des décisions plus importantes.

En copropriété, même pour l’installation d’une structure légère, une autorisation d’urbanisme sera nécessaire. Par structure légère s’entend aussi bien une véranda démontable qu’un abri de jardin qui serait installé dans les jardins privatifs d’un copropriétaire. Ceci est rendu obligatoire par la loi de 1965 qui régit les copropriétés et notamment tout ce qui concerne l’aspect extérieur du bâtiment.

Attention, une autorisation écrite de l’assemblée générale des copropriétaires sera également nécessaire.