L’entretien du réseau d’eau : plomb, tartre, fuites...

La suppression du plomb

C’est l’une des notions qui doit être respectée et les copropriétés doivent se conformer à la norme du 24 décembre 2013, qui faisait passer le taux acceptable à 10 microgrammes par litre comme le citait déjà un article précédent.

Normalement, les travaux ont donc déjà été réalisés mais, comme aucun diagnostic plomb n’est réellement obligatoire malgré tout, il se peut que certaines canalisations en plomb persistent dans d’anciens immeubles et s’en assurer devrait alors être l’une des préoccupations.

Autour de 100 € pour un diagnostic et entre 1 500 et 2 000 € de travaux par logement si nécessaire, c’est une décision qui devra être prise en assemblée générale.

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Lutter contre le tartre

Plus simplement, l’entretien du réseau d’eau sanitaire s’effectue aussi par une surveillance de l’entartrage. La présence de calcaire et la dureté de l’eau sont alors en question et le problème de l’installation d’un adoucisseur peut se poser.

En vous renseignant en mairie sur la dureté de l’eau ou en la faisant examiner par un professionnel au niveau d’un by-pass, solution assez simple, vous permettra de vous renseigner. Au-delà d’un seuil de TH (Titre Hydrotimétrique) de 30°f (degrés français), il sera même préférable d’envisager cette solution.

Attention, toutefois, de ne pas la mettre en œuvre lorsque l’eau n’est pas particulièrement dure, ce qui pourrait avoir un effet inverse et contribuer à la corrosion des canalisations. Lors de la mise en place d’un adoucisseur, le professionnel injectera un produit filmogène au niveau du réseau eau chaude afin qu’il se dépose et évite ce problème de corrosion.

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Lutter contre les fuites

Les fuites sont des problèmes encore plus intenses dans le cas d’une copropriété, parce que leur détection est souvent plus difficile à effectuer.

Comme on le verra par la suite, la présence de parties communes et de parties privatives ne simplifie pas cette détection.

C’est pourquoi la solution de compteurs privatifs permet déjà de responsabiliser les propriétaires et locataires sur leur propre consommation et les inciter à agir devant un robinet, une chasse d’eau, voire un groupe de sécurité de ballon d’eau chaude qui fuit et qui sont parfois laissés en l’état, sans ces compteurs privatifs.

En l’absence de compteurs individuels, il faudra donc s’en remettre au compteur général à des heures où la consommation d’eau est censée être négligeable pour déceler ces petites fuites insidieuses.

La présence d’alarme sur un compteur radio-relevé peut aussi être une réponse afin d’éviter une consommation tout à fait inhabituelle afin d’agir rapidement lorsque celle-ci survient, avant que la note ne soit trop salée mais, surtout, que les dégâts n’apparaissent.

Pour ces petites fuites, un contrat d’entretien par un professionnel, pour chaque appartement, est la meilleure façon d’éviter ces désagréments, pour une somme relativement infime, de l’ordre de 15 à 20 € par appartement. Il se chargera, alors, de vérifier tous les joints et chasse d’eau, chaque année.

Au niveau des canalisations, une soudure qui fuit, en dehors d’un éventuel problème de malfaçon, est souvent le synonyme d’une surpression. Il faudra donc surveiller, dans ce cas, la présence d’un réducteur de pression et de son bon fonctionnement. Une surpression qui entraîne aussi une surconsommation naturelle.

L’entretien annuel de ce réducteur se situera dans des barèmes identiques à l’entretien des joints.

Des fuites dans les parties communes

Lorsqu’elle provient d’une partie commune, la fuite doit être prise en charge par le syndic. C’est donc à lui de faire intervenir un professionnel. Mais c’est aussi à chaque propriétaire d’être vigilant face à d’éventuelles fuites qui pourraient se faire jour sur des colonnes d’alimentation, par exemple, et situées ainsi avant le robinet d’arrêt privatif.

Si la réparation sera effectuée par ce professionnel, l’assurance “dommage ouvrages” de la copropriété remboursera les dégâts éventuels, y compris si ces dégâts provenant des parties communes se répercutent sur les parties privatives. Ce qui peut arriver lorsque les canalisations communes passent par les appartements.

Les propriétaires des appartements « ne sont à aucun titre gardiens des canalisations communes au sens de l’article 1384, alinéa 1er, et ne peuvent pas répondre des fuites de celles-ci.»

La responsabilité du syndic peut même être engagée si le problème provient de la vétusté reconnue de ces installations et qu’aucun entretien n’a été effectué : « la vétusté, à la supposer établie, n’exclut nullement la nécessité d’un entretien qu’elle rend d’autant plus impérieux ». Le syndic « doit prendre l’initiative de faire procéder aux travaux nécessaires. »

Si la note devenait trop importante, il faudra cependant vous attendre à une prime d’assurance gonflée pour les prochaines années.

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Des fuites dans les parties privatives

Si la fuite provient d’une partie privative, c’est bien sûr au propriétaire (ou son locataire) de ce bien de gérer le problème et de faire appel à un plombier dans les plus brefs délais. Disposant généralement d’un robinet d’arrêt de sa partie, ce sera la première action à effectuer. Puis de remplir un constat de dégât des eaux (dans les 5 jours qui suivent la constatation du sinistre) puisque c'est alors son assurance qui prendra en charge ces dégâts.

Mais, il existe encore des cas très particuliers comme la canalisation privative qui se situe dans une partie commune ou dans un autre espace privatif. Les responsabilités seront, alors, plus difficiles à établir et les circonstances devront être étudiées plus particulièrement. En effet, si le problème survient à la suite de la vétusté des canalisations ou suite à l’incidence de travaux réalisés dans son appartement, le propriétaire sera seul responsable des dommages.

Dans d’autres cas, les torts pourront être partagés.

La canalisation encastrée

Dans les copropriétés, intervient une autre notion : “à l’intérieur”.

Il peut y avoir, alors, ambiguïté sur la signification de ce terme puisqu’il englobe, à la fois, les canalisations d’un appartement, dans le sens où elles sont “à l’intérieur de cet espace privatif”, mais aussi celles des parties communes et recouvertes, dans ce cas, d’un doublage. 

La seconde ambiguïté qui existe alors est de savoir si les parties visibles de canalisations d’un logement privatif sont alors considérées comme “à l’intérieur”.

D’où le fait que les canalisations, en copropriété se définissent plus en fonction de leur destination que de leur nature. C’est ainsi que les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les définissent et les juges ont ainsi défini que « la circonstance que cette canalisation soit encastrée et inaccessible étant insusceptible de remettre en cause ce caractère. »

Toutefois, cette décision commence à être remise en question et la notion de partie commune est désormais reconnue, non seulement pour les canalisations en dehors des appartements, mais aussi celles qui passent dans le gros oeuvre, ne représentant pas un branchement en tant que tel. Ce fut d’ailleurs une décision de la Cour de cassation, cassant un jugement et reconnaissant que, lorsqu’un plancher était compris dans les parties communes, la canalisation qui y était noyée ne pouvait pas être comprise dans les parties privatives.

C’est finalement, le plus souvent, le règlement de copropriété qui servira de base pour délimiter ces notions et, en dernier recours, l’interprétation que pourront en faire les juges.

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La canalisation vagabonde

L’autre cas pour lequel il est difficile de déterminer les parties communes et les parties privatives, intervient lorsque des canalisations dites “vagabondes” sont présentes au sein des canalisations privatives. Ce cas peut intervenir lorsqu’un appartement a été divisé en plusieurs lots, par exemple, et que l’alimentation d’un appartement provient d’un autre. Un ancien duplex peut être à l’origine de cette question, avec une alimentation de l’étage supérieur passant par celui du dessous.

Les juges ont alors reconnu qu’il « est évidemment contraire à la notion tant légale que contractuelle, de ‘partie privative’, qu’une même canalisation intérieure puisse être incorporée, fût-ce pour partie, à la fois dans deux lots privatif différents. » Suite à une absence d’entretien et à des dégâts survenus, les juges ont alors reconnu co-responsables le propriétaire du dessus dont les canalisations passant à l’étage en dessous alimentait l’appartement, mais aussi le syndic puisque ce propriétaire ne pouvait en assurer cet entretien de façon indépendante.

Lorsque les canalisations passent en dessous d’un appartement, par des parties communes, en l'occurrence un vide sanitaire, lorsque c’est parfois le cas pour un appartement de rez-de-chaussée, les juges ont aussi opté pour la co-responsabilité.

Des exemples qui démontrent que, parfois, les notions de canalisations privatives ou canalisations communes sont insuffisantes et que certains cas de jurisprudence puissent en nuancer la portée.

Les compteurs individuels

Ces exemples précédents vont aussi dans le sens de l’individualisation des compteurs d’eau. Ainsi, chaque appartement pourra plus facilement suivre sa consommation et anticiper plus rapidement les problèmes de surconsommation dont l’origine pourrait provenir d’une fuite, par exemple.

En outre, chaque occupant devient encore plus responsable de ses canalisations puisque les surconsommations deviennent alors individuellement imputables pour la plupart des cas.

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Des cas exceptionnels dans l’entretien des canalisations

• La première exception concerne un entretien de canalisations considérées comme parties communes, mais passant par des parties privatives.
  La question, la plupart du temps, ne posera aucun problème. Mais si, le cas échéant, un propriétaire refusait l’accès à son appartement, qu’en serait-il ?
  La loi du 10 Juillet 1965 prévoit que « si les circonstances l’exigent, et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises par son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires (…) ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément autorisés par l’assemblée générale. »
  Cependant, alors que certains juges avaient refusé ce caractère d’urgence imposant au propriétaire de laisser libre passage, il faudra justifier cet état, par le fait incontestable que les canalisations sont, soit obsolètes et risquent d’apporter des dégâts, soit en plomb et pouvant nuire à la santé.
  Un délai doit aussi être respecté afin de laisser, au propriétaire de l’appartement concerné le temps de s’organiser. Une lettre faisant date devra lui être remise au moins 8 jours à l’avance.
• La seconde personnalisation qui peut intervenir est liée au fait que, dans le cadre d’un entretien de ses canalisations de parties privatives, un copropriétaire peut être amené à des branchements sur les parties communes qui peuvent les affecter.
  Si tel est le cas, il faut s’en référer à l’article 25b de la même loi du 10 Juillet 1965 qui cite que « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » s’obtiendra à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. On peut alors considérer que de nouveaux raccordements, même pour remplacer les anciens, peuvent entrer dans ce cadre.
  A chaque copropriétaire, alors, d’apporter la preuve que les travaux n’auront aucune incidence sur les parties communes, s’il ne veut pas en passer par une autorisation lors de l’assemblée générale.
  En dernier recours, le copropriétaire peut se retourner vers le Tribunal de Grande Instance en s’appuyant sur l’article 30, alinéa 4, de cette même loi du 10 Juillet 1965. Il aura vraisemblablement gain de cause si ces raccordements ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et respectent la réglementation.
  Dans le cas d’un branchement sans accord, il y a risque de suppression des raccordements, même si les juges peuvent, parfois, se montrer quand même plus cléments.

Les remboursements en cas de fuite

Lorsque les interventions sur l’entretien du réseau d’eau sanitaire font suite à des dégâts, ces derniers seront donc pris en charge par l’assurance.

Il faut cependant avoir l’accord de l’expert avant d’intervenir.

Entre les assurances prises par le syndic, par le propriétaire bailleur et par le locataire, chacune interviendra dans son domaine de compétence pour la prise en charge des réparations.