Caractéristiques et raison de l’état descriptif de division
Selon l’article 71-1 du décret modifiant le Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 : « L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot. »
Réalisé par un géomètre, l’état descriptif de division détermine les différents lots de la copropriété en les mesurant, les localisant précisément et les identifiant. Chaque lot est ainsi numéroté, avec ses parties privatives clairement délimitées et une quote-part des parties communes affectée à chacun d'entre eux, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot dans l’immeuble.
Où trouver l’état descriptif de description ?
L’état descriptif de division est le plus souvent inclus au règlement de copropriété mais il peut également être distinct de celui-ci ou lui être annexé. Selon l’article 7 du décret n°55-1350 du 4 janvier 1955, il peut par ailleurs être contenu dans un cahier des charges concernant l’organisation de la copropriété ou dans dans tout autre acte ou décision judiciaire.
Il est remis à chaque nouveau copropriétaire au moment de la signature de l’acte de vente. Le locataire doit en recevoir un exemplaire à la signature du bail. En cas de perte, il est possible en vertu de l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 d’en demander copie au syndic.
Ce que contient l’état descriptif de division
L’état descriptif contient tous les éléments permettant d’identifier les lots :
- Le numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros
- La situation du lot dans l’immeuble : bâtiment, escalier, étage, de l’emplacement dans l’étage
- La nature du lot
- La quote-part des parties communes
Un plan ou un croquis peuvent lui être annexé afin de mieux comprendre la situation de chaque lot.
Les lots sont numérotés de façon continue, conformément à l’article 71 -4 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière qui précise : « Les lots font l'objet d'un numérotage continu dans une série unique à partir de l'unité. Lorsque l'immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l'objet d'un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d'eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables.
A quoi sert l’état descriptif de description ?
Obligatoire lors de la division d’un immeuble en lots de copropriété ; l’état de division possède une double utilité :
Définir la quote-part des charges communes à payer
L’état descriptif d’indivision permet en effet de calculer les tantièmes de parties communes attachés à chaque lot et ainsi d’obtenir la clé de répartition des charges générales entre les copropriétaires.
Identifier les lots pour les besoins de la publicité foncière
L’état descriptif de division permet une identification précise des lots qui est utilisée dans le cadre de tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité.
L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire aux services de la publicité foncière afin de pouvoir connaître le propriétaire de chaque lot et les éventuelles hypothèques dont celui-ci serait frappé.
Immeubles de plus de 15 ans
Lors que la mise en copropriété concerne un immeuble de plus de 15 ans, un diagnostic technique doit être réalisé avant toute division. Ce diagnostic vise à établir un état de la solidité du bâtiment et de ses principaux équipements afin d’informer les futurs acquéreurs. Il leur est obligatoirement communiqué dès la première vente d’un lot après division, et à l’occasion de toutes les ventes pendant les trois ans suivant le diagnostic.
Divisions interdites
Certaines divisions d’immeubles sont interdites et ne peuvent ainsi être réalisées :
- Les divisions amenant la création de logement ne satisfaisant pas les conditions de et de décence prévues par la loi : logements d'une superficie inférieure à 14m2 ou d'un volume habitable inférieur à 33 m3, logements non alimentés en eau potable, sans accès à l’électricité, sans installation d'évacuation des eaux usées, ou n’ayant pas satisfait aux obligations de diagnostic amiante ou plomb ;
- Les divisions d’immeubles de grande hauteur avec avis défavorable de la commission de sécurité ;
- Les division d’immeubles déclarés insalubres ou faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Modification de l’état descriptif de division
Selon l’article 71-6 du décret n° 2012-1462 du 26 décembre 2012: « Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif.
« L'acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l'ensemble de l'immeuble ou le numérotage des lots. »
Si l'état descriptif de division initial est établi par tous les copropriétaires de l'immeuble, en principe les actes modificatifs ne sont établis que par les copropriétaires des lots concernés par la modification, comme le précise l’article 71-10 du décret n° 2012-1462 du 26 décembre 2012: « Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification ».
Toutefois, de nombreux cas divergents existent et selon la modification de l’état descriptif de division envisagée, elle peut être soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Si l’état descriptif de division est inclus dans le règlement de copropriété, les décisions de l’AG seront prises selon les règles de majorité s’appliquant à la modification de ce dernier.
Par ailleurs, le recours à un géomètre est nécessaire pour obtenir un nouvel état descriptif de division juste et fiable.
Ajout de lot par privatisation d‘une partie commune
La décision doit obligatoirement faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 voire à l’unanimité si le nouveau lot créé est susceptible de porter atteinte à la destination de l’immeuble.
Division d’un lot
En principe, la division d’un lot par son propriétaire est libre et ne nécessite pas de vote en assemblée générale des copropriétaires sauf si la division porte atteinte à la destination de l’immeuble. L’état descriptif de division sera toutefois modifié puisque deux lots remplaceront un lot précédemment. Ces deux lots se verront attribuer deux nouveaux numéros à la suite des numéros existants, comme précisé par l’article 71-4 du décret précité : « Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l'une des séries successives ». Le calcul des tantièmes de chaque lot sera déterminé par un géomètre.
Réunion de deux lots
La réunion de deux lots, dans la mesure où elle n’affecte pas les tantièmes de parties communes et la répartition des charges, ne donne pas lieu à la création d‘un nouveau lot. Toutefois lorsque c’est le cas, le numéro attribué à ce nouveau lot doit être distinct de précédent et être attribué à la suite des numéros existants dans la série unique ou l’une des séries successives.
Suppression et remplacement de l’état descriptif
Si l’état descriptif de division est entièrement supprimé pour être totalement refait, le nouveau numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédents, comme l’indique l’article 71-4 du décret précité : « Dans tout état descriptif de division établi après la suppression d'un état descriptif antérieur, dans tout acte modificatif d'un état descriptif de division préalablement inscrit, en cas de division ou de réunion de copropriétés existantes, le numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués. »
