La situation actuelle

La présence d’un chauffage collectif dans un immeuble en copropriété présente de nombreux avantages en termes d’économie puisque les coûts d’installation et de maintenance sont mutualisés.

Toutefois, en l’absence de compteurs individuels, la consommation en énergie est répartie entre les occupants selon la règle de l’utilité, la plupart du temps en tenant compte de la surface de chaque lot. Une telle répartition n’incite pas à avoir une attitude éco-responsable puisque les efforts réalisés individuellement sont anéantis par l’absence d’efforts des autres occupants. L’installation d’appareils d’individualisation permet de remédier à cette situation.

L’obligation d’installation d’appareils d’individualisation

C’est la loi relative à la transition énergétique qui a rendu obligatoire cette mesure afin de limiter les dépenses en énergie et d’inciter chaque occupant à faire des efforts en ne payant désormais que ce qu’il consomme réellement.

Selon l’arrêté publié au Journal officiel le 31 mai 2016 et faisant suite à la loi de transition énergétique du 17 août 2015, l’installation des appareils de mesure doit être réalisée selon les cas avant le 31 mars 2017, le 31 décembre 2017 ou le 31 décembre 2019.

C’est le syndic de copropriété qui se charge d’évaluer la consommation de chauffage de l’immeuble. En effet, il doit prendre en compte les documents en sa possession concernant les relevés de chauffage de l’immeuble sur les 3 années précédentes pour connaître la consommation en chauffage du bâtiment. La consommation de l’eau chaude sanitaire ne doit pas être prise en compte.

La consommation évaluée doit ensuite être comparée au nombre de m² de surface habitable que compte la copropriété. Ainsi, lorsqu’un groupe d’immeuble dispose d’une chaufferie commune, ce sera la surface habitable et la consommation de l’ensemble de ces bâtiments qui devront être pris en compte de manière commune.

Pour quels bâtiments ?

L’obligation de mettre en place une solution d’individualisation des frais de chauffage en copropriété concerne uniquement les bâtiments :

● qui ne sont pas des établissements d'hôtellerie ou de logements-foyers ;

● dans lesquels il est techniquement possible de mesurer la chaleur consommée par chaque logement ;

● pour lesquels l’installation de compteurs individuels n'entraîne pas un coût excessif résultant de la modification de toute l’installation.

L’arrêté du 30 mai 2016 prévoit plusieurs cas où il n’est pas possible de mesurer individuellement la chaleur consommée par les résidents de l’immeuble, les voici :

Voir le décret du 710 du 30 mai 2016 :

Les dérogations

Peuvent bénéficier de dérogations les immeubles ayant fait l’objet d'une rénovation énergétique récente ou ceux ayant prévus d’en réaliser avant le 31 mars 2017. Dans ce dernier cas, une simulation sera réalisée pour calculer le ratio de consommation après travaux et décider si la mesure s’applique ou non.

Les mesures d’équité

Pour ne pas pénaliser les occupants des logements ayant davantage besoin que d’autres de chauffage, par exemple ceux exposés au nord, situés tout en haut de l’immeuble ou au-dessus de caves, plusieurs mesures correctrices sont apportées au système d’individualisation des consommations :

● l’existence d’une part fixe de 30 % des frais de chauffage ;

● des coefficients de correction pour compenser les situations thermiquement défavorables (option).

Par ailleurs, pour être efficaces et atteindre le but poursuivi visant à améliorer les comportements individuels en matière de chauffage, les logements doivent être équipés de robinets thermostatiques.

Installer des robinets thermostatiques

Installer des robinets thermostatiques sur l’ensemble des émetteurs de chaleur de la copropriété est une mesure indispensable si ces derniers n’en sont pas déjà équipés. En effet, ces dispositifs permettent de mieux ajuster la chaleur émise par les radiateurs. Dans les parties privatives, il revient à chaque propriétaire d’équiper ces radiateurs et son sèche-serviettes. Dans les parties communes, l’installation de robinets thermostatiques est à la charge de tous les copropriétaires.

Toutefois, lors d’un projet d’individualisation des frais de chauffage, il n’est pas rare, pour un intérêt collectif, que ces robinets thermostatiques fassent l’objet d’un achat groupé et d’une installation commune. Cela permet en effet de bénéficier d’un tarif préférentiel auprès du fournisseur et de l’installateur.

Veuillez savoir que si certains copropriétaires sont contre, vous n’aurez cependant pas besoin de leur aval pour réaliser de tels travaux dans votre appartement.

Quelle décision en AG ?

Comme tous travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions légales, la pose des appareils d’individualisation pour les bâtiments soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage ne nécessite que la majorité simple de l’article 24 de la loi sur le statut de la copropriété.

La majorité absolue reste nécessaire si le bâtiment n’est pas soumis à cette obligation.

L’article 24-9, créé par la loi sur la transition énergétique prévoit par ailleurs que « le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

Les sanctions en cas de non-respect

Le non-respect de l’obligation de pose d’appareils d’individualisation des frais de chauffage dans une copropriété est soumis à une sanction financière de 1 500 € par logement non équipé.

En cas de contrôle, le syndic dispose d’un mois pour fournir les documents justifiants de la pose de tels équipements ou de raisons techniques expliquant leur absence.

Sans réponse dans le délai de 1 mois, le syndic reçoit une mise en demeure, accompagnée éventuellement de l’amende susmentionnée.

Comment mettre en place le système d’individualisation ?

Etape 1 : Choisir son appareil de mesure et poser les appareils de mesure

Si le chauffage est distribué par une boucle unique par logement, alors il est possible d’installer un compteur d’énergie thermique en amont. Il comptabilise le flux passant et le différentiel de chaleur entre l’entrée dans le logement et sa sortie. Les nouvelles résidences peuvent être équipées de cette solution.

Si le chauffage est desservi par boucles verticales multiples : la mesure du chauffage est réalisée directement au point de chauffe avec l’installation d’un répartiteur de frais de chauffage posé directement sur le radiateur. Cette configuration concerne tous les anciens logements.

Pour optimiser l’efficacité de l’individualisation, il est important que les robinets de radiateurs soient opérationnels pour permettre aux occupants de moduler leur chauffage.

Etape 2 : Relever vos répartiteurs

La lecture est réalisée à distance sans entrer dans votre logement, soit en version radio-relevé, soit en version télé-relevé.

Le relevé des consommations est réalisé à date fixe (ex : 31 décembre) tous les ans et ces données entreront dans la base de référence comptable. En version télé-relevé, il est possible d’obtenir quotidiennement les consommations afin de suivre son évolution et de détecter plus rapidement.

Etape 3 : Répartir les frais du chauffage collectif

Les consommations individuelles relevées servent de base pour répartir la facture de combustible et établir le coût du chauffage par logement.

30 % du coût du combustible à répartir selon les tantièmes logements et 70 % du reste de la facture selon les dépenses réelles relevées dans les logements.

Avec l’individualisation des frais de chauffage, les occupants peuvent agir sur leur facture de chauffage puisque le montant dépend en grande partie de leurs habitudes de consommation. Il est nécessaire que les robinets de radiateurs soient en bon état de fonctionnement afin de permettre la régulation ou la coupure du chauffage par pièce.

La répartition, établie par la société prestataire, est transmise au gestionnaire de l’immeuble qui l’intègre dans les décomptes de charges des résidents. Le paiement est réalisé auprès du gestionnaire.

Le relevé individuel de la consommation d'énergie

Après l’individualisation des frais de chauffage, le relevé de la consommation d’énergie de chaque logement doit pouvoir être réalisé de manière individuelle.

Cela doit être possible grâce à un système de télérelevé à distance afin que le syndic de copropriété n’ait pas besoin d’entrer dans les logements afin de connaître la consommation de chaque appartement.

Le syndic de copropriété doit procéder à ce relevé une fois par an au minimum. Cela lui permet ensuite d’envoyer à chaque résident le relevé de sa consommation annuelle en chauffage. Dans le cadre d’un logement loué, le propriétaire se charge ensuite de faire suivre ce relevé aux locataires. La copropriété peut également confiée cette tâche à un prestataire extérieur. Le syndic de copropriété n’aura alors pas besoin de s’en occuper.

En copropriété, veuillez noter qu’un affichage obligatoire dans les parties communes doit indiquer une moyenne annuelle des trois dernières années de consommation de chauffage.

Comment choisir son prestataire de comptage de chauffage ?

Il existe quelques grandes sociétés sur le marché, dont deux leaders européens spécialisés dans le relevé des dépenses énergétiques. Elles proposent des contrats de location/relevé/dépannages pour une durée initiale de 10 ans.

La location permet de s’assurer que tous les occupants auront les mêmes appareils de mesure et garantir l’équité. Elles réalisent le relevé, la répartition et organisent les dépannages dans le cadre de leur contrat.

Les appareils de mesure étant très similaires, les sociétés se différencient davantage sur la qualité de leur service et le soin apporté à leur relation clients. Il est conseillé à ce titre, de choisir un prestataire certifié ISO 9001 pour s’assurer que la pose des appareils sera conforme aux préconisations des fabricants et que la société a une démarche d’écoute et de satisfaction de ses clients.

Par exemple, la société Techem met l’accent sur la qualité de ses livrables : les états de relevé des consommations et répartitions, le livret des interventions, un Espace Client sur son site internet. Ses clients peuvent bénéficier des échanges informatiques de données pour éviter la saisie des données.

Avec la répartition, Techem fournit un décompte individuel pour aider les occupants à comprendre le montant de leur facture et les sensibiliser à leurs dépenses. Ils peuvent observer l’évolution de leur consommation et la comparer avec les dépenses moyennes de leur résidence.

Pour aller plus loin, un bilan global du coût du chauffage collectif pourra être imprimé et affiché sur la résidence.

Quant au service après-vente, cette société a mis en place une plateforme d’appels basée en région parisienne pour fixer les rendez-vous individuels de dépannages. Il organise la pose des appareils de mesure pour les personnes qui n’auraient pas pu se rendre disponibles lors des passages groupés en chantier et intervient pour vérifier et remplacer des appareils devenus défectueux.

La facturation des frais de chauffage

Si les résidents peuvent payer uniquement la consommation qui leur est propre en chauffage, cela ne change pas le fait que tous les copropriétaires doivent participer aux frais communs liés à l’achat du combustible et la consommation énergétique des parties communes de la copropriété. Ils devront également s’acquitter des frais d’entretien et de maintenances des appareils de chauffage collectif. Cela comprend aussi bien le changement de pièces défectueuses que le contrat d’entretien annuel à souscrire auprès de l'installateur.

Pour quel coût ?

Le coût de la prestation de pose puis de relevé annuel, organisé par une société spécialisée, s’élève à 30 à 40 euros en moyenne par appartement. Pour augmenter l’efficacité, il est parfois nécessaire de réaliser des travaux de rénovation : robinets thermostatiques et désembouage du réseau de chauffage par exemple, travaux qui doivent être réalisés indépendamment du comptage individuel.

Les économies observées s’élèvent à 15 % à 20 % en moyenne par résidence. Toutefois, les travaux d’installation des compteurs individuels sont éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique, et permettent d’économiser jusqu’à 20 % sur les dépenses énergétiques. Il sera également possible de bénéficier d’un Éco-prêt à taux zéro.

Comment réduire sa consommation de chauffage ?