La réglementation
Le gouvernement français a pris des dispositions strictes afin de contrer l’avancement de l’épidémie au sein de notre territoire mais aussi en Europe.
Par le biais de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, prise en urgence, une ordonnance a été adoptée afin de rendre applicable les différentes règles prescrites par le gouvernement pour lutter contre l’épidémie, aux syndics de copropriété.
Ces dispositions sont aperçues dans le Journal Officiel, le 26 mars 2020.
Les assemblées générales
Ainsi, l’ensemble des dispositions adoptées par le gouvernement interdit formellement les manifestations et les regroupements de plusieurs personnes, à savoirs, de plus de cinq personnes à la fois.
D’après ce principe, les assemblées générales qui étaient prévues durant la période de confinement se voient reportées, voire annulées, selon les décisions du syndic.
Il sera donc observé la convocation de l’assemblée après la date de déconfinement, à ce jour envisagée au 11 mai 2020. Dès lors, il faudra, en temps voulu, procéder à nouveau à la convocation les copropriétaires pour l’AG.
En revanche, les textes législatifs, ne modifient pas la période légale des 6 mois selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Une loi implique une obligation de voter les budgets prévisionnels de la copropriété dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes.
Néanmoins, aucune sanction pour non-respect du délai n’est applicable en raison de la situation exceptionnelle du Covid-19.
Le cas de l’assemblée à distance
Il est possible dans certains cas, de tenir une AG à distance, c’est-à-dire une assemblée qui ne se tient pas de manière physique mais plutôt par le biais des technologies telles que la visioconférence.
Pour pouvoir tenir ce type d’assemblée, il est indispensable que la proposition ait été votée en AG classique auparavant. Il est donc impossible aux copropriétés n’ayant pas adopté, en amont, la possibilité de visioconférence d’en réaliser une puisqu’elle nécessiterait un regroupement pour permettre son vote.
Le paiement des charges maintenu
À ce jour, il n’existe aucun dispositif qui permettrait aux copropriétaires de reporter le paiement de leurs charges de copropriété.
Ainsi, en cas de travaux en cours ou maintenus en raison d’une éventuelle décision de suspension d’activité par l'entreprise prestataire, les copropriétaires se voient tout de même dans l’obligation de régler leurs cotisations pour le paiement de leurs charges de travaux.
Les charges fixes, à savoir, les factures d’eau, d’électricité et de chauffage sont maintenues également pour les syndics de copropriété bien que reportées pour certaines entités comme les commerces.
L’appel aux fonds se poursuit lors du confinement. Le syndic continue alors la récolte du fonds pour les budgets, et les copropriétaires sont dans l’obligation de payer.
Les travaux au cours du confinement
La question des travaux dans la copropriété pendant le confinement est une question épineuse que de nombreuses copropriété se posent.
En effet, il est parfois flou de savoir réellement si la poursuite des travaux peut se faire ou non.
Aujourd’hui, un confinement général a été mis en place sur l’ensemble du territoire. Cependant ce confinement ne proscrit pas la circulation dans les parties communes des copropriétés et le risque de contagion en cas de travaux est important. En effet, tous les copropriétaires peuvent profiter pleinement des communs qu’ils soient intérieurs ou extérieurs.
Le risque de propagation du coronavirus dans la copropriété peut amener à annuler ou suspendre les travaux en cours par peur d’importation du virus par l’entreprise extérieure. Il peut donc s’agir d’une décision de la copropriété. Il est d’ailleurs conseillé d’agir en ce sens (les autorités encouragent les copropriétés à suspendre les travaux) par mesure de sécurité.
En revanche, si aucune prescription n’est faite par le syndic, les travaux peuvent s’achever si l’entreprise est en capacité d’assurer leur réalisation.
Néanmoins, des précautions sont indispensables à prendre en compte, notamment les gestes barrières qui demandent une distance de sécurité d’un mètre entre deux personnes, l’interdiction de serrer la main ou de faire la bise ou encore l’éternuement dans le coude.
Les entreprises du bâtiment peuvent bénéficier d’un guide qui présente l’ensemble des gestes de sécurité sanitaires qu’il est possible de mettre en place afin de respecter les consignes et de se protéger à la fois soi-même, mais aussi les autres.
La permission de continuer les travaux pendant le confinement permet d’assurer les dépannages en cas d’urgence, notamment en ce qui concerne l'électricité et la plomberie. Toute fuite ou panne de chauffe-eau par exemple peut être réparée afin de maintenir le confort des copropriétaires. Les démarches en cas de telles constatations restent donc les mêmes que d’habitude.
En revanche, c’est l’entreprise qui peut refuser d’assurer les travaux en entrant dans un logement par exemple par peur du risque de contamination.
Enfin, la commission copropriété de l’UNIS demande l’indication d’un lien vers le site du ministère de la Santé et des Solidarités sur l'ordre de service afin de prendre connaissance ou de rappeler les gestes barrières.
Pour finir le sujet qui concerne les travaux en rapport au confinement, il est indispensable de parler des délais de réalisation de certains travaux imposés par l’administration.
Ces délais sont suspendus jusqu’à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.
Cette disposition est garantie par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 qui prévoit que « Lorsqu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l'administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu'à la fin de la période mentionnée au I de l'article 1er, sauf lorsqu'ils résultent d'une décision de justice. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l'article 1er est reporté jusqu'à l'achèvement de celle-ci. ».
Le contrat du syndic
L’actuel Covid-19 remet en cause les durées des contrats de syndics de copropriétés.
Si la date à laquelle le contrat doit prendre fin nécessite l’intervention d’une assemblée générale avant la date de levée de l’interdiction des rassemblements physiques, aujourd’hui annoncée au 23 juin 2020, cette AG se doit d’être repoussée à une date ultérieure qui ne pourra, néanmoins, dépasser le 23 novembre 2020.
Il faut donc en déduire qu’à ce jour, tous les contrats de syndic qui prennent fin avant le 23 juin 2020 sont prolongés. À contrario, les contrats qui doivent prendre fin après cette date suivront la procédure traditionnelle.
La question du gardien
Beaucoup de copropriétés sont les employeurs de gardiens qui participent au bon fonctionnement de la copropriété en œuvrant pour l’entretien et la sécurité, entre autres.
La profession de gardien d’immeuble n’est pas compatible avec le télétravail, plébiscité par le gouvernement. Ce dernier est, de plus, indispensable pour assurer le respect des règles d’hygiènes strictes dans la copropriété en désinfectant et nettoyant tous les lieux de passage et autres points de contact comme les poignées de porte par exemple.
Le gardien est donc un acteur en première ligne face au risque de contamination du Covid-19 et peut être une source permettant de faire véhiculer facilement le virus auprès de tous les copropriétaires. Les gestes barrières se doivent donc d’être parfaitement respectés par le gardien.
De plus, la copropriété est en obligation de prendre les dispositions nécessaires pour garantir la sécurité du gardien avec la fourniture de masques ou de gels hydroalcooliques.
Ainsi, si l’ensemble de ces précautions sont prises en charge par la copropriété, le gardien ne pourra pas exercer son droit de retrait. À l’inverse si les mesures nécessaires ne sont pas prises en compte par l’employeur le gardien sera dans ses droits en justifiant son droit de retrait.
La gestion des ordures ménagères et de l’entretien
La gestion de l’entretien de la copropriété est facilitée en présence d’un gardien d’immeuble qui continue à œuvrer durant la période de confinement.
Si l’immeuble ne bénéficie pas d’une présence continue d’un gardien, des prestataires extérieurs interviennent.
Dans le cadre de la crise sanitaire actuelle, l’hygiène se doit d’être une priorité dans les communs afin de permettre la désinfection des lieux de passage et rompre les risques de contamination du Covid-19.
Le syndicat immobilier UNIS a précisé que, pour lutter efficacement contre le virus, "il devra être apporté un soin tout particulier à la désinfection fréquente des éléments sensibles que sont notamment les poignées, barres, rampes, sonnettes, digicodes et boîtes aux lettres", de plus le syndicat apporte des précisions sur les manières de faire le nettoyage : il faut privilégier “l'emploi de bandeaux de lavage à usage unique” et employer un procédé particulier : "détergent, rinçage puis eau de javel diluée".
Ainsi, la copropriété se voit augmenter les temps de nettoyage ce qui conduira naturellement à une hausse des dépenses en entretien, toutefois nécessaire pour contrer le coronavirus. Il est nécessaire de faire appel au bon sens de chacun, syndic de copropriété mais aussi copropriétaires.
Pour ce qui est de la gestion des poubelles, le local ne doit pas être mis en marge du processus de désinfection. Les copropriétaires se rendent au local, manipulent les poubelles puis touchent les poignées de portes et autres boutons d’ascenseur. Le risque est donc bien présent si l’hygiène au niveau des poubelles n’est pas respectée.
La collecte des déchets se poursuit normalement sur tout le territoire afin d’éviter les accumulations d’ordures qui représentent un autre risque sanitaire, elles peuvent néanmoins être décalées par rapport au planning habituel. Renseignez-vous auprès de votre service municipal pour de plus amples informations sur la collecte dans votre commune.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La vie dans l’immeuble
Le coronavirus implique une crise sanitaire sans précédent qui demande de s’unifier en respectent les gestes barrières. Il est donc indispensable de rester solidaire afin de permettre une lutte contre le virus dans de bonnes conditions.
Ainsi, la vie dans la copropriété est impactée. Il sera alors conseillé de se porter volontaire pour aider les personnes fragiles ou bien le personnel soignant qui loge dans l'immeuble par la livraison de provisions par exemple. Cette organisation entre les voisins est un acteur indispensable pour le bon fonctionnement de la période de confinement et le maintien du confort de vie de tous.
Dans l’idéal, le syndic de copropriété affichera toutes les informations nécessaires pour assurer les gestes barrières dans les communs. En revanche, il ne doit en aucun cas afficher ou informer les autres copropriétaires de l’éventuelle présence d’un cas validé de Covid-19 dans l'immeuble.
Pour ce qui est des déménagements, ils doivent être repoussés. Néanmoins, s’il n’est pas possible de décaler la date du déménagement, une dérogation est possible pour assurer le départ de l’habitant en réalisant les démarches comme l’état des lieux par exemple qui lui-même peut être décalé ou annulé selon les décisions de la copropriété.
Les activités libérales
Beaucoup de cabinets médicaux prennent place dans des copropriétés et il est indispensable de s’organiser pour permettre l’accueil des malades dans les meilleures conditions sanitaires possibles.
Le risque d’une explosion du nombre de malades est possible et il doit être pris en compte pour assurer la bonne hygiène des lieux. En effet, le renforcement des passages de ménage est important car les patients peuvent toucher aux interphones, aux ascenseurs ou encore aux portes qui pourraient recueillir le virus et le transmettre à d’autres.
Les gestes barrières seront donc une priorité dans la copropriété. Un aménagement pour l’accueil des malades est indispensable avec un marquage au sol par exemple qui représente clairement les distances de sécurité à appliquer entre les patients afin d’éviter tout rassemblement de malades potentiels. De même, une prise de température dès l’entrée dans la résidence, une distribution de masques ou de gels hydroalcooliques pour les personnes qui présenteraient des symptômes de la maladie peuvent être nécessaires. Ces dispositions sont du ressort du professionnel qui occupe les lieux.
La sécurité dépend de tous et il est indispensable que chacun prenne ses dispositions pour stopper la propagation de ce virus. La prise de conscience du manque de rigueur habituelle doit permettre aux copropriétés d’ajuster leurs règlements intérieurs après cette période de crise sanitaire afin de poursuivre l’adoption de bons gestes en tout temps.
