Quand peut-on dire que la propriété est en difficulté ?
Avant même d’être véritablement en difficulté certains signes avant-coureurs doivent alerter :
- Des impayés de charge qui s’accumulent,
- L’augmentation des charges,
- Des fournisseurs payés en retard,
- Des contrats non renégociés,
- La dégradation des parties communes,
- Des travaux votés et non réalisés.
On considère que la copropriété se trouve en difficulté quand l’équilibre financier est rompu et que le syndicat des copropriétaires ne parvient plus à réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Les causes des difficultés
Elles sont multiples mais résultent le plus souvent d’une mauvaise gestion du syndicat de copropriétaires ou du syndic. Les principales raisons sont :
- les difficultés de quelques copropriétaires qui accumulent un retard de charges,
- l’absence de recouvrement des charges impayées,
- les fortes consommations d’énergie dans les immeubles non rénovés énergétiquement,
- des travaux importants à réaliser et pour lesquels aucune provision n’a été faite.
Ces différentes raisons peuvent se cumuler et se combiner, aggravant les difficultés de la copropriété.
La loi Alur a modifié certaines procédures existantes et rajouté des obligations et outils nouveaux pour éviter que la copropriété se retrouve en difficulté ou pour améliorer la résolution des problèmes rencontrés.
De nouvelles obligations et de nouvelles possibilités
La loi Alur a rendu obligatoire à partir du 1er janvier 2017 la création d‘un fonds de travaux afin de faire face aux gros travaux à venir, évitant ainsi que la copropriété se retrouve avec de grosses dépenses imprévues.
Par ailleurs les règles de majorité de vote à l’assemblée générale des copropriétaires ont été modifiés de façon à faciliter les prises de décision pour la réalisation de travaux de conservation et de rénovation énergétique, ce qui permet de conserver les bâtiments en bon état et de réduire les dépenses d’énergie.
La procédure d’alerte préventive ou désignation d’un mandataire ad hoc
Cette procédure est dite préventive car en amont de la crise. Elle s’enclenche dès les premiers signes de difficulté afin de maximiser les chances de sortir de la situation difficile rapidement.
Elle consiste à saisir le tribunal de grande instance pour obtenir la nomination d’un mandataire ad hoc dès lors que le taux d’impayés dans la copropriété est de 25%. La loi Alur a même abaissé ce seuil à 15% pour les grosses copropriétés de plus de 200 lots.
Le mandataire, le plus souvent un administrateur judicaire, est un expert chargé de faire une analyse de la situation financière de la copropriété et de l’état de l’immeuble et d’établir des préconisations pour rétablir l’équilibre financier et la sécurité de l’immeuble, qu’il doit présenter dans un rapport rassemblant le résultat des médiations et négociations menées. Sa mission est de 3 mois, renouvelable une fois. L’assemblée générale des copropriétaires se prononce alors en AG sur les suites à donner aux préconisations émises par le mandataire ad hoc.
Qui peut saisir le TGI pour la désignation du mandataire ad hoc ?
- En principe le syndic dans le mois suivant la clôture des comptes. S’il n’agit pas :
- les copropriétaires représentant 15% de la copropriété,
- le maire, le président d’EPCI, le préfet ou le procureur de la République .
- Certains créanciers (ceux dont les factures d’abonnement ou de fourniture d’eau, d’énergie ou de travaux votés et exécutés sont impayées depuis plus de 6 mois).
Le traitement des difficultés : l’administration provisoire
Si les difficultés de la copropriété sont trop importantes, le juge peut désigner un administrateur judiciaire. On entre alors dans la phase curative des difficultés de la copropriété. Le mandataire ad hoc peut également demander au juge cette désignation s’il estime que la situation s’aggrave ou que l’équilibre financier de la copropriété est compromis.
La procédure d’administration provisoire dispose de deux outils créés par la loi Alur :
- La procédure formalisée d’apurement des dettes
Cette procédure permet d’étaler le remboursement des dettes du syndicat des copropriétaires le temps que les procédures de recouvrement aboutissent, et même d’en effacer une partie exceptionnellement quand certains copropriétaires sont insolvables.
- La procédure d’administration renforcée
Cette nouvelle procédure peut être mise en place dès lors que la situation financière de la copropriété est insuffisante pour réaliser les travaux nécessaires à la conservation des bâtiments et à la sécurité des personnes. Elle permet de passer une convention avec un opérateur public pour la réalisation de travaux lourds et complexes nécessaires au redressement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble.
Le plan de sauvegarde
Ce dispositif existait avant la loi Alur. Il fait intervenir une commission qui élabore un plan avec des mesures de sauvegarde, de façon concertée entre les acteurs publics, les collectivités et le syndicat des copropriétaires, et dont la mise en œuvre fait l’objet d‘une convention. Cette dernière comprend un échéancier des mesures, les conditions de financement, les modalités d’intervention de chaque opérateur et les conditions de suivi de la copropriété.
L’état de carence
Si les difficultés financières de la copropriété sont trop importantes, l’état de carence peut être demandé auprès du TGI par le maire de la commune où est située la copropriété ou le président de l'EPCI ou avec l’accord de ces derniers, par le Préfet, le syndic, l'administrateur provisoire, ou encore les copropriétaires représentant au moins 15% des voix. La procédure judicaire prévoit la désignation d’un expert qui dresse un état des lieux de la situation de la copropriété. En fonction de ses conclusions et après avoir éventuellement entendu les parties, le Président du TGI peut déclarer l'état de carence du gestionnaire de l'immeuble.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
ORCOD : un nouvel outil pour aider les copropriétés dégradées
La procédure ORCOD (opérations de requalification des copropriétés dégradées) est un nouvel outil mis en place par la loi Alur et intégré aux articles L741-1 et L741-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L741-1 dispose ainsi que « Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. »
La mise en œuvre des ORCOD est alors confiée à un Etablissement public foncier, qui pilote et coordonne l’ensemble des actions : plan de sauvegarde, projet urbain, relogement, accompagnement social, etc.
