Le principe
Dans une copropriété classique, un ou plusieurs bâtiments peuvent être présents, chacun comprenant différents étages. La copropriété s’organise alors « verticalement ». C’est par opposition à cette verticalité que l’on désigne la copropriété horizontale.
Appelée aussi copropriété pavillonnaire, elle est constituée par un ensemble de maisons individuelles. Leur particularité est d’être construite sur un terrain commun.
Pourquoi une telle organisation ?
Conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles, la copropriété horizontale a été en fait imaginée pour contourner les règles de construction en matière de lotissement. En effet, grâce à ce dispositif, il est possible de construire davantage que ce que le permet un lotissement sur un terrain plus réduit.
Partie privative et parties communes
Dans la copropriété horizontale, chaque maison est considérée comme une partie privative.
Les parties communes sont constituées par :
- Le terrain,
- La voirie, c’est à dire les allées, les rues, les différentes dessertes,
- Les bâtiments collectifs,
- Les équipements,
- Les parcs, jardins, terrains de jeux, piscine.
Comme dans une copropriété classique, chaque copropriétaire possède une quote-part de ces parties communes en fonction de la valeur de leur lot.
Gestion de la copropriété
Toutes les règles de fonctionnement d’une copropriété verticale sont applicables à la copropriété horizontale qui doit ainsi se conformer à la loi du 10 juillet 1965.
Gérée par un syndic, la copropriété horizontale est dotée d’un règlement de copropriété et d’un conseil syndical et prend des décisions lors d’assemblée générale selon les différentes règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Difficultés liées à la copropriété horizontale
Le principal inconvénient de la copropriété horizontale est le caractère contraignant qu’elle possède pour les copropriétaires. En effet, si l’un d’eux veut réaliser des travaux sur sa maison et que ces derniers affectent les parties communes, il doit obligatoirement demander une autorisation auprès du syndicat des copropriétaires par le biais d’un vote de l’assemblée générale à l’unanimité.
Du fait de cette dissociation entre propriété de la maison et copropriété du terrain, la revente d’un bien en copropriété horizontale est souvent plus difficile que celle d’un bien classique.
Une meilleure information avec la loi ALUR
De nombreux propriétaires se sont retrouvés en situation de copropriété horizontale sans l’avoir voulu et sans en avoir eu connaissance.
C’est notamment afin d’éviter ce genre de situation, que la loi Alur a instauré une information plus accrue des acquéreurs avec la remise obligatoire d’une fiche synthétique établie par le syndic qui doit préciser l’appartenance du bien au régime de copropriété mais aussi le nombre de lots, les difficultés éventuelles de la copropriété et le montant des charges annuelles. Par ailleurs toute copropriété doit faire l’objet d’une immatriculation et être inscrite dans le registre national des copropriétés, accessible en ligne.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Comment sortir de la copropriété horizontale
Certains copropriétaires peuvent souhaiter sortir de la copropriété horizontale parce qu’ils veulent se libérer des contraintes engendrées par cette dernière et devenir alors pleinement propriétaires de leurs lots.
Pour sortir de la copropriété horizontale, il est nécessaire qu’une décision soit prise par un vote à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette unanimité peut être difficile voire impossible à obtenir, notamment dans les copropriétés où ne règne pas un climat d’entente.
En cas de refus de dissolution de la copropriété, un copropriétaire peut aussi à titre individuel faire une demande auprès de l’assemblée générale pour sortir de la copropriété horizontale. Cette possibilité appelée « procédure de scission » est prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
L’assemblée prend cette décision à la majorité absolue de l’article 25.
S’il a davantage de chance d’obtenir une réponse favorable, il peut aussi être demandé au copropriétaire sortant de verser une contrepartie financière dans la mesure où son départ entraine une augmentation individuelle des charges, désormais réparties entre moins de copropriétaires.
Par ailleurs, dans certains cas, le POS ou le PLU peut aussi faire obstacle à la dissolution d’une copropriété horizontale, si par exemple, la surface minimale des lots n’atteint pas celle requise.
