La déclaration de travaux en copropriété

En copropriété, la réalisation de travaux est encadrée par différents processus. En effet, selon la nature des travaux, des autorisations peuvent être nécessaires. La déclaration de travaux en copropriété en fait partie. Dans cet article, nous allons voir comment procéder pour ce faire et quels types de travaux sont concernés.

Les types de travaux soumis à la déclaration de travaux

Au sein d’une copropriété, il est important de bien différencier les types de travaux possibles. Ainsi, il faudra distinguer :

  • les travaux des parties communes, c’est-à-dire les parties de l’immeuble partagées par l’ensemble des copropriétaires
  • les travaux des parties privatives : elles concernent un logement en particulier.

 

Pour ce qui est des travaux communs, ils sont bien souvent décidés par le syndic de copropriété et nécessitent, dans la plupart des cas, une demande de permis plutôt qu’une déclaration de travaux.

 

Concernant les travaux réalisés à titre privé dans son logement, l’accord de la copropriété est, dans la majeure partie des cas, outre des travaux de papier peint, peinture, carrelage et autres, indispensable. Un vote lors de l’assemblée générale sera alors requis pour des travaux tels que l’ouverture ou la démolition totale ou partielle d’un mur porteur, le remplacement d’une fenêtre ou encore le changement d’une porte d’entrée.


Que dit la loi ?

Il est important de se référer à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui indique que “le copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives ainsi que des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de la copropriété. Il est donc impératif que l’usage des parties privatives du logement s’y conforme. Si cette destination de l’immeuble est vouée à être modifiée par les travaux envisagés, il faut donc obtenir l’aval de la copropriété.

Pour ce qui est de ne pas porter atteinte aux autres occupants de l’immeuble, il est indispensable que les travaux engagés n’engendrent pas de troubles de voisinage par exemple ou encore de dommages.

Il faut aussi souligner que l’aspect extérieur du bâtiment ne doit pas être affecté. Si une modification est apportée à ce dernier, l’autorisation de l’assemblée générale sera de mise.

Cela signifie alors que les travaux liés à l’aménagement, la décoration ou encore l’amélioration du logement (changement de mode de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire) sont possibles sans demander l’accord préalable à la copropriété lors d’une assemblée générale.

Il faudra cependant veiller à respecter les réglementations existantes, notamment en matière de rénovation énergétique.


Comment adresser sa demande de travaux à la copropriété ?

Pour faire une demande de travaux lorsqu’on est en copropriété, il est important de se tourner vers le syndic de copropriété de l’immeuble. La démarche reste toutefois relativement simple. En effet, il faudra faire parvenir la demande au syndic en question et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le respect de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Le syndic mettra donc le point à l’ordre du jour de la réunion d’assemblée générale qui pourra alors être ordinaire ou bien extraordinaire. Dans la lettre à l’attention du syndic, il faudra bien faire figurer la nature de la demande et les travaux concernés.

Pour ce qui est des travaux d’ordre privatif, un vote selon l’article 25, c'est-à-dire un vote à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires présents, absents ou représentés, sera nécessaire.

S’il s’agit de travaux communs, un vote selon l’article 24 devra être respecté. Plus concrètement, il s’agit d’un vote à la majorité simple, soit un vote selon les tantièmes de copropriétaires présents ou représentés.

 

Pour faire la demande de mise à l’ordre du jour du projet de travaux, le copropriétaire doit respecter un délai d’au minimum 21 jours avant la date de réunion de l’assemblée générale ordinaire afin de réaliser sa demande. L'intégralité des documents nécessaires devront être mis en annexe au courrier recommandé.

Si le délai est passé ou si les travaux sont urgents, le copropriétaire peut aussi demander la tenue d’une réunion d’assemblée générale extraordinaire. Dans ce cas, les frais liés à cette dernière seront à sa charge. Il peut alors être question des frais de convocation, d’honoraires du syndic ou encore de rédaction du procès-verbal de la réunion.

Dans le cas où il s’agirait de travaux de sécurité, le délai de 21 jours pour faire la demande avant la date de réunion peut ne pas être observé.

Démarche auprès des services d’urbanisme

Dans certains cas, il se peut que le simple accord de la copropriété ne suffise pas pour se voir accepter la possibilité de réaliser les travaux pour son bien. Dans ce cas, le copropriétaire devra se mettre en relation avec la mairie de son lieu d’habitation.

Ainsi, la déclaration préalable de travaux s’applique à tous les travaux qui ont un impact visuel sur l’aspect du bâtiment. Plus techniquement, cette demande consiste à remplir un formulaire administratif dédié, à savoir le Cerfa n°13404 puis de fournir l’ensemble des documents qui seront demandés.

Pour ce qui est du permis de construire, c’est une option qui reste peu employée pour les immeubles car cela concerne plutôt la construction d'extension de plus de 20 ou 40 m² selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune ou encore la modification d’affectation d’un local.


Quels travaux ne sont pas concernés par une déclaration de travaux ?

Tous les travaux privatifs ne nécessitent pas de passer par l’obtention de l’accord de la copropriété, voire de celui de la mairie. En effet, certains travaux de rénovation peuvent être effectués librement.

Il est notamment question des postes suivants :

  • la réfection d’une cuisine ou d’une salle de bain
  • la rénovation des supports (sols, murs, plafonds)
  • les travaux d’accessibilité et de mise aux normes pour les personnes à mobilité réduite
  • la modification ou le remplacement du mode de chauffage et/ou production d’eau chaude sanitaire
  • les travaux en lien avec l’isolation thermique, que ce soit des murs, des sols ou encore des plafonds

 

Néanmoins, pour les travaux précédemment énoncés, il faudra veiller au respect du règlement de la copropriété ainsi que des normes existantes.

Quels travaux nécessitent une demande de travaux en copropriété ?

Même si un certain nombre de travaux peuvent être effectués sans autorisation préalable de la copropriété et des services d’urbanisme, d’autres nécessitent d’en passer par ces étapes.

Au sein des parties communes, il est notamment question des postes suivants :

  • isolation thermique et/ou phonique des parties attenantes aux parties communes (couloir, garage, cage d’escalier…)
  • ouverture d’un mur pour la création d’une fenêtre, porte fenêtre, porte, donnant sur l’extérieur ou bien sur les parties communes
  • démolition de murs porteurs pouvant fragiliser la structure complète du bâtiment
  • changement des réseaux de canalisations et de gaines liés aux équipements communs

 

Au sein des parties privatives, les travaux suivants font impérativement l’objet d’une déclaration de travaux :

  • changement de fenêtres ou de volets
  • fermeture d’un balcon ou création d’une véranda
  • création d’une porte, d’une fenêtre ou d’une baie
  • installation d’une clim

Plus globalement, il est question de travaux entraînant une modification de l’aspect extérieur du logement.


Recours en cas de refus par la copropriété

Dans certains cas, même s’ils se font rares, il se peut que le vote lors de l’assemblée générale, ne se porte pas en faveur des travaux privatifs. Dans ce cas, le copropriétaire à l’origine de la demande est en mesure de procéder à une demande de contestation de la décision auprès du tribunal judiciaire.

Il faudra alors que le juge examine les raisons de la pertinence de ce refus.

Il faut savoir que tous les travaux qui ne nuisent pas aux autres copropriétaires ou à l’usage du bâtiment n’ont pas de raison d’être refusés. Il en est de même pour ceux qui apportent une amélioration à la copropriété.

Il est important de souligner que si le refus concerne des travaux d’amélioration énergétique, dans ce cas, la copropriété se voit dans l’obligation de se conformer aux réglementations en vigueur. Notez également que depuis le 1er janvier 2024, toutes les copropriétés composées de 50 à 200 lots sont dans l’obligation de mettre en place un plan pluriannuel de travaux.

Quid en cas de non-respect des règles d’autorisation de travaux en copropriété ?

Il faut savoir que si la copropriété ne statue pas en faveur de vos travaux mais que vous choisissez tout de même de les réaliser, des sanctions peuvent vous incomber. Ceci est valable pour tous travaux illégaux réalisés. La contestation peut avoir lieu durant 10 ans. Une fois ce délai passé, plus aucun recours ne sera possible et plus aucune sanction ne sera encourue.

En effet, un copropriétaire ou bien le syndic de l’immeuble est en droit de saisir le tribunal judiciaire pour demander la remise en état de votre lot. De plus, une amende peut vous être attribuée. Enfin, une demande de dommages et intérêts peut aussi être décidée afin de réparer le préjudice causé.

Il faut aussi savoir que les copropriétaires sont en mesure, sous 2 mois, de saisir le tribunal afin de contester ce qui a été décidé lors de la réunion d’assemblée générale.

Pour éviter tout souci, le mieux est alors d’attendre 2 mois suite au vote de l’assemblée générale pour réaliser les travaux.

Devis et information

Travaux, aménagement ou rénovation dans votre copropriété ?

Vos coordonnées
Votre copropriété
Envoyer votre demande

* Champs obligatoires

A lire aussi