La loi SRU, définition
La loi concernant la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) met en place un certain nombre de mesures, dont certaines ont été modifiées depuis sa promulgation, afin de privilégier la mixité locale et d'urbanisme auprès de certaines communes en matière de construction immobilière, notamment avec les PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Le plan local d’urbanisme
Le plan local d'urbanisme (PLU) vient remplacer le plan d’occupation des sols (POS) qui était en place avant que la loi SRU ne voit le jour. Ce nouveau programme reprend le précédent tout en y apportant des précisions afin d’assurer une gestion améliorée des zones constructibles.
Ainsi, certaines communes se voient dans l’obligation de disposer d’un certain nombre de logements sociaux, à hauteur de 20 % minimum. A ce titre, la loi SRU vient remplacer la loi LOV (Loi d’Orientation de la Ville) en y ajoutant un grand nombre de contraintes supplémentaires explicitées dans le prochain point.
Le pourcentage fixé par la loi SRU s’est vu augmenté par la loi ALUR en a élevé le seuil à hauteur de 25 %.
Autres précisions
Pour financer les travaux engendrés, l’article 46 de la loi SRU donne la possibilité aux maires des communes impliquées d’établir une participation pour que la construction des nouvelles routes et des réseaux soit rendue possible.
Est également prévue, l'individualisation des contrats d'approvisionnement en eau froide (article 93 de la loi SRU).
Les clauses de la loi SRU visent aussi à raffermir le développement durable, entre autre, mais encore à faire bénéficier d’un délai de rétractation pour tout acquéreur immobilier.
Le délai de rétractation
Lors de la signature d’un avant contrat de vente, l’acquéreur d’un immeuble d'habitations a, depuis l’instauration de la loi SRU, la possibilité de se rétracter sous 7 jours. Ce délai est comptabilisé à partir de la notification du contrat. Durant cette période, l’acquéreur a le droit de se retirer du compromis signé sans avoir à payer de frais ou à subir de pénalités.
La loi Hamon a augmenté le nombre de jours de ce délai de rétractation en 2014, il est donc de 14. Toutefois, cela n’est valable que pour les contrats signés hors établissements.
Le champ d’application de la loi SRU
Toutes les communes de plus de 1 500 habitants en région parisienne doivent se plier à la loi SRU. Il en va de même pour toutes les communes de plus de 3 500 habitants se trouvant dans une agglomération comptant plus de 50 000 habitants.
- Les communes concernées ne mettant pas 20 % minimum de leurs habitations à disposition pour des logements sociaux, devront payer un montant important pour tout logement manquant afin que ce quota soit respecté.
- Si une commune ne met pas en place les moyens nécessaires pour respecter la loi SRU, l’Etat est en droit de se charger lui-même de l’autorisation à la construction de logements sociaux en délivrant un permis de construire d’Etat pour la commune concernée.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La loi SRU et les copropriétés
Les copropriétés sont directement concernées par cette loi SRU. Elle fait même l’objet d’un changement nécessaire au niveau du règlement de copropriété. En effet, cette loi apporte de nombreuses modifications concernant les points suivants :
L’adaptation du règlement de copropriété
Les modifications législatives apportées par la loi SRU entraîne, de fait, une modification du règlement intérieur de la copropriété qui se fixait jusqu’alors à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette procédure se réalise lors d’une assemblée générale au cours de laquelle un vote à majorité simple est mis en place selon l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui, lui, ne change pas.
Le compte bancaire séparé
Auparavant, l’ouverture d’un compte bancaire séparé représentait une opération facultative qui relevait de la volonté du syndic. La loi SRU a fait de ce point une obligation incontournable. Si le syndic n’y procède pas, son mandat deviendra nul.
Pour citer le paragraphe correspondant dans ce texte de loi : « le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat ».
Si l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permettait une dispense suite à un vote de l’assemblée générale, la loi ALUR du 24 mars 2014 a limité cette dispense aux copropriétés de moins de 16 lots.
La tenue d’un carnet d’entretien de l’immeuble
La loi SRU rend obligatoire la création et la mise à jour régulière d’un carnet d’entretien de l’immeuble dans une copropriété. Son contenu est défini dans le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001. Les informations devant obligatoirement y apparaître concernent la désignation des travaux importants réalisés ainsi que la date à laquelle ils ont été effectués et l’identité du professionnel ou de l’entreprise les ayant réalisés. Ainsi, il s’agit aussi bien du remplacement d’un ascenseur défectueux que du ravalement des façades, du changement de la chaudière, de la mise en place d’un système de comptage d’eau individuel, de la réfection de la toiture, etc.
Les obligations du syndic en termes de budget
Le syndic doit soumettre un budget prévisionnel annuel à l’assemblée générale et doit également tenir à jour ce qui s’appelle « les comptes du syndicat et leurs annexes ». La loi SRU précise que, dans le budget, doivent être séparées les dépenses courantes des autres dépenses. Les premières sont nécessaires à la conservation de l’immeuble alors que les deuxièmes ne font pas partie du budget prévisionnel annuel et ont donc besoin d’un accord spécifique de la part des copropriétaires.
Le recouvrement des charges impayées
Lorsqu’une partie des charges d’un copropriétaire demeure impayée, cette défaillance n’est redevable que par le copropriétaire concerné et les autres n’auront pas à fournir l’argent.
Lors d’un recouvrement de charge, une lettre de mise en demeure rappelant les frais dits « nécessaires » étant impayés est envoyée au seul copropriétaire défaillant concerné.
Les frais dits « nécessaires » n’englobent pas les frais d’avocat du syndicat des copropriétaires ni les frais de remise de dossier à un huissier.
Comment sont calculées les majorités lors d’un vote
Lorsqu’une question doit être portée au vote pendant une assemblée générale, la loi SRU prévoit ce qu’on appelle la « majorité de l’article 25 », la majorité est alors comptabilisée par rapport à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non. Toutefois, si une décision n’est pas validée lors de ce premier tour, la résolution peut de nouveau être votée, cette fois selon la « majorité de l’article 24 », c’est-à-dire à la majorité simple. Les voix sont alors comptabilisées selon le nombre de présents.
Cependant, cela n’est possible que dans le cas où le premier vote a obtenu au moins un tiers des voix. Dans le cas inverse, la loi SRU prévoit une alternative : un vote selon la « majorité de l’article 24 » pourra également être organisé, mais au cours d’une nouvelle assemblée générale, qui doit avoir lieu dans un délai maximum de 3 mois à la suite de la première assemblée générale.
Le cas particulier de la double majorité qualifiée
La double majorité qualifiée, régie par l’article 26 et incluant à la fois le nombre de copropriétaires et le nombre de voix, est valable dans les deux cas suivants :
- pour « l'application de dispositions relatives au réaménagement des espaces urbains dans le cadre de la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville » ;
- et pour « les aliénations de parties communes et des travaux à effectuer sur celles-ci ».
Toutes ces modifications que viennent apporter la loi SRU visent à prévenir des difficultés financières pouvant toucher les copropriétés et à ce que le patrimoine urbain soit entretenu sans qu’il ne soit altéré. La loi cherche aussi à encadrer les procédures et démarches pour les copropriétés en difficulté, les scissions de copropriétés, etc.
De nombreuses communes ne répondent pas encore aux obligations de la loi SRU et sont sujettes à des sanctions financières. Les principales régions concernées sont situées en Île-de-France, et dans les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur.
