Le principe de la sous-location
La sous-location consiste tout simplement pour un locataire titulaire d’un bail à mettre à la disposition d‘un tiers, tout ou partie de son logement en échange d’une contrepartie financière.
Ainsi la sous-location se distingue de l’hébergement par le versement d’une contrepartie. Si cette dernière est le plus souvent financière, elle peut aussi se présenter sous d’autres formes, notamment par une prestation de services : heures de baby-sitting, heures de ménage, entretien du jardin etc.
Dès lors que l’hébergement est proposé sans contrepartie, c’est à dire gratuitement, on ne peut parler de sous-location.
Une règle : l’interdiction de sous-louer
La sous-location est en principe interdite. C’est l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui en dispose ainsi : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement ».
Cette interdiction concerne aussi bien les logements vides que meublés.
Toutefois, ce même article 8 énonce également la possibilité de sous-louer mais sous condition.
Une possible autorisation sous conditions
La condition posée par l’article 8 est énoncée de la façon suivante : « sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Ainsi, pour sous-louer une partie de son logement, le locataire doit réunir 3 conditions :
- obtenir l’accord de son bailleur de sous-louer,
- obtenir l’accord du bailleur sur le prix auquel il va sous-louer,
- obtenir cet accord par écrit.
L’accord du propriétaire bailleur n’est pas systématique, celui-ci étant libre d’accepter ou de refuser, sans avoir à en justifier les raisons.
Pour toutes les sous-locations autorisées depuis le 27 mars 2014, le locataire doit obligatoirement transmettre à son sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Le prix
Si le propriétaire doit être d’accord avec le prix de sous-location, ce dernier est également réglementé ; en effet, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable payé par le sous-locataire ne doit pas être supérieur à celui du loyer du locataire.
Quel cadre pour sous louer ?
Un contrat entre le locataire et son sous-locataire n’est pas obligatoire ; il est cependant vivement conseillé. En effet, c’est ce document qui précisera les conditions de la location, si le logement est loué vide ou meublé, la durée de la location et la façon d’y mettre un terme pour l’une comme l’autre des parties.
Les obligations
Le locataire qui encaisse des loyers de son sous-locataire doit les déclarer aux impôts en tant que revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices non commerciaux s’il s’agit d’un logement vide, et dans la catégorie des biens commerciaux si c’est un meublé.
Le locataire bénéficie toutefois d’une exonération si les loyers n’excèdent pas 760 euros annuels et si le logement sous-loué est sa résidence principale.
Les risques de la sous-location
Pour le locataire qui sous-loue, le risque est le risque d’impayé alors que lui-même reste redevable du loyer vis à vis de son bailleur. Par ailleurs, en cas de dégradation du logement, il est responsable vis à vis de son bailleur et devra procéder aux réparations si son sous-locataire n’est pas assuré ou est défaillant.
Pour le sous-locataire, le risque est de ne pouvoir faire réaliser les travaux urgents nécessaires dans le logement, si le locataire ne transmet pas en temps et heures ses demandes au bailleur initial. Par ailleurs, si le contrat de sous-location n’a pas été passé par écrit, le sous-locataire peut se retrouver du jour au lendemain à la rue, si le locataire donne son préavis au bailleur principal sans le prévenir. Enfin, en l’absence de contrat, il ne peut justifier du paiement d’un loyer et bénéficier d’une quelconque aide au logement de la part de la CAF.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La sanction d'une sous-location interdite
Sous-louer son logement sans demander l’autorisation préalable et écrit à son bailleur ou alors passer outre son désaccord, expose le locataire à la résiliation du bail et au versement de dommages et intérêts au bailleur.
