Quels sont les gros travaux en copropriété ?
Tous les travaux en copropriété ne peuvent pas faire l’objet de financement exceptionnel. En effet, seuls certains gros travaux que nous allons exposer peuvent ne pas faire partie du budget prévisionnel dédié aux travaux.
Premièrement, parmi les travaux qui peuvent être concernés, il faut savoir qu’ils seront impérativement réalisés dans les parties communes de la copropriété. De plus, il faudra aussi que ce soit des travaux en lien avec la structure de l’immeuble.
Il est alors possible de citer les gros travaux suivants :
- travaux de rénovation énergétique
- réfection de la toiture
- remplacement des menuiseries
- changement du mode de chauffage
- ravalement de façade
- réfection des cages d’escaliers
- mises aux normes des ascenseurs
- renforcement de l’imperméabilité de la toiture et de la façade
- installation de compteurs d’eau divisionnaires
- réfection des balcons
- renforcement de la dalle du bâtiment
Qu’est-ce que le fonds travaux ?
Le fonds travaux est une réserve d’argent dédiée au financement de travaux pour la copropriété. Il peut alors couvrir des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux par exemple mais aussi des travaux exceptionnels qui auront été décidés au préalable en assemblée générale.
Pour ce faire, il faut impérativement qu’un vote à la majorité des copropriétaires soit acté pour décider de l’utilisation de cet argent.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1956 encadre ce procédé. En effet, le syndic peut opter pour le déblocage d’une partie de ce fonds uniquement pour des travaux de préservation de l’immeuble.
La constitution de ce fonds travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017. Elle se fait par la cotisation annuelle de chaque copropriétaire. Le montant de cette cotisation ne peut pas être supérieur à 5 % du budget prévisionnel. Le montant de ce dernier est décidé en assemblée générale et doit obtenir la majorité absolue des votes.
Toutefois, il faut savoir que toutes les copropriétés ne disposent pas d’un fonds travaux. En effet, il existe principalement 2 exceptions, à savoir les copropriétés de moins de 10 lots et celles qui ne nécessitent pas de gros travaux dans les 10 années à venir, selon le DTG (Diagnostic Technique Global) réalisé.
Financement de gros travaux par un appel de fonds exceptionnel du syndic
Le financement de gros travaux en copropriété peut aussi se faire par le biais d’un appel de fonds exceptionnel. Cette action est lancée par le syndic de copropriété. Lors d’une assemblée générale, les modalités de cet appel exceptionnel devront être déterminées et votées. Il peut notamment s’agir de la date d’échéance de paiement par exemple.
La démarche est simple. Elle consiste à envoyer un courrier postal ou électronique à l’ensemble des copropriétaires dans lequel le syndic réclame la somme nécessaire pour alimenter cet appel de fonds exceptionnel. Dans ce courrier, doivent figurer :
- le montant de la provision
- la date d’exigibilité du paiement
Pour que les gros travaux de copropriété soient éligibles à un tel appel de fonds exceptionnel, il faudra respecter quelques critères. En effet, les travaux seront obligatoirement des travaux permettant de garantir la conservation du bâtiment. Plus concrètement, il est question de travaux d’entretien, de réparation ou encore de réfection qui toucheraient les parties communes. Il est aussi possible d’utiliser ces fonds pour des travaux liés aux équipements communs. En revanche, sont exclus la maintenance, l’amélioration ou encore la Direction Générale du Travail.
Focus sur le prêt collectif
L’emprunt collectif est aussi une solution qui permet d’obtenir des fonds rapidement afin de pouvoir effectuer les gros travaux dont la copropriété a besoin.
Toutefois, cela devra concerner des travaux dont l’intérêt est collectif et ce, qu’ils relèvent des parties communes comme privatives. Pour pouvoir souscrire un emprunt collectif, il est impératif de porter le sujet à l’ordre du jour d’une assemblée générale et de mettre le point au vote. L’unanimité sera nécessaire pour que le syndic puisse démarcher les établissements bancaires.
Dans le cas où l’unanimité n’est pas obtenue, la majorité sera indispensable quant au vote des travaux et permettra alors de lancer les démarches pour un emprunt collectif seulement pour certains copropriétaires.
Pour ce type de prêt, il faut savoir que la banque n’oblige pas à la solidarité financière entre les différents copropriétaires. Cela signifie que si un ou plusieurs d’entre eux sont dans l’incapacité de payer, les sommes non payées ne seront pas reportées sur les autres.
Les aides pour le financement de gros travaux en copropriété
Parmi les aides qui peuvent exister pour le financement de gros travaux en copropriété, il est possible de citer :
- l’éco prêt à taux zéro (PTZ): il permet de subventionner des travaux de rénovation énergétique. C’est un crédit qui est souscrit au nom du syndic, pour l’intégralité des copropriétaires intéressés. L’avantage de cet emprunt est de ne rembourser que le capital emprunté, sans intérêt en plus. Il faut toutefois que les logements soient destinés à un usage de résidence principale et dont la construction a été achevée depuis plus de 2 ans. Cet éco PTZ copropriété étant souscrit au nom de cette dernière, les copropriétaires restent en mesure de souscrire un éco PTZ individuel en cas de besoin.
Concernant le montant de l’éco PTZ copropriété, il peut être compris entre 7 000 et 50 000 € par logement. Pour ce qui est de la durée de remboursement maximale, elle est de 15 ans.
- MaPrimeRénov’ Copropriété : il s’agit d’une aide qui peut être versée aux copropriétés composées d’au moins 75 % de résidences principales. Les travaux concernés sont en lien avec la rénovation énergétique et doivent permettre d’obtenir un gain d’énergie d’au moins 35 %. Cette aide s’adresse aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs. Il faut aussi que les logements soient achevés depuis au moins 2 ans et que les travaux soient confiés à une entreprise Reconnu Garant de l’Environnement (RGE). Pour ce qui est du montant de cette aide, il est de 25 % du montant des travaux et est plafonné à 25 000 € par logement.
Il est aussi possible d’obtenir un bonus selon le cas de figure. En effet, si les travaux réalisés permettent de sortir les logements en classe F ou G du statut de passoire thermique, ou bien de passer au niveau bâtiment basse consommation, classes A ou B, une prime supplémentaire de 500 € par logement peut être attribuée.
Enfin, selon le niveau de revenus des copropriétaires, une autre aide évoluant entre 1 500 et 3 000 € selon leurs ressources peut être attribuée par logement.
- les CEE, Certificats d’Economies d’Energie : il s’agit d’une aide provenant des fournisseurs d’énergie à destination des logements souhaitant réaliser des travaux d’économie d’énergie. Pour en savoir plus sur ce dispositif et connaître le montant auquel la copropriété peut prétendre, le mieux est de se mettre en relation avec le fournisseur d’énergie du bâtiment.
- les subventions locales : d’autres aides peuvent aussi être octroyées. En effet, les collectivités territoriales telles que les mairies, conseils départementaux ou encore régionaux peuvent attribuer des subventions pour les copropriétés.
- la TVA à taux réduit à 5.5 % est aussi un dispositif qui permet aux copropriétés réalisant de gros travaux, de faire quelques économies, réduisant ainsi le montant du financement du projet travaux.
Crédits complémentaires à titre individuel
Dans le cadre de financement de gros travaux en copropriété, une méthode qui peut être employée reste bien entendu le prêt individuel. Dans ce cas, plusieurs types de crédits existent.
Il est notamment question des emprunts suivants :
- le prêt d’accession sociale et le prêt conventionné : la demande s’effectue auprès d’un établissement de crédit. Le montant des travaux doit être compris entre 1 500 et 4 000 €. Ce type de crédit est accessible à tous, en fonction des revenus.
- le prêt amélioration de l’habitat : il permet le financement de tous les types de travaux. Il est accessible aux allocataires de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) et aux adhérents de la MSA (Mutualité Sociale Agricole). C’est un prêt avec un faible taux d’intérêt fixé à 1 %. Il peut couvrir jusqu’à 80 % de l’investissement, dans la limite de 1 067.14 €.
- le prêt travaux d’action logement : il s’agit d’un crédit assorti d’un taux d’intérêt de 1 % dont le montant maximum est fixé à 10 000 € et la période de remboursement peut aller jusqu’à 10 ans. Il peut couvrir des travaux d’amélioration des performances énergétiques comme des travaux d’adaptation aux personnes à mobilité réduite et autres. Pour y être éligible, il faut toutefois être salarié ou préretraité du secteur privé et issu d’une entreprise de plus de 10 salariés.
- le prêt agri-travaux : il couvre tous les travaux. Il s’adresse à des salariés issus du monde agricole. D’un montant de 15 000 € pour une durée de remboursement de 10 à 15 ans, avec un taux d’intérêt à 1 %.
- le prêt épargne logement : il concerne des travaux d’amélioration. Toute personne y est éligible.
- le prêt adossé à un livret de développement durable et solidaire : il permet de couvrir des travaux d’amélioration des performances énergétiques.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La solution du tiers-financement
Pour terminer, une des dernières solutions pour financer de gros travaux en copropriété, est l’agrandissement de cette dernière. Il est alors question de tiers-financement. Plus concrètement, un tiers s’occupe de financer le projet d’agrandissement de la copropriété ainsi que les travaux d’amélioration des performances énergétiques de l’immeuble.
Cette opération doit se faire avec l’accord des copropriétaires. Le tiers, bien souvent un promoteur immobilier financera les travaux dont la copropriété a besoin, en échange de quoi, il pourra agrandir cette dernière, en créant de nouveaux lots qu’il pourra ensuite mettre en vente ou bien louer afin de rentabiliser son investissement.
