Le prix de rénovation des parties communes d’un immeuble

Les parties communes de la copropriété

Un immeuble se compose de parties privatives et des parties communes. Les parties privatives correspondent aux appartements des résidents, ce sont des lots divisés entre les copropriétaires en fonction de leur droit de propriété. Ces lots peuvent également comprendre : un garage, une partie du jardin, une place de parking, etc. Les parties communes correspondent aux espaces de la copropriété laissées en libre accès à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Attention toutefois, une distinction doit être faite entre :

• les parties communes générales ;
• et les parties communes spéciales.

En effet, si les parties communes générales sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, les parties communes spéciales ne sont, elles, réservées qu’à un ou plusieurs copropriétaires.

Attention, certains copropriétaires peuvent bénéficier d’un usage exclusif de certaines parties communes, ce sera notamment le cas des balcons et des terrasses. Ces éléments du bâti sont certes considérés comme partie commune, le règlement de copropriété explique toutefois la répartition réelle des parties entre les copropriétaires.

Selon ce qui est précisé dans le règlement de copropriété, les balcons et les terrasses peuvent également être des parties privatives. Pour cela, un vote en assemblée générale doit toutefois être organisé.

Les copropriétaires ont aussi la possibilité d'acheter une partie commune, comme les combles, par exemple. Toute prise de décision devra faire l’objet d’une modification du règlement de copropriété : Le rachat de combles par un copropriétaire : fonctionnement et coût.

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Le prix de rénovation des différentes parties communes

A la suite d’une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont voté pour la réalisation de travaux de rénovation, le syndic de copropriété sera amené à lancer un appel de charges dès lors que le financement des travaux de rénovation n’était pas prévu dans le budget prévisionnel annuel. Le prix à prévoir varie notamment en fonction du type de travaux nécessaires. Ainsi des travaux de rénovation de second oeuvre coûte moins cher que des travaux de rénovation sur le gros oeuvre.

Le prix de rénovation du gros oeuvre

Lors des travaux de rénovation des parties communes d’un immeuble, le gros oeuvre est le poste de dépense le plus onéreux pour les copropriétaires. En effet, le gros oeuvre du bâtiment fait référence à la charpente, la toiture, mais également toute la maçonnerie de l’immeuble (murs, sols, plafonds, etc.), mais aussi la plomberie, la rénovation électrique, etc.

Si l’un des copropriétaires souhaite aménager les combles, afin de transformer son appartement en duplex, par exemple, le prix de rénovation de cette partie commune lui incombera entièrement. Il sera toutefois nécessaire au préalable que cette partie commune soit transformée en partie privative. Le changement des droits de propriété prend obligatoirement place à la suite d’un vote en assemblée générale.

D’autres travaux de gros oeuvres dans les parties communes sont à prendre en compte par les copropriétaires. En effet, l’électricité et la plomberie font également partie du gros oeuvre de l’immeuble :

Le prix de l’isolation des parties communes

Lors des travaux de rénovation du gros oeuvre du bâtiment, une mise aux normes peut être indispensable en fonction de la date de construction du bâtiment. Voici un tableau récapitulatif des prix à prévoir pour les travaux de rénovation énergétique des parties communes :

Le prix de rénovation des équipements communs (système de chauffage)

La rénovation énergétique des parties communes peut également nécessiter le remplacement du système de chauffage et/ou du système de production d’eau chaude de la copropriété. Selon les immeubles, le chauffage peut se faire de manière individuelle ou commune. Lorsque la chaufferie est une partie commune, les chaudières qui y sont installées permettent généralement d’alimenter l’ensemble des logements. Voici un tableau récapitulatif des prix de rénovation à prévoir pour les travaux de maintenance ou pour le remplacement d’une chaudière :

Dans une copropriété, les parties communes doivent être chauffées en hiver. Si un ou plusieurs radiateurs tombent en panne, le remplacement de ces appareils de chauffage fait également partie des prix de rénovation des parties communes à prendre en compte par les copropriétaires.

Les autres prix de rénovation des parties communes

De nombreuses parties communes peuvent nécessiter des travaux de rénovation en copropriété, voici une liste non exhaustive des frais à prévoir pour les autres travaux de rénovation dans votre immeuble :

Les aides au financement pour la rénovation des parties communes

Les travaux de rénovation favorisant les performances énergétiques de l’immeuble permettent aux copropriétaires de bénéficier de différentes aides financières et subventions pour couvrir une partie des frais engendrés. Pour des raisons écologiques, l’Etat soutient depuis quelques années déjà les travaux de rénovation en faveur de l’environnement. Il est ainsi possible de bénéficier des différentes aides suivantes :

• un taux de TVA réduit ;
• un crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ;
• un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), etc.

Un taux de TVA réduit à 5,5 %

Les copropriétés faisant appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu du taux de TVA normal de 20 %) pour la réalisation de certains de travaux de rénovation énergétique comme :

• l’installation de certains équipements éligibles ;
• l’installation de matériaux d’isolation et autres.

Un crédit d’impôt pour la transition énergétique

Les copropriétaires peuvent également bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Cette aide permet à chacun de bénéficier d’une réduction fiscale de 30 % de la part des dépenses engagées (montant TTC) par chaque copropriétaire. Les travaux de rénovation sur les parties communes et sur les parties privatives sont éligibles au même titre, dès lors qu’ils remplissent les conditions d'éligibilité, c’est-à-dire :

• les travaux d’amélioration de l’isolation du bâtiment ;
• les travaux d’amélioration du système de chauffage collectif ou individuel ;
• l’installation d’équipements écologiquement performants, etc.

Un éco-prêt à taux zéro

Enfin, la copropriété peut bénéficier d’un un éco-prêt à taux zéro, également appelé éco-PTZ, qui permet d’obtenir un prêt collectif ou des prêts individuels sans avoir à payer d’intérêts. Cette aide financière pour les travaux de rénovation est financée par l’Etat. La souscription à un prêt collectif se fait via le syndic de copropriété. Seuls les travails de rénovation permettant l’amélioration énergétique du bâtiment sont éligibles.

Anticiper les dépenses avec le fonds de travaux

Les copropriétés doivent obligatoirement préparer un fonds de travaux depuis le 1er janvier 2017. Cette nouvelle disposition légale prise par l’Etat vise à aider les copropriétaires à mieux anticiper le financement des travaux de rénovation. En effet, ceux-ci représentent des frais conséquents et ne peuvent pas toujours d'anticiper.

Seuls sont concernés par cette obligation de mise en place d’un fonds de travaux : les immeubles dont la date de fin de construction est de plus de 5 ans. Pour être exempt de cette disposition légale, la copropriété doit :

1. Se composer de moins de 10 lots et faire l’objet d’une décision prise à l’unanimité des voix du conseil syndical préférant ne pas préparer ce fonds de travaux.
2. Ou faire réaliser un diagnostic technique global prévoyant l’absence de nécessité de travaux de rénovation dans les parties communes de l’immeuble dans les 10 prochaines années.

Les subventions de l’Anah

L’Agence nationale de l'habitat (Anah) apporte son soutien aux copropriétés en difficulté. Depuis 2017, cet organisme propose une aide financière aux copropriétaires bénéficiant de peu de ressources et dont l’immeuble est en mauvais état. Ce sont principalement des copropriétés pour lesquelles le taux des charges impayés par les copropriétaires est relativement important (entre 8 et 25 %).  L’Agence nationale de l'habitat dispose de près de 150 millions d’euros pour son action « Habiter mieux » et peut allouer jusqu’à 5 430 € par logement.

Les conditions d'éligibilité sont les suivantes :

• 75 % des lots de l’immeuble doit être actuellement habité ;
• la date de fin de construction du bâtiment doit être antérieure au 1er juin 2001 ;
• les travaux de rénovation prévus doivent permettre de faire des économies énergétiques d’au moins 35 % ;
• l’étiquette énergétique du bâtiment doit actuellement être comprise entre :

○     la lettre D (consommation de 151 à 230 kWh par an) ;

○     et la lettre G (consommation de plus de 450 kWh par an).

Sachez que l’Agence nationale de l'habitat propose aussi d’autres subventions pour les travaux en copropriété.