Le rachat de combles par un copropriétaire : fonctionnement et coût

Les combles : parties communes ou privatives ?

La première étape d’un projet de rachat de combles par un copropriétaire consiste à se renseigner sur le propriétaire de ceux-ci. Il est possible de se renseigner auprès du règlement de copropriété où est mentionnée l’appartenance des combles :

• à un autre copropriétaire en qualité de partie privative (usage exclusif) ;
• ou à la copropriété en qualité de partie commune (équipements communs, accessibilité à la toiture, etc.).

Dans le premier cas, le rachat des combles se fait entre deux particuliers. Dans le deuxième cas, les démarches sont à faire auprès de la copropriété et il sera possible de commencer par une visite de ces combles en faisant la demande auprès du syndic de copropriété. Hors motif légitime et sérieux, il ne pourra pas refuser. Sauf dans le cas, donc, où ce serait un lieu trop vétuste.

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Ordre du jour et assemblée générale : les démarches

Une décision de principe pourra être obtenue lors d’une première assemblée, puis, lors d’une deuxième assemblée le copropriétaire acquéreur pourra présenter son dossier de résolution, comme expliqué par la suite dans ce guide. Le vote réel d’approbation du projet aura alors véritablement lieu à ce moment-là.

Le changement de propriété d’une partie commune se vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire une double majorité consistant en une représentation des deux tiers des voix, en tantièmes, de l’ensemble des copropriétaires.

1. Le copropriétaire acquéreur notifie le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception de son projet.
2. Le syndic de copropriété l’inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
3. Le projet de résolution devra être communiqué, au plus tard, au moment de l’envoi des convocations avec ordre du jour.
4. L’assemblée générale se tiendra au moins 21 jours après l’envoi des convocations.
5. Tenue de l’assemblée générale et vote du projet de résolution.

En cas de refus, le rachat des combles par le copropriétaire ne sera pas possible. Il aura toutefois la possibilité de revoir son projet et de le soumettre à nouveau lors d’une prochaine assemblée générale.

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Préparer le dossier de résolution

Le dossier de résolution d’achat devra être présenté aux autres copropriétaires afin qu’ils puissent voter le projet lors d’une assemblée générale. Si la loi ne réclame aucune obligation en termes d’informations fournies et de documents à présenter, il est recommandé de soumettre le dossier le plus complet possible afin d’obtenir l’approbation recherchée.

La résolution sera une description du nouveau lot et de sa destination. Elle devra renseigner sur :

• une évaluation du nombre de m² du futur bien privatif ;
• sur la nouvelle répartition des tantièmes (le calcul devra être fait par un géomètre) ;
• la proposition de prix d’achat ;
• les conséquences possibles sur les autres lots.

Définir le coût de rachat des combles

Pour fixer le prix de rachat des combles, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• le prix de vente au m² de la surface habitable dans la zone où la copropriété est située ;
• la surface habitable ajoutée au bien actuel de l’acquéreur ;
• la hauteur sous-plafond de l’espace créé ;
• la décote sur le prix au m² vis-à-vis de l’état dans lequel sont les combles et leur emplacement.

Faire appel à un expert immobilier pour définir ce prix au plus juste est judicieux. Il n’est pas possible de donner un coût moyen puisqu’il s’agit  d’une négociation au cours de laquelle le copropriétaire acquéreur a tout intérêt de mettre en avant les avantages que la copropriété va en retirer. Dans le dossier de résolution, il peut être intéressant de mettre en avant que la rentrée d’argent correspondant au rachat des combles pourra permettre :

• à la copropriété, de faire réaliser des travaux de rénovation ou d’entretien sur le bâtiment ;
• aux copropriétaires, de bénéficier une baisse de leurs tantièmes.

A titre indicatif, certains rachats des combles coûtent quelques centaines d’euros par m², d’autres correspondants à la moitié de la plus-value des travaux. Les propositions de l’euro symbolique aboutissent très rarement, sauf dans le cas où l’entretien de la toiture sera entièrement pris en charge par l’acquéreur, par exemple. Le prix de vente est ensuite réparti équitablement entre les tantièmes de tous les copropriétaires, y compris l’acquéreur, puisqu’il s’agit d’une partie commune appartenant à tous.

A votre demande, le syndic pourra vous faire parvenir le descriptif de division de la copropriété ; ce document est nécessaire au géomètre afin de recalculer les tantièmes correspondant à la modification de répartition des lots.

Seront donc à la charge de l’acquéreur :

• les frais d’intervention du géomètre, de 70 à 150 € de l’heure ;
• les frais liés aux divers diagnostics nécessaires ;
• les frais de modification du règlement de copropriété, compris entre 450 et 600 € ;
• les frais de notaire, 6 à 10 % du prix du bien acquis.

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Intervention d’un architecte

Si ce n’est pas toujours une intervention nécessaire (sauf dans le cas de modification structurelle, de surface habitable du lot dépassant le seuil de 150 m² ou de dépôt de permis de construire), elle peut toutefois plaire aux copropriétaires récalcitrants lors d’une assemblée générale en rendant le dossier de résolution encore plus solide. L’architecte pourra se charger du choix des matériaux et des prestataires, ainsi que de l’obtention des autorisations administratives. Sa prestation pourra également inclure la préparation du dossier de résolution, voire même sa présentation auprès de l’assemblée générale des copropriétaires.

De plus, les combles ne sont pas forcément toujours simples à aménager en comparaison à une pièce classique, contacter un architecte pourra permettre à l’acquéreur de mieux optimiser l’agencement  de l’espace disponible.

Les honoraires d’un architecte pour l’aménagement des combles peut s’élever à plus de 10 % du tarif normal pratiqué puisque ce genre d’intervention ressemble fortement à de l’architecture navale.

Signature de l’acte authentique de vente

Lorsque les copropriétaires reçoivent le procès-verbal envoyé par le syndic, il leur est donné un délai de 2 mois au cours duquel ils ont le droit de contester la décision prise lors du vote de l’assemblée générale.

1. Une fois le délai écoulé, la vente est effective.
2. Suite à cette décision favorable, le syndic et l’acquéreur signeront l’acte authentique de vente.
3. La répartition des tantièmes dans le règlement de copropriété est modifié par le notaire.
4. Ces 2 documents sont divulgués à la conservation des hypothèques.

Assurance et autorisations nécessaires au démarrage du chantier

Selon les travaux envisagés, il sera possible d’obtenir certaines aides et subventions, mais elles ne concernent pas le rachat. L’entreprise qui se chargera des travaux doit absolument être couverte par une assurance décennale pour que vous n’ayez aucun problème. La copropriété pourra également exiger de l’acquéreur l’obtention d’une assurance dommages-ouvrages afin que d’éventuels dégâts dans les parties communes soient pris en charge immédiatement en cas de sinistre. Elle peut facilement s’élever à hauteur de 5 % du coût des travaux.

Les architectes des Bâtiments de France (ABF) doivent être consultés pour tous les bâtiments situés à proximité d’un monument historique (500 mètres maximum). Les centres villes sont souvent concernés, tout comme les copropriétés parisiennes.

Si vous souhaitez ajouter une source de lumière à la toiture en insérant une fenêtre verticale ou en installant une fenêtre de toit, il faudra obtenir un permis de construire auprès de la municipalité.