Pour qui ?
Il s’impose à tous les occupants de la copropriété, qu’il s’agisse des copropriétaires eux-mêmes ou des locataires mais aussi aux futurs acquéreurs.
Le règlement de copropriété est remis à tous les copropriétaires : le notaire remet aux acquéreurs ; les propriétaires à leurs locataires.
Sur demande, il peut être demandé auprès du syndic ou de la conservation des hypothèques.
Quand est-il rédigé et par qui ?
Un règlement de copropriété doit être rédigé au moment de la construction de l'immeuble, ou lors de sa division en lots. Sa rédaction est généralement confiée à un professionnel, par exemple un notaire, qui peut également le rédiger conjointement avec un géomètre expert pour la partie plans et descriptions.
Le règlement de copropriété doit faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques, ainsi qu’à chaque modification ultérieure. Ainsi publié, le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires, leurs locataires et aux futurs acquéreurs.
Toutefois, les clauses qu’il comprend ne sont valides que si elles ne sont pas contraires à l’ordre public. Dans la négative, elles sont réputées non écrites.
Que contient le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété comprend :
L’état descriptif de division
Annexé au règlement de copropriété ou intégré dans ce dernier, l’état descriptif de division est un document élaboré par un géomètre expert qui comprend différentes informations telles que :
- l’identification de l’immeuble
- la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale de l’immeuble ;
- la division de l’immeuble en lots ;
- la description de chacun des lots : le numéro qui lui a été attribué, sa situation dans l’immeuble (bâtiment, étage), sa dénomination, ses accès etc, ainsi que sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes ;
- le plan des parties communes et plan des parties privatives et les conditions de leur jouissance.
L'état descriptif de division doit par ailleurs être publié à la conservation des hypothèques par le notaire.
L'annexe contenant les modalités de calcul des tantièmes de charges.
Le calcul des quotes-parts pour chaque lot se fait :
- en fonction des critères le caractérisant : sa superficie, évaluée en terme de surface utile, sa consistance, c’est à dire sa nature physique (chambre, appartement, cave, etc. ), sa situation dans l’immeuble et ses accès ;
- en fonction de sa valeur relative, c’est à dire en comparant la valeur des différents locaux dans l’immeuble entre eux, sans tenir compte de l’utilisation qui en est faite (par exemple en cas de locaux à usage d’habitation et de locaux commerciaux).
Depuis 2003, le règlement de copropriété doit préciser la méthode retenue pour les calculs des tantièmes et des charges pour chaque lot.
Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement de cette dernière :
- ce que chaque copropriétaire a le droit de faire ou de ne pas faire ;
- les règles de majorité des assemblées générales selon le type de décisions à prendre,
- les organes qui dirigent ou représentent la copropriété et l’étendue de leurs pouvoirs ;
- la répartition des charges ;
- etc.
Elaboration et modification
S’il est la plupart du temps élaboré dès la construction de l’immeuble par un notaire, le règlement de copropriété peut aussi être inexistant. Dans ce cas, ce sont souvent les copropriétaires eux même qui procèdent à sa rédaction.
Par ailleurs, son contenu est totalement modifiable, à condition que certaines règles soient respectées.
En effet, toute décision de modification doit faire l’objet d‘une résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Selon la nature de la modification apportée, la règle de majorité requise pour que la décision soit adoptée sera plus ou moins contraignante :
- Modification du règlement concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes : décision à la majorité des deux tiers dite « double majorité » de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes) ;
- Modification ayant pour objet de changer la destination des parties privatives : le vote à l'unanimité de tous les copropriétaires.
- Modification de la répartition des charges consécutives à un changement d’usage autorisé par les copropriétaires : vote à la majorité absolue de l’article 25.
Les modifications opérées dans le règlement de copropriété doivent faire l'objet d'une publicité par un notaire après du bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Application du règlement de copropriété
Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, c’est au syndic qu’il revient de faire respecter les dispositions du règlement intérieur.
« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. »
Le syndic a pour mission de rappeler à l’ordre tout copropriétaire qui contreviendrait au règlement intérieur, en le contactant et en lui envoyant un courrier simple.
Si le manquement au règlement persiste, le syndic dispose de différents moyens pour contraindre un copropriétaire, en :
- Lui signifiant par courrier recommandé avec accusé de réception les faits reprochés, et ce à quoi il s’expose s’il ne respecte pas le règlement de copropriété ;
- Faisant constater le non-respect du règlement de copropriété par un huissier ;
- Réunissant l’assemblée générale pour faire voter l’application des clauses pénales prévues par le règlement de copropriété ;
- Engageant une procédure devant les tribunaux avec l’accord des copropriétaires, ou si le trouble est grave, incontestable et qu’il y a urgence, par exemple pour éviter le démarrage de travaux non autorisés, en engageant une procédure en référé sans attendre l’accord de l’AG.
Le règlement de copropriété ayant une valeur contractuelle entre les copropriétaires, tout copropriétaire a intérêt à agir en cas de violation du règlement par un autre copropriétaire. Il peut dans ce cas engager une action contre ce dernier afin qu’il se conforme au règlement de la copropriété. Il doit alors en informer le syndic, comme le stipule la seconde partie de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
