Partie commune ou privative ?
Selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. » et « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. ».
Ainsi, logiquement, une canalisation réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire devrait être privative, et à l’inverse une canalisation affectée à l’usage de tous les copropriétaires devrait être une partie commune.
Toutefois, si une canalisation traverse un des lots, est-elle alors considérée comme commune ou privative ? Une portion de canalisation située dans une partie privative mais issue d’une conduite de chauffage central, équipement commun, appartient-elle aux parties communes ou à la partie privative ? Est-ce la même chose si elle est encastrée ou si elle suit le mur ?
La première réponse à ces questions se trouve dans le règlement de copropriété. En effet, c’est lui qui établit la répartition entre parties communes et parties privatives permettant alors de savoir à laquelle de ces parties appartient ladite canalisation.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
(…) le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; »
Toutefois, si la canalisation a pour objet de desservir la partie privative : chauffage, arrivée d’eau, etc., c’est plutôt sa destination qui a pu être retenue par les tribunaux pour déterminer sa qualification comme partie privative ou partie commune, et ce même si elle est encastrée dans le mur ou le plancher, partie commune de la copropriété.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quelle incidence ?
La qualification de partie privative ou partie commune a une importance de premier ordre car c’est elle qui détermine :
Qui est en charge de leur entretien ou de leur réparation
Les copropriétaires doivent maintenir les installations intérieures en bon état et supprimer les fuites dans les parties privatives.
En revanche l’entretien et la réparation des conduites communes reviennent au syndicat de copropriété.
Dans le cas où des canalisations considérées comme des parties communes se trouvent dans des parties privatives, le copropriétaire ou son locataire ne doivent pas réaliser de coffrages à visée esthétique ou pratique empêchant d’accéder à ces canalisations. Non seulement ce coffrage constitue une faute, mais en plus les frais de dépose du coffrage privatif et de remise en état sont à la charge du copropriétaire fautif.
Les responsabilités en cas de sinistre
En cas de sinistre, la responsabilité du copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires se trouvera engagée selon que la canalisation causant le sinistre est considérée comme une partie commune ou une partie privative.
Le syndic a pour obligation de souscrire une assurance pour le compte de la copropriété. Celle-ci couvre les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.
Il peut également optionnellement prendre une assurance pour garantir la responsabilité civile personnelle des copropriétaires mais ces derniers disposent également de cette garantie dans leur assurance habitation s’ils sont propriétaires occupants. La loi Alur impose désormais aux copropriétaires non occupants de souscrire une telle assurance aussi.
Enfin, si le sinistre résulte d’une malfaçon, l’entreprise qui en est responsable devra prendre en charge les réparations titre de la garantie décennale.
