Les obligations de sécurité en immeuble

Les détecteurs de fumée

Pour les détecteurs de fumée en copropriété, c’est l’arrêté du 5 février 2013 qu’il faut consulter.

Parties privatives

Cet arrêté rend obligatoire l’installation de détecteur de fumée dans les parties privatives, voire article 1 : « Dans les parties privatives des bâtiments d'habitation, au moins un détecteur de fumée normalisé est installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres. Le détecteur est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur ».

L’origine des incendies provenant en majorité des parties privatives, il est donc important que ce texte de loi soit respecté.

Parties communes

A contrario, les parties communes d’une copropriété ne doivent pas être équipées de détecteurs de fumée, voire article 6 : « Il est interdit d'installer des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d'habitation ».

La raison pour cela est simple, il s’agit d’une question de sécurité. Lorsque les résidents entendent sonner l’alarme incendie dans l’immeuble, ils sortent par leur porte d’entrée. Hors, s’il s’agit du détecteur de fumée du couloir qui sonne, les habitants se mettraient en danger et pourraient se retrouver nez à nez avec un incendie.

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Les extincteurs

Si les extincteurs sont un bon moyen de se défendre contre un incendie, leur présence n’est pas nécessairement obligatoire dans tous les cas, cependant, ces mesures de précaution peuvent aussi être décidées à l'initiative des copropriétaires.

Dans les cages d’escaliers

Il est légalement obligatoire d’installer des extincteurs dans les cages d’escalier uniquement dans le cas où la hauteur de l’immeuble est supérieure à 50 mètres. Si la copropriété n'abrite pas que des logements, cette hauteur est alors réduite à 28 mètres (arrêté du 18 octobre 1977, modifié par les arrêtés du 22 octobre 1982 et du 16 juillet 1992).

Il est également possible d’installer un extincteur dans les parties privatives, cela est alors à l’initiative et à la charge de chaque copropriétaire.

Mise au vote

Toutefois, le syndicat des copropriétaires a tout à fait le droit de faire installer des extincteurs dans les cages d’escalier même si l’immeuble est moins haut. Dans ce cas-là, le sujet doit être abordé lors d’une assemblée générale. La décision pourra être prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, autrement dit : la majorité s’obtient avec ⅔ des voix de tous les copropriétaires.

Autres obligations

Dans un parking, 1 extincteur doit être installé pour 15 véhicules (articles 95 et 96 de l’arrêté du 31 janvier 1986).

Dans les chaufferies de l’immeuble, le nombre d’extincteur dépend du combustible : si 1 extincteur suffit pour une chaudière à gaz, 2 extincteurs sont nécessaires par brûleur pour un chauffage au fioul (arrêtés du 21 mars 1968 et du 23 juin 1978). A noter que, le maximum sera de 4 extincteurs même dans le cas où il y aurait un nombre supérieur de brûleurs.

Dans le local des machines pour le ou les ascenseurs, l’ascensoriste doit installer 1 extincteur, la responsabilité lui incombe pour sa sécurité et celle de ses salariés (articles R. 4227-28 et suivants du Code du travail).

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Autres systèmes de sécurité pour les escaliers

Outre les extincteurs qui ne sont pas toujours obligatoires comme nous l’avons vu précédemment, voici les autres systèmes de sécurité dont doivent être munis les escaliers dans une copropriété.

L'encloisonnement de la cage d'escalier

Lors de la construction d’un immeuble, l'encloisonnement de la cage d’escalier doit être réalisé. Si l’immeuble est trop ancien, cet encloisonnement n’avait probablement pas été prévu à l’époque et il sera difficile de le faire ajouter.

L’encloisonnement d’une cage d’escalier consiste à installer une porte palière à chaque étage. Celle-ci a l’avantage de limiter la propagation de la fumée.

Ce principe est désormais obligatoire dans toutes les copropriétés dont la hauteur de l’immeuble dépasse les 8 mètres.

Les portes coupe-feu

Pour tous les immeubles dont la demande de permis de construire est antérieure au 5 mars 1987 (il en va de même pour une demande de prorogation de permis de construire), des portes coupes-feu doivent obligatoirement être installées dans le cas où le plancher du logement du plus haut étage de l’immeuble est à moins de 50 mètres de haut.

Les blocs-portes coupe-feu sont équipés de ferme-porte. La porte s’ouvre de l’intérieur vers l’extérieur, sans clé, pour faciliter la sortie des résidents en cas d’incendie. Ils doivent être placés au niveau :

• des escaliers reliant le sous-sol au reste de l’immeuble ;
• des locaux poubelles, s’il ne donne pas sur les couloirs ou sur l’extérieur.

Le système de désenfumage

Les cages d’escaliers doivent obligatoirement être équipées d’un système de désenfumage, autrement appelé un exutoire de fumée. Il s’agit en effet d’un équipement anti-incendie indispensable à l’évacuation de la fumée. Son activation se fait manuellement, par air comprimé (pneumatiquement) ou électriquement.

Les blocs de secours

Lors d’un incendie, les blocs de secours sont des éclairages fonctionnant indépendamment des circuits électriques normaux. Ils permettent de servir de relais de sécurité lors d’une coupure d’électricité causée par un incendie. Ils sont notamment présents au niveau des paliers d’escalier.

L’affichage des consignes de sécurité

Le syndic de la copropriété, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, doit procéder à l’affichage des consignes de sécurité (il s’agit des règles d’évacuation à suivre en cas d’incendie), ainsi que des plans du rez-de-chaussée et du sous-sol, s’il y en a un, dans le hall d’entrée de l’immeuble, ainsi qu’à proximité des portes, escaliers et ascenseurs.

Ceux-ci faciliteront l’intervention des sapeurs-pompiers puisqu’ils mentionneront le repérage des vannes permettant la coupure du gaz ainsi que l’emplacement des commandes de désenfumage.

Si le parking ou des places de stationnement sont à proximité de ces accès, le syndic de la copropriété doit y afficher les consignes relatives à la sécurité incendie et aux plans d’intervention.

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Faciliter l’intervention des pompiers

Pour faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers, quelques dispositions doivent être prises.

Accessibilité par l’extérieur

Un emplacement de stationnement doit être laissé libre pour les engins de secours et leur accessibilité au bâtiment doit être possible à tout moment. L’espace réservé dépend de la taille de l'immeuble. Ainsi, pour un immeuble de moins de 8 mètres, les pompiers pourront utiliser une échelle déployable manuellement.

Cependant pour un immeuble plus haut, ils auront besoin d’utiliser des engins plus encombrants pour pouvoir déplier une plus grande échelle de manière sécurisée.

Cet aménagement permet de faire gagner du temps aux pompiers. Un temps précieux qui peut sauver des vies.

Les colonnes sèches

Des conduits vides, autrement appelés des colonnes sèches, peuvent être prévus dans l’immeuble. Ces canalisations verticales permettent aux pompiers, en cas d’incendie, d’alimenter tous les étages en eau sous pression. Elles sont munies d’une prise par niveau, ce qui permet aux pompiers d’être beaucoup plus efficaces.

La pose de ces colonnes sèches est obligatoire à partir de la troisième famille d’immeubles (lorsque le plancher du logement le plus élevé se trouve au moins à 28 mètres de hauteur).

Entretien, responsabilité pénale et coûts

L’installation d’équipements pour la sécurité anti-incendie n’est pas la seule obligation portée par l’arrêté du 31 janvier 1986. Un entretien annuel est également imposé aux copropriétés par le Code de la construction et de l’habitation.

Equipements obligatoires

Le syndic doit consigner, sous la forme de document de son choix, les informations relatives à cette visite annuelle au cours de laquelle sont vérifiés le bon fonctionnement :

• des systèmes de ventilation, de détection, de désenfumage, voire également des colonnes sèches ;
• des portes coupe-feu et des ferme-portes ;
• ainsi que du mécanisme de manœuvre des ouvertures en haut des escaliers.

Equipements non obligatoires

Lorsque le syndicat des copropriétaires vote lors d’une assemblée générale pour l’installation d’équipements de sécurité non obligatoires, un contrat de maintenance annuelle doit être souscrit. Cela doit également être mentionné dans le carnet d’entretien du syndic de la copropriété.

Responsabilité pénale

Si aucun contrôle n’est effectué sur l’installation effective de ces équipements de sécurité, tout comme sur l’entretien, dans le cas d’un incendie, la non-installation des équipements obligatoires ou leur non-entretien sera considéré comme une faute et la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pourra être mise en cause.

En cas d’incendie, il s’agira d’une infraction à la réglementation applicable (art. 223-1 du Code pénal) et ce préjudice sera considéré comme une mise en danger de la vie d’autrui.

Les copropriétaires ne seront pas les seuls responsables.

Coûts à prévoir

Concernant les divers points abordés dans ce guide, voici les différents prix concernant les équipements, les installations, l’entretien, etc.

Dans une copropriété, les obligations de sécurité en immeuble concernent tout autant les parties privatives que les parties communes. Si le syndicat des copropriétaires ne peut agir que sur les parties communes, l’ensemble des copropriétaires doit agir sur l’ensemble des lots pour maximiser la sécurité de l’immeuble.