Les copropriétés sont soumises à des normes incendies pour assurer la sécurité des biens comme des personnes.
Ces normes varient selon :
- l’année de construction de l’immeuble
- la hauteur de l’immeuble.
Pour les immeubles avant 1987
Les immeubles dont le permis de construire a été posé avant le 6 mars 1986 échappent à la réglementation anti-incendie.
Pour autant, ils doivent être équipés de dispositifs de sécurité incendies tels que :
- l’installation de bloc portes coupe-feu qui permettent de sécuriser les escaliers de communication entre les sous-sols et le reste de l’immeuble mais aussi au niveau des locaux poubelle, si ces derniers n’ont pas une ouverture sur l’extérieur ou sur un couloir.
- l'affichage des consignes réglementaires de sécurité à l'entrée des parties communes, près de l'escalier ou de l'ascenseur desservant les étages ainsi que dans les parkings.
Cet affichage a été rendu obligatoire dans tous les immeubles quelle que soit leur taille, et doit être accompagné d’un plan des sous-sols et du rez de chaussée sur lequel doit apparaître l’emplacement des vannes de coupure de gaz et des commandes de désenfumage.
Pour les immeubles après 1987
La règlementation anti-incendie est applicable dans tous les immeubles dont la date d’achèvement des travaux est postérieure au 1er janvier 1988.
Elle varie en fonction de la taille de l’immeuble :
- Jusqu’à 8mètres de hauteur,
- Plus de 8 mètres et jusqu’à trois étages,
- Inférieur à 28 mètres de hauteur ou sept étages,
- Supérieur à 28 mètres de hauteur et jusqu’à 50 mètres.
Les immeubles de plus de cinquante mètres de hauteur sont soumis à une réglementation différente.
Immeubles de plus de 8 mètres
Le dispositif de protection incendie prévoit un cloisonnement avec la présence d’une porte palière à chaque étage pour les constructions de plus de 8 mètres de hauteur.
Différents équipements doivent coexister pour compléter le dispositif :
- Système d’évacuation des fumées dans les cages d’escalier,
- extincteurs dans les chaufferies, les parkings,
Par ailleurs un emplacement doit être prévu pour le stationnement des engins de secours permettant d’accéder aux étages pour l’évacuation des personnes.
Immeubles de 3 étages et plus
Différents dispositifs doivent être prévus :
- l’installation d’une porte coupe feu pour fermer l’accès au sous sol ;
- la pose de canalisations verticales ou colonnes sèches permettant l’alimentation en eau sous pression à chaque étage pour l’intervention des pompiers ;
- l’installation de blocs secours dans les escaliers en cas de coupure de courant.
Immeubles de plus de 50 mètres (immeuble de grande hauteur ou IGH) et immeubles de plus de 200 mètres de hauteur (immeubles de très grande hauteur ou ITGH)
Ces immeubles font l’objet de dispositions spécifiques répondant aux problématiques d’évacuation posées par leur hauteur.
Des aménagements intérieurs doivent être prévus avec la mise en place d’espace d’accueil par compartiment dans les parties communes.
Quel entretien ?
Obligation est faite aux copropriétés d’entretenir les équipements anti-incendie de façon annuelle. Cette obligation est stipulée dans l’article R. 111-13 du Code de la construction et de l’habitation :
Les installations, aménagements et dispositifs mécaniques, automatiques ou non, mis en place pour permettre la protection des habitants des immeubles doivent être entretenus et vérifiés de telle manière que le maintien de leurs caractéristiques et leur parfait fonctionnement soient assurés jusqu'à destruction desdits immeubles. Les propriétaires sont tenus d'assurer l'exécution de ces obligations d'entretien et de vérification. Ils doivent pouvoir en justifier, notamment par la tenue d'un registre.
L’entretien réalisé doit être consigné dans un registre de sécurité par le syndic. La visite d’entretien comprend :
- la vérification des systèmes de détection
- le contrôle des dispositifs de ventilation et désenfumage s’ils existent
- le contrôle du bon fonctionnement des portes coupe-feu et des portes palières
Le coût de la visite d’entretien peut varier de 300 à 800 euros pour une copropriété de 20 lots environ.
Pour les IGH et les ITGH, les vérifications sont nombreuses et obligatoirement réalisées par un organisme agréé, selon une périodicité propre au type d’équipement vérifié :
- Tous les 6 mois pour les ascenseurs équipés de dispositif d’appel prioritaire,
- Tous les ans pour la vérification des installations électriques, de désenfumage, les moyens d’extinction, les systèmes d’ouverture des issues et portes automatiques, etc.
- Tous les deux ans pour les paratonnerres,
- Tous les cinq ans pour les évaluations de la charge calorifique.
Quel contrôle ?
Aucun contrôle du respect des règles de sécurité n’est réalisé, hormis pour les immeubles de plus de 50 mètres qui font l’objet d’une vérification périodique.
Toutefois en cas de sinistre, la responsabilité du syndic pourra être engagée, tant sur le plan de la responsabilité civile, que sur un plan pénal dans la mesure où il y a mise en danger de la vie d’autrui.
Les dispositifs interdits
Des détecteurs de fumée ne doivent pas être posés dans les parties communes pour des raisons de sécurité ? En effet, leur sirène entraîne l’ouverture systématique des portes des résidents, qui peuvent alors inhaler ces fumées ; en revanche la présence d’un détecteur de fumée dans chaque logement est devenu obligatoire depuis le 5 mars 2015.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Des dispositifs facultatifs
La présence d’extincteur dans les parties communes n’est pas obligatoire et reste à la discrétion de la copropriété sauf dans certains cas très précis où leur présence est requise : parking couvert de plus de 15 places, parties communes comprenant un système collectif de chauffage, ou encore un ascenseur etc.
La présence d’un extincteur dans les parties privatives est par ailleurs conseillée.
Les immeubles trop anciens échappant à la règlementation peuvent malgré tout en suivre les prescriptions afin de garantir la sécurité des résidents. Une amélioration de l’isolation peut être menée en même temps afin d’optimiser le coût des travaux.
Dès lors qu’un dispositif est installé, un contrat d’entretien doit en revanche être souscrit.
