Ordonner les travaux de copropriété : quel ordre pour les travaux ?

Les travaux des parties communes en copropriété

Travaux de rénovation, de réparation, de maintenance ou tout simplement d'entretien peuvent être nécessaires dans les parties communes de la copropriété. Toutefois, pour ordonner de tels travaux dans un immeuble composé de différents résidents et de différents copropriétaires, il convient de procéder de sorte à ce que les travaux soient autorisés en assemblée générale.

En effet, les parties communes sont des espaces de propriété partagés entre différents copropriétaires et si le syndic est mandaté pour s'occuper de la gestion de l'immeuble, il doit toutefois obtenir l'aval des copropriétaires sur de nombreux points avant de pouvoir effectuer le lancement de travaux.

De plus, le syndic de copropriété doit se charger de l'obtention de différents devis auprès de professionnels qualifiés. Son rôle implique également la réalisation des appels de charge auprès des copropriétaires pour permettre le financement des travaux.

Les travaux en parties privatives en copropriété

Dans les parties privatives, cela fonctionne différemment. Ainsi, les copropriétaires peuvent agir librement dans de nombreux cas. Seuls certains travaux sont concernés par des démarches en assemblée générale et auprès de la mairie.

Toutefois, un locataire est davantage limité dans l'ordonnancement de travaux dans les parties privatives de son appartement et il ne peut réaliser aucuns travaux sans l'aval du copropriétaire à qui appartient le logement. Dans certains cas, le propriétaire peut autoriser des travaux mais demander la remise en état des lieux avant le départ du locataire. Dans d'autres cas, il accepte les travaux sans que le locataire ait à remettre en état à la fin du bail.

Comme vous le verrez dans le tableau suivant, certains travaux dans les parties privatives, même effectués par les copropriétaires, sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale.

Les travaux soumis à autorisation

En copropriété, tous les travaux ne doivent pas nécessairement faire l’objet d’une discussion et d’un vote en assemblée générale. Nous vous dressons ici une liste des travaux permis sans obtention de l’approbation des autres copropriétaires. Ses travaux sont d’ailleurs plus faciles à mettre en place dans un immeuble que les autres. Veuillez noter que le taux d’absentéisme aux assemblées générales à lui seul est parfois un frein pour la réalisation de certains travaux.

Organiser une assemblée générale

Tous les travaux privatifs devant obligatoirement obtenir l’approbation des copropriétaires doivent faire l’objet d’une discussion et d’un vote en assemblée générale. Si un copropriétaire souhaite ajouter un point à l’ordre du jour, il doit contacter le syndic de copropriété afin de lui soumettre la thématique à inscrire, mais aussi des documents à joindre à sa demande concernant la réalisation des travaux (étude réalisée par un professionnel, devis, etc.).

Le syndic de copropriété est alors tenu d’inscrire le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si la date est trop éloignée, le copropriétaire pourra demander la tenue d’une réunion exceptionnelle, mieux vaut toutefois que le sujet doit suffisamment important et urgent parce que les frais de cette réunion pourront entièrement être imputés au copropriétaire en question.

Pour la réalisation de travaux dans les parties communes, la demande de discussion d’un point peut émaner d’un copropriétaire ou de plusieurs d’entre eux, mais également directement du syndic de copropriété. Dans tous les cas, la même procédure doit être suivie afin d’organiser une assemblée générale en bonne et due forme.

La convocation des copropriétaires à une assemblée générale appartient aux responsabilités du syndic de copropriété.

Aval des copropriétaires

Selon les travaux envisagés, la majorité devant être obtenue en assemblée générale ne sera pas la même. Il existe différentes majorités régies par la loi de 1965 relative aux copropriétés :

• la majorité simple de l’article 24 ;

• la majorité absolue de l’article 25 (assouplie par l’article 25-1) ;

• la double majorité de l’article 26 ;

• l’unanimité du dernier alinéa de l’article 26.

Si une autorisation de travaux est donnée ou est refusée en assemblée générale avec application de la mauvaise majorité, il s’agit d’un motif de contestation valable. L’annulation d’une résolution adoptée à la suite d’un vote en assemblée générale n’est possible que pour :

• les copropriétaires ayant voté « contre » lors d’un vote où la majorité a voté « pour » ;

• les copropriétaires ayant voté « pour » lors d’un vote où la majorité a voté « contre » ;

• ainsi que les copropriétaires défaillants (c’est-à-dire les copropriétaires absents non représentés lors de l’AG).

La majorité simple de l’article 24

Pour obtenir la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 relative aux copropriétés, les résultats positifs des votes obtenus lors de l’assemblée générale doivent regrouper au moins la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, ainsi que les copropriétaires absents représentés par un autre copropriétaire.

Les copropriétaires absents non représentés ne sont pas comptabilisés. Une grande partie des résolutions peut être votée à la majorité simple de l’article 24 en copropriété comme :

• le vote du budget prévisionnel ;

• le vote des contrats d’entretien de l’immeuble, etc.

La majorité absolue de l’article 25

Pour obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 relative aux copropriétés, les résultats positifs des votes obtenus lors de l’assemblée générale doivent regrouper au moins la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Dans le calcul, sont comptabilisés :

• les copropriétaires présents ;

• les copropriétaires représentés ;

• les copropriétaires absents.

Le taux d’absentéisme des copropriétaires de votre immeuble aux assemblées générales peut être un obstacle à l’obtention de la majorité nécessaire. Est notamment concerné par cette majorité de l’article 25 : l’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide.

Afin d’assouplir cette majorité, l’article 25-1 de loi de 1965 relative aux copropriétés prévoit des conditions de votes plus souples dans certains cas de figure.

Les assouplissements de l’article 25-1 ne sont pas toujours possibles.

La double majorité de l’article 26

Pour obtenir la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 relative aux copropriétés, les résultats positifs des votes obtenus lors de l’assemblée générale doivent regrouper au moins plus de la moitié du nombre de tous les copropriétaires au sein de la copropriété. Lors de cette assemblée générale, au moins ⅔ des copropriétaires doivent voter.

La double majorité de l’article 26 est la plus difficile à obtenir en copropriété. Afin d’éviter un taux d’absentéisme trop élevé ne permettant pas de remplir les conditions de vote le syndic de copropriété doit sensibiliser les copropriétaires sur l’importance de leur présence et sur les possibilités de se faire représenter par un autre copropriétaire. Sont notamment concernés par cette majorité :

• les votes concernant la vente d’une partie commune ;

• les votes concernant la modification du règlement de copropriété, etc.

L’unanimité de l’article 26 (dernier alinéa)

Certains travaux dans les parties communes comme la suppression d’un ascenseur, par exemple, nécessite l’obtention de l’unanimité des voix prévues par le dernier alinéa de l’article 26 de la loi de 1965 relative aux copropriétés. Sont ainsi concernées l’ensemble des décisions importantes de la copropriété.

Ordonner des travaux en copropriété

Pour ordonner des travaux en copropriété soumis à l’autorisation des copropriétaires, il est important de suivre les bonnes démarches pour s’y prendre correctement. Voici nos conseils et la marche à suivre pour différents travaux en copropriété.

Ajouter de nouveaux raccordements sur les réseaux communs : comment s’y prendre ?

Avant de pouvoir faire ajouter de nouveaux raccordements sur les réseaux communs, le syndic de copropriété doit organiser une assemblée générale afin que puisse être voté les travaux de rénovation ou d’installation concernant :

• les tuyaux d’évacuation des eaux usées ;

• les canalisations d’alimentation en eau ;

• les conduits de ventilation ;

• des gaines de vide-ordures, etc.

Organiser des travaux avec des nuisances acoustiques prévisibles : comment s’y prendre ?

Tous travaux réalisés dans des parties privatives de l’immeuble doit faire l’objet de l’approbation des copropriétés dès lors que des nuisances sonores sont à prévoir pendant les travaux mais également à l’usage. Ce sera notamment le cas si votre revêtement de sol à ce jour était de la moquette et que vous souhaitez installer à la place un carrelage ou un parquet, susceptible de gêner vos voisins du dessous acoustiquement si l’isolation de l’immeuble n’est pas bonne.

Travaux affectant les parties communes : comment s’y prendre ?

Tous les travaux affectant les parties communes nécessitent l’obtention de la majorité absolue de l’article 25 et possibilité d’un second vote selon les prérogatives de l’article 25-1. Seront notamment concernés :

• le changement des volets ;

• le changement des fenêtres ;

• la peinture d’une porte palière dans une autre couleur ;

• l’installation d’un store dans une copropriété où aucun logement n’en est équipé ;

• tous les autres travaux impliquant une modification de la façade, etc.

Acheter une partie commune et réaliser des travaux : comment s’y prendre ?

Il est tout à fait possible, selon la configuration de la copropriété, pour un copropriétaire, de vouloir annexer une partie commune. Les combles peuvent l’intéresser pour créer un duplex, un bout de couloir peut l’intéresser pour agrandir son entrée, ou un bout de jardin extérieur peut lui permettre de créer une terrasse ou de construire une véranda.

Toutefois, l’annexion d’une partie commune et la réalisation de travaux doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Pour la réalisation de ce genre de projet, il sera nécessaire de faire évaluer le prix de cette partie commune par un agent immobilier. Le syndic de copropriété devra également prévoir en assemblée générale la modification du règlement de copropriété.

Ce sont des démarches qui peuvent être longues. Le copropriétaire intéressé ne doit toutefois pas hésiter à mettre toutes les chances de son côté. Ainsi, s’il souhaite acheter les combles, il peut être prévu au règlement de copropriété qu’il prend à sa charge l’entretien de la toiture. La vente des combles se fait alors à un prix très bas, mais ainsi, les autres copropriétaires n’ont pas besoin de financer des travaux de rénovation de toiture qui peuvent parfois être lourds.

Les travaux touchant la structure du bâti : comment s’y prendre ?

Pour pouvoir réaliser des travaux ayant un impact direct sur la structure de l’immeuble dans les parties privatives de la copropriété, il faut tout d’abord obtenir l’aval des autres copropriétaires. En effet, la structure du bâti étant impliqué, il est indispensable d’obtenir leur aval. Afin de préparer l’assemblée générale, nous vous conseillons de prévoir :

• une étude de projet réalisée par un architecte ou un bureau d’études ;

• un ou plusieurs devis pour le suivi des travaux par un architecte.

En effet, dans la plupart des cas, afin d’éviter l'affaiblissement de la structure du bâti, les copropriétaires peuvent exiger au copropriétaire souhaitant réaliser les travaux de mandater un architecte plus à même de vérifier l’intégrité du chantier.

Demande d’installation d’une parabole : comment s’y prendre ?

Si la loi du 2 juillet 1966 relative au droit à l’antenne n’autorise pas, dans la plupart des cas, l’assemblée générale à refuser la pose d’une parabole ou la pose d’une antenne au résident le demandant, il est toutefois indispensable de procéder aux bonnes démarches pour la mise en place de ces équipements au niveau de la copropriété. Pour cela :

• le copropriétaire souhaitant installer une antenne ou une parabole doit envoyer une demande au syndic de copropriété par le biais d’un recommandé avec accusé de réception ;

• le syndic de copropriété doit faire suivre cette demande aux autres copropriétaires ;

• une assemblée générale n’a pas besoin d’être mise en place, sauf si plusieurs copropriétaires ou le syndic jugent cela nécessaire ;

• une réponse doit être donnée dans un délai de 3 mois ;

• une absence de réponse vaut comme approbation et le copropriétaire peut alors procéder à la pose.

Avant de se lancer dans ces démarches, il est important de consulter le règlement de copropriété. En effet, ce document peut interdire la pose de parabole et la pose d’antenne pour le motif qu’il s’agit d’une modification de façade.

Les démarches auprès de la mairie

Les démarches auprès des copropriétaires ne sont parfois pas suffisantes. En effet, certains travaux nécessitent également de réaliser une demande d’autorisation préalable auprès de la mairie ou de faire une demande de permis de construire. Ce sont principalement les travaux affectant l’apparence extérieure de l’immeuble qui sont concernés, mais l’aménagement des combles en un espace complémentaire à vivre peut également nécessiter une déclaration en mairie.

Concernant l’apparence extérieure de l’immeuble, il est nécessaire de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la ville. En effet, selon le lieu d’implantation de l’immeuble, les règles ne sont pas nécessairement les mêmes d’un immeuble à l’autre. Pour en savoir davantage, nous conseillons au syndic de copropriété ou au conseil syndical de s’adresser au service d’urbanisme de la mairie.