Le prix pour rénover un immeuble par travaux et global

Réalisation d’une étude préalable

Avant d’acheter un immeuble à rénover ou avant de vous lancer dans la rénovation complète du bâtiment dans lequel vous habitez, il est important de faire réaliser par un professionnel une étude préalable si les travaux envisagés sont particulièrement importants. Cette intervention vous permettra d’identifier précisément les travaux de rénovation les plus urgents, mais aussi d’avoir une idée du budget à prévoir.

De plus, en cas de modification de la façade extérieure, sachez qu’il vous faudra contacter la Mairie, en plus d’obtenir l’aval des copropriétaires lors d’une assemblée générale. En effet, un PLU (Plan Local d’Urbanisme) peut vous imposer certaines restrictions. Elles seront d’autant plus exigeantes si vous vivez à proximité d’un site protégé.

L’étude préalable permet de déterminer l’ensemble des frais à prévoir comme :

• les frais de voie d’accès ;
• le raccordement au gaz de ville ;
• la mise en place d’un assainissement individuel ou collectif, etc.

Lors de cette étude préalable, l’entreprise contactée sera en mesure d’étudier :

• l’état des murs, des plafonds et des planchers ;
• de la charpente et de la couverture ;
• de l’isolation de l’ensemble de l’immeuble ;
• de la plomberie ;
• de l’électricité, etc.

S’il s’agit d’un ancien bâtiment, l’étude préalable permet également de déterminer le risque de présence de plomb ou d’amiante dans les murs.

Les plans des travaux

Lors de la rénovation complète de l’immeuble, les travaux à mettre en place peuvent être particulièrement lourds, toutefois, tous les corps de métier ne peuvent pas intervenir en même temps et certains doivent impérativement opérer avant d’autres. Par exemple, le revêtement des murs fait partie des travaux de finition. Pour des travaux de rénovation de grande envergure, nous conseillons au syndic de copropriété de s’appuyer sur un architecte pour réaliser les plans des travaux.

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Le gros oeuvre d’un immeuble

Les travaux de gros oeuvre en copropriété concerne tous les copropriétaires qui doivent donc se répartir les frais d’intervention des professionnels sélectionnés après un vote en assemblée générale. Le gros oeuvre concerne aussi bien la consolidation des murs porteurs que la rénovation de la toiture. L’isolation et l’étanchéité de l’immeuble font également partie du gros oeuvre et les problèmes d’humidité doivent donc être réglés de manière globale. En effet, si chaque copropriétaire s’occupe de la rénovation de l’isolation de son appartement seulement, les déperditions thermiques des autres logements attenants viendront amoindrir la qualité de son isolation.

En cas de problèmes d’humidité, les traitements antiparasitaires sont aussi des interventions à mettre en place collectivement en copropriété. En effet, le traitement des champignons, des moisissures et autres doivent se faire au niveau de l’ensemble de l’immeuble pour éviter leur rapide réapparition au sein de votre appartement.

Lors de travaux de rénovation, il est également possible de prévoir l’ajout de portes de séparation ou autres solutions de cloisonnement.

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Les travaux de démolition

Lorsque du plomb ou de l’amiante est repérée dans les murs, il peut être nécessaire de mettre en place des travaux de démolition des zones concernées. Des autorisations devront toutefois être obtenues au préalable. Dans tous les cas, le désamiantage des murs doit obligatoirement être réalisé par une entreprise spécialisée.

Des travaux de démolition peuvent également servir à modifier la structure du bâtiment, à transformer des appartements en duplex, à agrandir d’autres logements, etc. Dans le cas d’une rénovation complète de l’immeuble, il n’est pas rare que celui-ci soit inhabité pendant une grande partie de la durée des travaux, c’est donc l’occasion pour réaliser des travaux de ce genre.

De plus, si l’installation électrique de l’immeuble n’est plus aux normes, il peut être nécessaire d’y accéder afin de procéder à la rénovation nécessaire. Les travaux de démolition incluent également l’agrandissement ou la création d’ouvertures permettant aux appartements d’être plus lumineux et de bénéficier d’un meilleur éclairage naturel.

Sachez que pour les travaux de démolition, il est nécessaire de commencer par le haut de l’immeuble et de finir par le rez-de-chaussée.

Les travaux de déblaiement

Des travaux de démolition doivent être suivis par le déblaiement des éléments abattus. Avant de reconstruire les parties démolies, le chantier doit ainsi être entièrement nettoyé. Cela évite les accidents du travail. De plus, lorsque plusieurs corps de métier ou plusieurs professionnels de différentes entreprises se relaient sur un chantier, mieux vaut que le chantier soit laissé propre entre chacune de leurs interventions pour un meilleur travail.

Charpente et couverture de l’immeuble

Selon l’état de vétusté de la charpente et de la couverture de l’immeuble, voici un aperçu des tarifs à prévoir pour les travaux de rénovation touchant la toiture.

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La rénovation de l’isolation de l’immeuble

La loi sur la transition énergétique prévoit certaines obligations pour les copropriétés en matière de travaux de rénovation énergétique. Pour aider les copropriétés à se tenir à jour sur ce type d’informations, nous avons d’ailleurs rédigé l’article suivant : Les travaux d'isolation obligatoires en copropriété. Sachez que si votre immeuble n’est pas concerné par cette loi, il est toujours important d’assurer la meilleure isolation possible pour un bâtiment. En effet, une isolation performante permet de garantir un véritable confort de vie pour les habitants. De plus, cela apporte une réelle plus-value aux appartements et les risques liés à l’humidité sont réduits au minimum.

Le coût moyen de la rénovation de l’isolation d’un immeuble est compris entre 100 et 200 € le m². Sachez que de nombreuses aides au financement permettent d’aider les copropriétaires à réaliser ce genre de travaux au sein de la copropriété. Pour connaître les travaux de rénovation énergétique nécessaire au bâtiment, réaliser une étude préalable est l’idéal afin d’identifier les réels points faibles de l’enveloppe du bâtiment.

De plus, si les travaux de rénovation à mettre en place sont lourds, c’est une aide précieuse pour savoir lesquels mettre en place en premier.

La rénovation du chauffage

En copropriété, il est important de penser à l’individualisation des frais de chauffage, c’est l’un des principaux besoins en rénovation. Mais il peut également s’agir de changer de solution de chauffage afin de réaliser des économies d’énergie. En termes de travaux de rénovation, c’est l’installation d’un chauffage collectif électrique qui sera la moins coûteuse. Toutefois, à l’usage, l’électricité coûte chère. Pour les travaux de rénovation du chauffage, comptez :

• entre 30 et 50 € le m² pour le remplacement des radiateurs électriques de l’immeuble ;
• entre 10 000 et 15 000 € pour le remplacement complet du chauffage central ;
• entre 5 000 et 15 000 € pour l’installation d’une pompe à chaleur ;
• entre 70 et 100 € le m² pour le remplacement du chauffage au sol ;
• entre 3 000 et 15 000 € pour l'installation d’un chauffage biomasse ou d’un chauffage solaire ;
• et entre 3 000 et 7 000 € pour l’installation d’un système de chauffage au gaz naturel.

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L’isolation de l’immeuble

Pour améliorer le confort thermique des résidents et réduire les charges de copropriété, il est particulièrement conseillé de réaliser des travaux de rénovation thermique dans un immeuble ancien. Lors d’un ravalement de façade, il est notamment possible de réaliser une isolation par l’extérieur qui évite de déranger les résidents dans leur logement et évite de perdre en surface habitable. L’isolation concerne aussi bien : les murs, que les sols ou les plafonds. Pour une isolation aux performances optimales, il ne faut laisser aucun pont thermique même au niveau des raccordements et des canalisations.

Pour un immeuble, voici des indications tarifaires :

• comptez entre 30 et 90 € le m² pour l’isolation des murs ;
• entre 35 et 100 € par m² pour l’isolation des combles ;
• entre 20 et 70 € le m² pour l’isolation de la toiture ;
• entre 35 et 80 € par m² pour l’isolation des planchers, etc.
• 1000 à 3500 € pour une VMC simple flux et jusqu’à 15 000 € pour une VMC double flux
•  

Le ravalement de façade

Le ravalement de façade fait partie des travaux de rénovation pouvant être obligatoire dans une copropriété. Il comprend :

• le nettoyage ;
• l’entretien ;
• le décapage des murs extérieurs ;
• leur remise en état ;
• l’application éventuelle d’un traitement de mur ;
• et l’application de finitions.

Un ravalement de façade d’immeuble doit normalement être réalisé tous les 10 ans. Lorsque la copropriété ne respecte pas cette loi, la mairie est en droit d’adresser au syndic de copropriété une injonction à faire effectuer de tels travaux. Une fois ce document reçu, le syndic de copropriété dispose d’un délai de 6 mois pour faire réaliser le ravalement de façade. Toutefois, il doit porter le sujet en assemblée générale et les copropriétaires peuvent s’y opposer. Toutefois si le ravalement de façade n’est pas effectué après le délai de 6 mois, la mairie a la possibilité de faire exécuter d’office les travaux tout en laissant les frais à la charge des copropriétaires.

Pour mieux gérer la réalisation du ravalement de façade en copropriété, mieux vaut, donc, que les copropriétaires réussissent à se mettre d’accord.

Un ravalement de façade d’immeuble implique l’installation d’un échafaudage pour accéder aux murs sur toute leur hauteur. C'est un chantier qui peut durer plusieurs semaines, toutefois, ils ne gênent pas les résidents, puisque tous les travaux sont effectués à l’extérieur. Pour connaître le coût d’un ravalement de façade pour votre copropriété, plusieurs facteurs sont à prendre en compte, parmi lesquels :

• la taille de l’immeuble ;
• le nombre d’étages ;
• le nombre de fenêtres, de balcons et de terrasses ;
• l’état des façades à ravaler (déterminer par un diagnostic de l’état des murs extérieurs du bâtiment) ;
• le nombre de lots composant la copropriété (pour la répartition des frais).

En copropriété, il est fréquent de faire réaliser des travaux de rénovation de l’isolation ou de remplacer les fenêtres de l’immeuble en même temps que de faire effectuer le ravalement de façade.

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La rénovation des parties communes de l’immeuble

Un immeuble se compose de parties communes et de parties privatives. Si ces dernières sont uniquement à la charge du propriétaire du lot, la plupart des travaux de rénovation et d’entretien des parties communes sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires et les frais sont alors partagés entre les tantièmes de chacun.

Toutefois, pour la rénovation des ascenseurs, par exemple, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne sont généralement pas concernés. Cela doit toutefois être mentionné dans le règlement de copropriété. Ainsi, ils sont exclus de la répartition des frais des travaux puisqu’ils ne servent pas de l’équipement commun. Les ascenseurs sont généralement classés comme parties communes spéciales dans le règlement de copropriété pour éviter toute confusion.

Les parties communes spéciales sont réservées à l’accès d’un copropriétaire ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes générales sont par contre accessibles à l’ensemble des résidents. Les parties communes de la copropriété concernent l’ensemble des zones de l’immeuble listées ci-dessous :

• le hall d’entrée de l’immeuble ;
• le gros œuvre du bâtiment (c’est-à-dire : les murs porteurs, la toiture, les balcons, les terrasses, etc.) ;
• les sols des couloirs et des escaliers ;
• les voies d’accès à la copropriété ;
• les équipements communs comme la chaudière en cas de chauffage collectif ;
• les combles ;
• les couloirs et les escaliers ;
• les canalisations ;
• les jardins et cours intérieures ;
• le réseau électrique ;
• les gaines et têtes de cheminées ;
• etc.

Afin de financer les travaux de rénovation à faire effectuer par un professionnel dans les parties communes, le syndic de copropriété doit se charger d’organiser une assemblée générale et de mettre le projet au vote. Pour obtenir un avis favorable, mieux vaut avoir des estimations de devis pour que les copropriétaires est un ordre de prix à se figurer.

Une fois le vote approuvé, le syndic de copropriété doit réaliser un appel de charges afin de réunir le financement nécessaire au lancement du projet de rénovation. Si les travaux de rénovation sont d’ores-et-déjà prévus dans le budget prévisionnel annuel, il n’aura pas besoin d’effectuer un appel de charges.

La rénovation des parties privatives de l’immeuble

Les parties privatives de l’immeuble et leur entretien sont à l’entière charge de chaque copropriétaire possédant un bien. Attention toutefois, pour certains travaux dans leur logement, les copropriétaires doivent parfois demander l’aval des autres. Ce sera notamment le cas pour créer une ouverture au niveau d’un mur porteur ou pour changer une fenêtre puisque cette dernière à un impact sur l’apparence extérieure de la façade de l’immeuble.

• Rénover une cuisine en copropriété
  Pour rénover la cuisine d’un appartement d’un immeuble, il faut notamment prévoir un budget de 200 € TTC par m² pour le renouvellement de la peinture des murs et des meubles et le remplacement d’un sol vinyle. Toutefois, si les travaux de rénovation impliquent, en plus, des travaux de plomberie et d’électricité, pour le changement de votre électroménager, ou encore l’ouverture d’un mur ou le cloisonnage de votre cuisine, il est alors possible de prévoir un budget compris entre 800 et 1 000 € le m².

• Rénover un salon en copropriété
  Pour agrandir un salon, il est notamment possible d’abattre une cloison pour créer une cuisine ouverte ou ouvrir le salon sur la salle à manger. La rénovation d’un salon consiste également à rénover les sols, les murs, etc. Pour un salon sachez qu’un parquet ou un carrelage sera une solution plus durable qu’un sol en vinyle, bien qu’il s’agisse de la solution la moins chère.

• Rénover une chambre en copropriété
  Pour la rénovation simple d’une chambre, il faut compter entre 100 et 250 € par m² en moyenne pour changer le revêtement du sol ou des murs, revoir l’isolation et éventuellement changer les fenêtres. Un parquet est conseillé pour une chambre.

• Rénover une entrée en copropriété
  Le prix de la rénovation d’une entrée d’appartement est sensiblement le même que pour la rénovation d’une chambre puisque les travaux sont plus ou moins les mêmes. La particularité des travaux de rénovation de l’entrée d’un appartement repose toutefois dans le fait qu’il faut choisir un revêtement de sol résistant puisque c’est l’espace le plus exposé aux chaussures sales. Pour une rénovation simple, comptez entre 100 et 250 € par m².
  
  Si vous devez changer votre porte d’entrée d’appartement, il peut être intéressant de procéder à un achat groupé avec d’autres copropriétaires. En effet, il n’est pas rare que le règlement de copropriété impose un modèle unique de porte d’entrée dans un souci d’homogénéité. Sachez que le prix pour remplacer une porte d’entrée d’appartement est compris entre 1 500 et 3 500 € TTC (prix en fournitures et pose).

• Rénover une salle de bains en copropriété
  Une rénovation simple de salle de bains consistant simplement à remettre au goût du jour cette pièce coûte généralement entre 2 000 et 3 000 € TTC. Toutefois, selon l’état dans laquelle elle se trouve et si des travaux de plomberie, notamment, doivent être effectués, ce tarif peut changer du tout au tout. Ainsi, pour une rénovation complète de votre salle de bain, comptez entre 3 000 et 10 000 € TTC.
  Enfin, si vous souhaitez faire des modifications structurelles de votre logement et y est intégrer une seconde salle de bains, comptez entre 4 000 et 12 000 € TTC.

• Rénover des WC en copropriété
  Pour remplacer un WC lors de travaux de rénovation, comptez entre 200 et 500 € TTC pour un WC simple ou WC suspendu en fournitures et pose. Par contre pour l’installation d’un nouveau WC dans une pièce non équipée la pose du WC et les travaux de plomberie coûte entre 2 500 et 4 000 € TTC.
  
  Pour un appartement de 40 m², voici un descriptif détaillé du budget à prévoir pour les travaux de rénovation :

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La rénovation complète d’un immeuble

La rénovation complète d’un immeuble est un projet d’envergure dont il est nécessaire de faire une estimation de budget avant de la mettre en place. Avant de vendre un immeuble ou plusieurs des appartements de la copropriété, il peut être intéressant de remettre le bâtiment en état pour plus facilement attirer de futurs acquéreurs, mais aussi pour faire monter la plus-value de chaque logement.

L’estimation budgétaire de la rénovation de l’immeuble peut également permettre au futur acquéreur de savoir dans quoi il s’engage.

Parmi les principaux facteurs à prendre en compte dans le chiffrage des travaux de rénovation, il faut savoir que la taille de l’immeuble va être l’élément le plus important pour le chiffrage. En effet, le prix de ce type de travaux est fixé au m². Ainsi, c’est la superficie de l’immeuble qui va permettre de définir le tarif des travaux, ainsi que l’état du bâtiment.

Les autres facteurs à prendre en compte sont :

• le coût des matériaux ;
• le coût des équipements ;
• le coût de la main d’oeuvre ;
• les frais de déplacement des professionnels.

Une rénovation complète de l’immeuble se compose comme suit :

Prix pour rénover un immeuble

Les indications de prix pour rénover un immeuble dépendent principalement de l’ampleur des travaux à réaliser.

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La durée des travaux

Dans le cadre d’une rénovation complète, il peut être nécessaire aux habitants de quitter les lieux. Ainsi, il est particulièrement important de prendre en compte la durée nécessaire pour la réalisation des travaux. Sachez que la rénovation complète d’un immeuble peut prendre jusqu’à une année complète. La rénovation seule d’un appartement de 75 m² prend ainsi :

• environ 4 semaines pour des travaux de rénovation mineure ;
• environ 6 à 12 semaines pour une rénovation complète de l'appartement ;
• et jusqu’à 17 semaines pour une rénovation lourde.

Selon la taille de l’immeuble à rénover, l’équipe intervenant devra être plus ou moins importante pour que les travaux soient effectués dans des délais raisonnables.

Les aides au financement pour rénover un immeuble

Sachez toutefois que le prix pour rénover un immeuble peut être revu à la baisse grâce aux nombreuses aides financières et subventions auxquelles la copropriété peut être éligible. Pour des travaux de rénovation dans un immeuble construit depuis plus de 2 ans, il est possible de bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5 %, notamment pour les travaux de rénovation énergétique. Pour cela, un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) doit obligatoirement effectuer les travaux afin de répondre aux exigences des différentes aides financières et subventions.

Pour les parties communes et pour les parties privatives, il est également possible de bénéficier du Crédit d’Impôt sur la Transition Energétique (CITE), des aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), etc.

Afin de pouvoir bénéficier de ces différentes aides financières et subventions, la copropriété doit toutefois être particulièrement vigilante dans son choix de professionnels. Pour des travaux de rénovation de grande ampleur, l’intervention d’un architecte est indispensable à la réalisation des travaux. Sachez que son tarif correspond environ à une marge de 8 à 10 % sur le coût total hors taxes des travaux. Ensuite, de nombreuses entreprises du bâtiment offrent des possibilités d’intervention complète en disposants d’artisans tous corps d’état (TCE) habilités à réaliser des travaux de rénovation, parmi lesquels :

• des maçons ;
• des électriciens ;
• des plombiers ;
• des plâtriers ;
• des peintres ;
• des couvreurs ;
• des carreleurs, etc.

Pour des travaux de rénovation de grandes envergures, ce type d’entreprise permet de faciliter la gestion des différents intervenants sur le chantier de construction.