Le contrat type : baisse ou hausse prix ?
Conclu et négocié entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, le contrat type de syndic doit préciser la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic ainsi que ses éventuelles modalités de révision à l’échéance.
Il doit également prévoir un taux horaire pour tous les dépassements de durée intervenant sur des prestations incluses dans le contrat : durée de l’AG, durée des vérifications périodiques etc.
Le fait de regrouper les principaux actes de gestion dans un contrat unique rémunéré au forfait devait permettre de faire diminuer le coût du syndic pour les copropriétés. Dans la réalité, c’est souvent l’inverse qui s’est produit.
En effet, une hausse de 10 à 20% a été constaté dans la plupart des cabinets de syndic. Par ailleurs de nombreux abus sont toujours présents.
Quel prix pour le contrat de base ?
Les tranches de prix dépendent principalement de la taille de la copropriété, les prestations incluses dans le contrat de base étant à peu près identiques à quelques exceptions près.
Le forfait annuel moyen se situe en moyenne entre 120 et 200 euros par an par copropriétaire.
Il est aussi évalué aux alentours de 12% du montant global des charges.
Ce prix peut être plus important pour les petites copropriétés de moins de 40 lots, les charges fixes étant réparties sur moins de lots.
Le taux horaire pour les dépassements de durée des prestations prévues dans le forfait de base oscille entre 60 et 120 euros de l’heure s’il s’agit d’horaires de bureau, 90 à 250 euros s’il s’agit d’horaires nocturnes ou sur le week-end.
Prestations hors forfait : quels prix ?
La rémunération lors de travaux est un pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Son montant est voté en assemblée générale des copropriétaires en même temps que les travaux concernés.
La rémunération pour travaux se situe entre 2 et 5 % du montant HT des travaux.
La facturation des prestations particulières peut être réalisée soit sur la base d’un coût horaires, soit en application d’un tarif convenu entre les parties.
Les tarifs pratiqués sont très variables d’un syndic à l’autre et peuvent donner lieu à de nombreux abus. A titre d’exemple, le prix moyens constatés sont :
- 40 euros pour une lettre de mise en demeure
- 400 euros en moyenne pour l’état daté
- 25 euros pour la copie d’un diagnostic immobilier, du carnet d’entretien
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quels abus ?
Outre la forte augmentation des honoraires perçus dans le cadre du forfait de base, de nombreux cas d’abus sont répertoriés dans la pratique de certains syndics.
L’Etat daté
Ce document cristallise les abus pratiqués par les syndics. Obligatoire en cas de vente, il ne nécessite qu’un temps de préparation relativement court. Facturé en moyenne 400 euros, certains cabinets n’hésitent pas à la facturer jusqu’à 1000 euros. Un décret doit plafonner son montant mais 3 ans après la loi Alur qui l’a institué, le décret n’est pas paru. Le ministère du logement a quant à lui estimé qu’un montant entre 250 et 300 euros serait le plafond raisonnable.
Le pré-état daté
Le pré-état daté fait aussi l’objet d‘abus. Deux réponses ministérielles précisent que ce document peut être établi par le copropriétaire et que le syndic n’a pas à intervenir pour l’élaborer. Si certains syndics les réalisent gracieusement, d’autres n’hésitent pas à facturer 300 à 500 euros pour ce document.
La copie du carnet d’entretien, d’un diagnostic obligatoire.
Si plusieurs cabinets la proposent gratuitement via leur extranet, certains la facturent jusqu’à 150 euros.
Les frais de mise en demeure
Ses frais sont facturés directement aux copropriétaires concernés. Ils sont souvent surfacturés par le syndic, à un prix de 40 euros en moyenne mais pouvant atteindre 70 à100 euros.
Les frais perçus par le syndic au titre des frais de recouvrement pourraient être plafonnés par le même décret que celui portant sur le plafonnement de l’état daté, mais celui-ci n’est pas encore paru.
Les frais de photocopies
Souvent abusifs et excessifs, les frais de photocopies font partie des prestations surfacturées. Il est conseillé de négocier un forfait à l’année qui se révèlera plus avantageux.
