Qu'est-ce qu'un syndic coopératif ?
A l’instar des syndics professionnel et bénévole, le syndic coopératif puise son origine dans la loi du 10 juillet 1965, article 17-1. L’article 14 de cette dernière, ainsi que les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967, sont également les fondements de ce mode de gestion.
Le syndic coopératif est donc un syndic non professionnel qui permet une autogestion de la copropriété. Il se compose ici de copropriétaires volontaires présents au sein de l’immeuble. Une élection est nécessaire pour mettre en place un tel fonctionnement. De plus, ce type de syndic étant bénévole, les membres qui le constituent ne sont pas rémunérés. L’article 27 du décret du 17 mars 1967 le prévoit. Si de l’argent est empoché pour ce service, cela est alors assimilé à de l’extorsion de fonds.
Il faut également savoir que ce mode de gestion ne correspond pas à tous les types de copropriété. En effet, les copropriétés concernées sont principalement celles qui sont de petite taille, et où l’entente entre les copropriétaires est cordiale. La gestion collégiale est un bon moyen au sein des copropriétés disposant de peu d’équipements et en bon état. Pour les immeubles plus anciens, où de nombreux travaux de réhabilitation sont à prévoir, et où l'entretien est complexe, il est préférable d’opter pour un syndic plus compétent, disposant de véritables professionnels et experts en la matière.
Mettre en place un syndic coopératif
Tout d’abord, pour pouvoir mettre en place un syndic coopératif, il est indispensable que le point soit mis à l’ordre du jour de la réunion d’assemblée générale. Selon l’article 25-1, un vote à la majorité absolue, c’est-à-dire un vote nécessitant la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, absents ou représentés, est nécessaire pour que le projet puisse voir le jour. Pour ce faire, il faudra joindre, au moment de la convocation de l’assemblée générale, un projet de résolution.
Une fois le verdict rendu, si le projet est adopté à l’unanimité, le syndic coopératif remplacera alors, le jour même de l’AG, le syndic initialement en place. Si la majorité n’est pas atteinte, mais que le nombre de voix est supérieur ou égal au tiers de toutes les voix des membres, il est possible de réitérer un vote immédiatement. La majorité de l’article 24, autrement dit la majorité simple, est alors requise pour ce nouveau vote. Il s’agit donc de la majorité des suffrages des copropriétaires présents ou seulement représentés.
Une fois le vote établi, il sera alors possible de passer à la désignation des membres constitutifs dudit syndic. C’est alors la majorité absolue qui sera requise pour rendre cet avis.
Les membres du conseil syndical sont alors issus :
-
des copropriétaires de l’immeuble ou de leurs conjoints, ascendants, descendants ou représentants légaux ;
-
des acquéreurs à terme ;
-
des usufruitiers ;
-
des associés d’une SCI.
Un président du conseil syndical ainsi qu’un vice-président devront également être élus. Cela peut se faire durant l’assemblée générale ou bien lors d’une réunion du conseil syndical. Cela s’effectue selon le choix des membres du conseil.
Enfin, un contrôleur aux comptes sera aussi à choisir parmi les copropriétaires membres selon la majorité simple. Un ou plusieurs d’entre eux pourront être désignés afin d’assurer cette mission. Si aucun d’entre eux n’est prêt à tenir ce rôle, il est aussi possible de le confier à un prestataire externe. Le mandat pour être contrôleur des comptes ne peut pas excéder 3 ans et peut être renouvelé, et ce, sans limite de temps.
Ces informations devront être inscrites au sein du règlement de la copropriété.
Si l’abandon de ce mode de gestion est souhaité, il faudra également remettre le point à l’ordre du jour de l’AG ordinaire et obtenir la majorité prévue par l’article 25, soit la majorité absolue.
Fonctionnement, missions et obligations du syndic coopératif
Pour un fonctionnement optimal, le syndic coopératif, tout comme un syndic bénévole ou professionnel, doit assurer un certain nombre de missions. Pour ce qui est du fonctionnement en lui-même, il est possible de le scinder en deux parties.
La première concerne le président qui assure à la fois le rôle de président du conseil syndical et du syndic coopératif de copropriété. Une seconde partie œuvre aussi dans la gestion de la copropriété. Il s’agit des membres du conseil syndical.
Les rôles du syndic coopératif sont donc multiples. Voici quelques missions qu’il a en charge :
-
assurer la tenue des assemblées générales ;
-
faire respecter le règlement en place ;
-
contrôler que les décisions prises lors des réunions d’AG sont bien respectées ;
-
veiller au bon entretien de l’immeuble ;
-
s’occuper de la collecte des charges des copropriétaires ;
-
réunir une AG extraordinaire en cas de besoin (urgence liée à la sécurité des occupants, travaux liés à la salubrité…) ;
-
accueillir les artisans en cas de besoin de devis/travaux/conseils.
Afin de simplifier la gestion de la copropriété, le mieux est encore d’attribuer un rôle à chacun selon leur préférence. Il est donc possible de dispatcher les différents membres selon des postes :
|
Nature du poste |
Consistance des missions |
|
Communication |
S’occupe des affichages au sein de la copropriété afin de diffuser les informations importantes à l’ensemble des occupants. |
|
Administratif |
Gère les convocations pour les réunions d’assemblée générale et s’occupe de la rédaction des procès-verbaux si cette tâche n’est pas externalisée à un prestataire spécifique. Permet aussi de gérer les contrats d’entretien. |
|
Finance / comptabilité |
Gestion de la comptabilité, assure les appels de fonds, collecte les charges des copropriétaires et s’occupe de gérer les impayés. |
Le tout étant encadré de près par le président, accompagné de son vice-président.
Responsabilités engagées par le syndic coopératif
En tant que syndic coopératif, il existe des risques, et la responsabilité peut être engagée. Il est vrai qu’en tant que syndic coopératif, la responsabilité individuelle tant sur le plan civil que pénal de chacun des membres élus est exposée en cas de manquement.
Ce n’est pas la responsabilité du conseil syndical qui sera alors remise en cause, car il ne dispose pas de personnalité civile, mais seulement celle d’un ou plusieurs membres en question. De ce fait, il peut être judicieux d’opter pour une bonne protection et donc, de se couvrir à l’aide d’une assurance responsabilité civile (RC). Même si elle n’est pas obligatoire pour la prise de fonctions de chacun des membres du conseil syndical, elle reste fortement préconisée.
A contrario, une assurance est indispensable pour la copropriété en elle-même. La loi Alur rend obligatoire la souscription d’une RC. Sachez aussi qu’une assurance complémentaire plus large peut aussi être souscrite au nom de la copropriété.
Quels sont les avantages et les limites du syndic coopératif ?
Le modèle de gestion du syndic coopératif dispose d’avantages certains, mais il a aussi quelques faiblesses et ses propres limites. Le tableau qui suit dresse les principaux avantages et inconvénients de ce dernier :
|
Avantages |
Inconvénients |
|
|
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Syndic coopératif vs syndic bénévole : quelles différences ?
La différence majeure entre un syndic coopératif et un syndic bénévole repose sur l’organisation de ce dernier. Voici une comparaison des deux modes de fonctionnement :
|
Syndic coopératif |
Syndic bénévole |
|
|
Dans les deux cas, le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de ses fonctions et n’ajoute pas de frais supplémentaires aux charges de la copropriété.
