Refaire les parties communes d’une copropriété : prix et conseils

La rénovation des parties communes en copropriété

Toute copropriété se compose de parties privatives et de parties communes. Si les premières sont à la charge de chaque copropriétaire de manière individuelle, les parties communes représentent une charge commune. Dans les parties communes, il est possible d’identifier :

• les zones de passages comme le hall d’entrée, les escaliers, les couloirs, etc. ;

• le gros oeuvre des bâtiments comme les murs porteurs, les fondations, la toiture, les terrasses, etc. ;

• les zones extérieures au bâtiment comme les jardins, les cours, les parcs et les voies d'accès ;

• les éléments d'équipement commun comme la chaufferie, les canalisations, les portes automatiques, les pompes de relevage ;

• le ou les ascenseurs ;

• les locaux des services communs ;

• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

• l'antenne collective ;

• etc.

La rénovation des parties communes en copropriété engendre un budget relativement élevé. Nous vous conseillons de mettre en place un planning de financement et un calendrier de travaux qui permettent aux copropriétaires de prévoir le budget nécessaire. En copropriété, nous vous conseillons fortement de faire des demandes d’aides au financement pour les travaux de rénovation énergétique et d’accessibilité PMR.

De plus, des solutions d’emprunt collectif peuvent permettre aux résidents d’échelonner le financement des charges. Il est également possible d’avoir recours à l’achat / vente d’une partie commune afin de financer une grande partie des travaux ou pour que l’acheteur prenne en charge les travaux lui-même moyennant un prix d’achat très bas, par exemple.

Organiser une assemblée générale

Pour refaire les parties communes d’une copropriété, le syndic doit obligatoirement convoquer les copropriétaires à une assemblée générale afin que le programme des travaux soit débattu, ainsi que le budget, le choix du ou des prestataires, etc. En effet, le syndic de copropriété est mandaté par le conseil syndical et par les copropriétaires pour mener à bien des décisions qui ont été au préalable prises en réunion.

Il ne peut que très rarement prendre une décision avant d’organiser une assemblée générale, et ce, quand la stabilité du bâtiment est mise en jeu (dégâts suite à une tempête par exemple) et qu’il est impératif de réagir au plus vite, pour éviter que le bâtiment ne s’effondre, par exemple. Dans ce cas, il doit quand même convoquer une assemblée générale, mais celle-ci pourra prendre place après que les travaux aient été décidés ou mis en place.

Les aides financières pour les copropriétaires

Refaire les parties communes d’une copropriété implique très fréquemment la refonte complète ou partielle de l’isolation phonique et thermique du bâtiment. Dans le cadre d’une rénovation énergétique d’un immeuble, les copropriétaires peuvent bénéficier de différentes aides financières à titre collectif ou individuel.

En effet, les travaux de rénovation thermique des bâtiments sont largement encouragés par le gouvernement, les régions, les départements, les communes et d’autres organismes en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments. L’objectif final étant de réduire la consommation énergétique des habitations, sans pour autant réduire le confort des habitants, mais au contraire en l’améliorant.

Veuillez noter que toutes ces aides ne sont pas éligibles pour tous les travaux de rénovation des parties communes. Nous vous expliquons cela plus en détail ci-après.

Les aides de l’Anah

L’Agence nationale de l'habitat (Anah) est un organisme fonctionnant sous la tutelle des ministères en charge du Logement, du Budget et de l'Economie. A ce titre, il octroie diverses aides financières pour un grand nombre de projet de rénovation énergétique. En copropriété, il est possible de bénéficier de cette aide :

• à titre individuel ;

• ou à titre collectif.

Des critères d’exigibilité sont à remplir afin de pouvoir bénéficier d’une aide financière de l’Anah. En effet, cet organisme soutient principalement les foyers aux revenus modestes et très modestes. Raison pour laquelle, dans certaines copropriétés, il est parfois pratique d’avoir recours à une demande à titre individuel, lorsque les revenus entre les différents foyers sont trop disparates.

Si plusieurs copropriétaires sont potentiellement éligibles, il est aussi possible de faire une demande groupée (dossier unique). Certaines copropriétés dépendent d’ores-et-déjà du dispositif d'intervention de l'Anah "Opération programmée". Dans ce cas-là, le syndic de copropriété pourra se charger du dossier au nom de l’ensemble de la copropriété. Cela n’est possible que :

• lorsque la copropriété est situation de grande difficulté ;

• si l’immeuble fait l’objet d’un Plan de sauvegarde ;

• d’une situation d'habitat indigne ;

• ou d’une administration provisoire.

Veuillez noter que l’Anah soutient également les travaux de mise en accessibilité des parties communes d’un immeuble sans conditions de ressources. Chaque accès aménagé bénéficie d’un plafond d’aide égal à 10 000 €, sachant que l’Anah prend en charge jusqu’à 50 % HT du montant total des travaux.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique fonctionne un peu différemment puisqu’il s’agit en fait d’un avantage fiscal dont peuvent bénéficier les ménages imposables et non imposables. Il s’agit d’un pourcentage de 30 % calculé sur le montant total des dépenses des travaux. Selon le type de travaux concerné, la pose n’est pas toujours incluse.

L’une des conditions d’exigibilité consiste en la réalisation des travaux par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Lorsque le montant du crédit d’impôt auquel vous avez le droit et supérieur à ce que vous devez payer au Trésor Public, la différence vous est versée.

Le crédit aides aux personnes

Une autre alternative se révèle également être un avantage fiscal au fonctionnement similaire. Contrairement au CITE qui concerne davantage les travaux de rénovation énergétique, le crédit aides aux personnes est réservé aux fournitures et à la main d’oeuvre concernant l’installation d’équipements pour PMR. Son montant est de 25 %.

La TVA à taux réduit

Les travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un immeuble sont éligibles à un taux de TVA à 5,5 %. Certains critères d'éligibilité sont à respecter :

• la construction du logement doit être terminée depuis au moins 2 ans ;

• un professionnel RGE doit s’occuper de la main d’oeuvre et fournir les équipements nécessaires pour les travaux.

Les emprunts : une solution pour financer les travaux

Dans une copropriété en difficulté ou lorsque les travaux de rénovation à prévoir sont relativement importants, nous vous conseillons d’opter pour la solution du prêt collectif afin de pouvoir débloquer rapidement l’argent nécessaire pour le lancement et la réalisation des travaux. Toutefois, selon les revenus des différents foyers de la copropriété, les copropriétaires peuvent préférer souscrire à un ou plusieurs prêts individuels.

Pour que le syndic de copropriété puisse souscrire à un prêt collectif, une assemblée générale doit tout d’abord être organisé afin que les copropriétaires puissent donner leur approbation. Pour souscrire à un emprunt collectif, il est nécessaire d’obtenir l’unanimité des voix. Dans le cas où l’emprunt collectif permet de préfinancer des subventions publiques qui seront allouées à la fin des travaux, la majorité nécessaire est plus souple. Il faudra obtenir la même que la majorité nécessaire pour faire voter les travaux de rénovation envisagés.

Les prêts complémentaires

De nombreux organismes proposent des solutions d’emprunt pour le financement de travaux sur les parties communes d’un immeuble. En voici une liste non exhaustive :

• le prêt amélioration de l’habitat (PAH) proposé par la CAF/MSA (taux d’intérêt de 1 % par an) :

  • peut couvrir jusqu’à 80 % du montant des travaux ;

  • délai de remboursement de 36 mois maximum ;

• le prêt Action Logement (taux d’intérêt de 1 % par an) :

  • montant plafonné à 10 000 € remboursable sur 10 ans ;

  • prêt alloué aux salariés et préretraités du secteur privé dont l’entreprise compte au moins 10 salariés.

• le prêt Agri-Travaux (taux d’intérêt de 1 % par an) :

  • il s’agit d’une alternative au prêt Action Logement réservé au secteur agricole exclu du précédent prêt ;

  • montant plafonné à 15 000 € pour la plupart des travaux et à 20 000 € pour les travaux de rénovation énergétique ;

  • remboursable en 10 ou 15 ans

• le micro-crédit ;

• le prêt adossé à un Livret de développement durable et solidaire (LDDS) :

  • toutes les banques sont obligées de proposer ce type de prêt, cependant les conditions applicables peuvent être différentes d’une banque à l’autre ;

• le prêt épargne logement ;

• les prêts proposés par les distributeurs d'énergie, ainsi que les des professionnels de l’isolation et du chauffage ;

• le prêt conventionné (PC), ou le prêt accession sociale (PAS) :

  • soumis à des conditions de ressources ;

  • montant minimum des travaux doit être d’au moins 1 500 €.

L’éco-PTZ

Afin de bénéficier des avantages d’un prêt sans taux d'intérêt, il est aussi possible d’avoir recours à l’éco-prêt à taux zéro. En copropriété, il est possible de bénéficier d’un éco-PTZ individuel ou collectif. Ce prêt est alloué pour les travaux de rénovation énergétique uniquement. Aucune condition de ressources n’est demandée et il n’y a pas non plus de frais de dossier à prévoir.

Le temps alloué pour le remboursement d’un tel prêt dépend du montant emprunté. Ainsi, il est possible de souscrire à un contrat sur 10 ans pour l’emprunt de 20 000 € et à un contrat sur 15 € pour l’emprunt d’une somme de 30 000 €.

Veuillez toutefois noter que l’achèvement des travaux doit se faire dans les 3 ans après la souscription du prêt.

Les aides des collectivités locales

Le conseil départemental, le conseil régional et les communes sont des collectivités locales qui proposent parfois diverses subventions concernant :

• la mise en place d’un audit énergétique ;

• l’installation d’équipements fonctionnant grâce aux énergies renouvelables ;

• la réalisation de travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un immeuble ou d’une maison, etc.

Les certificats d’économie d’énergie

Le gouvernement incite les fournisseurs d’énergie à soutenir les projets visant à effectuer des travaux d’économies d’énergie. Ainsi, ils financent de différentes manières les projets de leurs clients afin d’atteindre les objectifs fixés pour éviter de payer la taxe, ou l’amende, prévue par le gouvernement. Les certificats d’énergie, ou CEE peuvent être proposées par les fournisseurs d’énergie sous différentes formes comme :

• les bons d’achat ;

• les prêts bonifiés ;

• les subventions ;

• et autres primes.

L’exonération de la taxe foncière

Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) peut être prévue par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale. Selon la décision prise, l’exonération peut être partielle ou totale et d’étendre sur une durée de 5 ans.

Veuillez toutefois noter que seuls les immeubles dont la construction s’est terminée avant le 1er janvier 1989 sont éligibles à cette exonération. Autre critère à respecter, les travaux effectués dans l’immeuble doivent être d’un montant supérieur à :

• 10 000 € par logement durant l’année précédant la mise en place de l’exonération ;

• ou de 15 000 € par logement étalés sur les 3 années précédant la mise en place de l’exonération.

Le fonds de travaux

Toutes les copropriétés comprenant un minimum de 10 lots doivent obligatoirement, depuis le 1er janvier 2017 constituer un fond de travaux. Cela permet aux copropriétaires de regrouper à l’avance l’argent nécessaire pour des travaux indiqués dans les textes de loi, dans les règlements de copropriété et autres travaux décidés par les copropriétaires en assemblée générale.

Une cotisation annuelle doit ensuite être versée par tous les copropriétaires. Le montant global du fonds de travaux doit être supérieur 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Dans les copropriétés comptant moins de 10 lots, les copropriétaires peuvent voter à l’unanimité lors d’une assemblée générale de ne pas prévoir un fonds de travaux.

Achat d’une partie commune

Dans une copropriété en difficulté, une autre alternative pour refaire les parties communes à moindre coût peut être de permettre l’achat d’une partie commune par un copropriétaire ou un promoteur immobilier. Cela est assez fréquent concernant les travaux de rénovation de la toiture par exemple. En effet, un copropriétaire vivant au dernier étage peut être intéressé par l’aménagement des combles pour créer un duplex. Un promoteur immobilier peut également être intéressé par la toiture afin d’installer des panneaux photovoltaïques et utiliser la surface pour créer de l’électricité qu’il pourra ensuite revendre à un fournisseur d’énergie.

En achetant la partie commune, cette personne s’engage au passage à assumer la rénovation de la toiture seule, ce qui peut permettre aux copropriétaires en difficulté de faire effectuer les travaux sans avoir à participer financièrement. Selon l’envergure des travaux à réaliser, la vente de la partie commune se fait toutefois à un prix revisité, bien moins important que la normale.

Si vous êtes intéressés pour l’achat ou pour la vente d’une partie commune, voici les démarches à suivre :

• Etape 1 : Contacter le syndic de copropriété pour lui faire part de votre projet d’achat d’une partie commune.

• Etape 2 : Préparer un dossier complet et argumenté.

• Etape 3 : La fixation du prix peut ensuite se faire directement en assemblée générale ou vous pouvez faire une proposition à soumettre à l’avis des copropriétaires. En général, elle est vendue entre 20 et 70 % du prix au m2 du marché.

• Etape 4 : La vente est votée en assemblée générale.

La majorité devant nécessairement être obtenue pour faire voter le projet de vente correspond au 2/3 des voix de tous les copropriétaires. Pour certains cas particuliers, l’unanimité peut être à prévoir. C’est notamment le cas des parties communes « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ».

Veuillez noter que lors de l’assemblée générale, les copropriétaires doivent voter :

• l’approbation de la vente ;

• la création d’un nouveau lot (partie commune transformée en partie privative) ;

• la nouvelle répartition des tantièmes entre l’ensemble des copropriétaires ;

• ainsi que la modification du règlement de copropriété.

Selon le projet de la personne achetant la partie commune, il pourra également être nécessaire de mettre au vote une autorisation de travaux.

Afin que la vente soit valable, il est indispensable d’effectuer les démarches administratives de la vente auprès d’un notaire.