A chaque situation, une assurance dédiée peut être opposée. Ainsi, il est important de savoir, à l’occasion de projets de travaux en copropriété, quelle assurance souscrire afin d’être à la fois parfaitement couvert et en règle par rapport aux obligations légales.
Comme nous allons le voir dans cet article, c’est l’assurance appelée “dommages ouvrage” qui doit être contractée lors de la décision de travaux. Au sein d’une copropriété, cette souscription est embarquée par la loi Spinetta. Que couvre une telle assurance ? Qui est en charge d’y souscrire ? Voici les réponses à vos interrogations.
L’assurance dommages ouvrage
L’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage est encadrée, depuis le 4 janvier 1978, par la loi Spinetta. Dans la pratique, sur une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux, elle vient couvrir l’indemnisation des réparations de l’ensemble des aléas mettant à mal la solidité de la construction et venant nuire à la destination du bâtiment. Cela porte sur l’ensemble des constructions immobilières, y compris leurs rénovations ou agrandissements, gérées en copropriété.
Cette assurance a donc vocation à préfinancer, dans de courts délais, d’éventuels travaux de réparation qui pourraient devenir nécessaires suite à des sinistres en lien avec des travaux en cours de réalisation ou déjà réalisés au sein de la copropriété. Cela permet ainsi de procéder aux réparations au plus vite, sans attendre de savoir à qui incombe la responsabilité, et évite l’aggravation de la situation.
Pour déclencher la garantie dommages ouvrage, il faut toutefois que les travaux de réparation visés relèvent de la responsabilité décennale de la (ou des) entreprise(s) ayant réalisé les travaux en amont. Sachez également que cette assurance couvrira la copropriété même si l’entreprise portant la responsabilité décennale n’est plus en activité (dépôt de bilan ou simple cessation) au moment du constat des dommages.
Lorsqu’il est question de savoir quand souscrire l’assurance dommages ouvrage, la réponse est simple. En effet, afin de couvrir correctement les travaux à mettre en œuvre, l’assurance dommages ouvrage devra impérativement être contractée avant le commencement du chantier.
Qui doit souscrire l’assurance dommages ouvrage ?
Concernant le souscripteur de l’assurance travaux dommages ouvrage, il faut savoir que c’est le maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui qui fait construire. Le maître d'œuvre (celui qui va réaliser effectivement les travaux), quant à lui, est tenu de souscrire à la garantie décennale.
Dès lors, concernant le maître d’ouvrage en copropriété, deux cas de figure peuvent se présenter. En effet, selon la zone de la copropriété dans laquelle les travaux doivent être effectués, il pourra s’agir du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire.
Le syndicat de copropriétaires sera directement concerné pour l’ensemble des travaux à mener dans les parties dites “communes” du bâtiment visé. Le copropriétaire, lui, sera concerné s’il souhaite programmer des travaux dans des parties dites “privatives”.
Pour plus de clarté, sachez alors que :
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les parties communes représentent les cages d’escalier, les façades, les halls d’entrée, les couloirs, les parkings ouverts…
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les parties privatives sont essentiellement les appartements, les caves et box individuels.
Notez aussi que le syndic aura pour mission, lors de l’assemblée générale, de conseiller les copropriétaires et de mettre la souscription d’une assurance dommages ouvrage au vote. Ce sont eux qui, au final, décideront ou non de souscrire à une telle assurance.
Comment souscrire l’assurance dommages ouvrage ?
Pour la souscription à la garantie dommages ouvrage, que ce soit le copropriétaire seul ou le syndic, un certain nombre de documents sera à compléter et transmettre au cabinet d’assurance avant l’ouverture du chantier. Ainsi, il faudra :
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répondre au questionnaire de déclaration du risque ;
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transmettre la copie de la déclaration préalable de travaux ou du permis de construire validé ;
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fournir les plans et la déclaration d’ouverture de chantier ;
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transmettre la liste des différentes entreprises et leurs attestations de responsabilité civile décennale ;
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donner tous les devis ou toutes les copies des marchés de travaux.
Comment déclarer un sinistre et quelles sont les suites ?
Si un sinistre survient, il faudra alors procéder à sa déclaration en bonne et due forme. Cela signifie que le syndic devra préparer un courrier contenant un certain nombre d’informations précises. En effet, ce courrier devra mentionner les données suivantes :
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numéro du contrat d’assurance ;
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numéro de l’avenant ;
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nom du propriétaire de la construction visée ;
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date de réception des travaux ;
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date d’apparition du ou des dommages ;
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description et localisation précise du ou des dommages constatés.
Une fois prêt, le pli doit être transmis au cabinet d’assurance sous la forme d’une lettre recommandée. C’est ensuite l’assureur qui prendra le relais en déclenchant une visite d’expert sur les lieux afin de réaliser une évaluation des dommages. Dans un délai de 60 jours suivant cette visite, le cabinet d’assurance devra informer de sa décision quant à la sollicitation ou non de l’assurance dommages ouvrage.
Le sinistré, à savoir l’entreprise à l’origine des travaux, sera alors en charge de faire une offre dans les 90 jours suivant la déclaration réceptionnée. Si cette offre est validée, l’assuré sera alors indemnisé dans les 15 jours.
Exemples de dommages couverts par l’assurance travaux en copropriété
Afin de vous permettre de vous faire une idée un peu plus précise des travaux pouvant entrer dans la garantie décennale des entrepreneurs, et donc dans votre assurance dommages ouvrage, voici quelques exemples de désordres pouvant être constatés et couverts :
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importantes fissurations dans les murs ;
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rupture de canalisation encastrée ;
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installations électriques défectueuses ;
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affaissement de plancher ;
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risque d’effondrement de toiture ;
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dommage en lien avec un vice du sol…
A contrario, des délais de travaux non respectés ou un incendie ne pourra être couvert par cette garantie.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les risques encourus en cas de défaut d’assurance travaux
Tout d’abord, selon le résultat des votes en AG, en cas de problème, c’est le syndicat de copropriétaire ou le copropriétaire en défaut d’assurance, et non le syndic (à condition que ce dernier ait effectivement soumis cette décision au vote), qui devra répondre devant la juridiction pénale sur le sujet de l’infraction aux dispositions de l’article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation.
Ensuite, en cas de sinistre survenant durant le temps des travaux ou dans la période des 10 années après la réception des travaux, la copropriété devra assumer elle-même l’ensemble des dépenses en termes d’expertise et de procédure. Pire encore, dans le cas d’aléas survenant durant la période de chantier, il est évident que les travaux seront susceptibles d’être totalement stoppés. Cet arrêt peut ne durer que quelques jours ou semaines si la procédure est rapide, mais il peut tout aussi bien perdurer durant quelques mois, voire quelques années. Bien entendu, sur ce laps de temps, il n’est pas rare que les problèmes s’aggravent.
Autre problématique possible, pour une copropriété non couverte par une garantie dommages ouvrage, celle du blocage du notaire. En effet, il se peut que ce dernier décide de s’opposer, durant la période décennale, à la vente d’un ou plusieurs lots. Ce dernier pourra invoquer ce défaut d’assurance obligatoire pour justifier sa décision.
