Rappel sur la notion de copropriété
En préambule, il peut être intéressant de faire un point de rappel sur ce qu’est une copropriété et sur son mode de fonctionnement. Est défini comme copropriété, un immeuble, voire un ensemble d’immeubles, détenu par plusieurs propriétaires, à savoir les copropriétaires.
Ces derniers possèdent une partie privative du bâtiment qui se matérialise sous la forme d’un lot, qui est, le plus souvent, un logement. Associé à ce lot, chaque copropriétaire a également en sa possession une quote-part des parties communes de l’immeuble. Cette dernière est généralement formulée en tantièmes.
C’est en fonction de cette quote-part et des tantièmes détenus par chaque copropriétaire qu’il est possible de déterminer le nombre de voix détenues par chacun d’entre eux.
Cela est déterminant pour 2 principales raisons :
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lors de vote en assemblée générale ;
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pour fixer le montant des charges de copropriété qui sont alors fonction de chaque lot et donc, de la quote-part qui lui est associée.
Quel type de partie commune est-il possible d’acheter dans une copropriété ?
En tant que copropriétaire, il est possible d’acheter une partie commune de la copropriété. En effet, selon l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est en droit de mettre à la vente une partie commune de l’immeuble à l’un de ses occupants. Pour ce faire, il faudra toutefois respecter la marche à suivre qui sera détaillée plus loin.
Il existe différents types de parties communes. Voici une liste non exhaustive de ces espaces :
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combles
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caves et parkings
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paliers
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cages d’escaliers et d'ascenseurs
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hall d’entrée
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accueil, loge du gardien
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local boîtes aux lettres…
Pour connaître de façon détaillée les parties communes d’une copropriété, il est possible de se référer au règlement de cette dernière, dans lequel elles doivent impérativement figurer.
Quelle est la procédure pour acheter une partie commune en copropriété ?
Acheter une partie commune en copropriété est tout à fait possible, mais il est nécessaire de suivre une procédure et différentes étapes avant d’arriver à ses fins et devenir définitivement propriétaire de cet espace.
Voici les différentes phases par lesquelles il vous faudra passer.
La constitution du dossier
Lors du rachat d’une partie commune en copropriété, la première étape consiste à établir un dossier. Pour qu’il soit le plus complet possible, voici quelques indications à fournir :
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la description détaillée du projet ;
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les éventuels travaux à réaliser pour ce faire ;
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une explication sur les impacts potentiels sur les copropriétaires ;
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l’avis des copropriétaires sur le sujet : ces avis peuvent être récoltés via un sondage directement auprès du voisinage, lors d’une opération de porte-à-porte ;
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l’avis d’un géomètre et d’un architecte (de préférence celui de l’immeuble) ;
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une estimation du prix d’achat.
Le vote en assemblée générale
Pour obtenir l’accord pour cet achat, il est nécessaire de mettre le point à l’ordre du jour d'une réunion d’assemblée générale afin que les copropriétaires puissent voter. Il est donc nécessaire de se rapprocher du syndic de copropriété pour y inscrire cet élément. Votre dossier devra être annexé à cette demande afin de mettre toutes les chances de votre côté et voir votre projet aboutir. Ledit dossier sera également joint à la convocation des membres à l’AG.
Selon la loi du 10 juillet 1965, la double majorité de l’article 26 doit être obtenue. Il sera alors nécessaire de recueillir au moins deux tiers des voix des copropriétaires. En revanche, si ce rachat peut être préjudiciable à la destination de l’immeuble, la majorité absolue sera requise.
Il faut noter que si le projet de rachat engendre des travaux importants, ces derniers devront également être votés en assemblée générale. Le vote se fera à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité de tous les membres présents, représentés et absents.
Le passage devant un notaire
Si le vote est en faveur de votre projet, vous serez alors déterminé comme le nouveau propriétaire de la partie commune. Toutefois, il faudra compter un délai supplémentaire de 2 mois pour que cette décision soit définitive. En effet, les copropriétaires défaillants ou opposants disposent de 2 mois à partir du vote pour contester la décision.
Une fois ce temps imparti dépassé, le notaire pourra réaliser un acte de vente entre les 2 parties que sont le syndic et l’acheteur. Cette même personne gérera également les diverses modifications qu’il faut apporter au règlement de la copropriété à la suite de la vente pour se charger de faire publier la vente à la Conservation des hypothèques.
Les modifications porteront notamment sur la répartition des nouvelles parties communes ainsi que sur la modification des charges de chacun qui sont en lien avec la perte de cette surface.
Pour réaliser cette opération, il sera nécessaire de fournir quelques documents au notaire comme :
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le procès-verbal rédigé à l’issue de l’AG ;
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le certificat de non-recours qui est délivré par le syndic de copropriété et qui permet d’attester que la décision prise lors de l’assemblée n’a été contestée par quiconque ;
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un état de division des lots précisant les nouveaux tantièmes détenus par chaque copropriétaire et réalisé par un géomètre.
Notez que les honoraires du notaire, ou tout autre spécialiste nécessaire pour la réalisation du dossier, sont uniquement à la charge de l’acheteur.
Comment se fixe le prix d’achat d’une partie commune ?
Il n’existe pas de règle définie pour déterminer le prix d’achat d’une partie commune en copropriété. Ainsi, pour fixer le prix de manière la plus juste possible, l’appel à un expert immobilier peut être judicieux. Ce dernier établira alors un prix selon des critères stricts comme :
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le type de partie commune ;
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la surface ;
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l’état du bien ;
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le coût au mètre carré au sein de la copropriété (selon la localisation de l'immeuble notamment) ;
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la plus-value que cette acquisition ajoutera au bien en question…
Comment est réparti le prix de vente d’une partie commune ?
En ce qui concerne la répartition du prix de vente de la partie commune en question, il faut savoir que le montant de la vente sera alors redistribué entre tous les copropriétaires concernés par ladite partie commune. Cette répartition se fait alors en fonction des tantièmes détenus par chacun d’entre eux.
Si le copropriétaire qui souhaite faire l’achat est concerné par cette partie commune, une partie du montant de la vente lui sera également reversée.
La somme est directement versée au syndic qui se charge ensuite de rétrocéder chaque part aux copropriétaires concernés.
Quels avantages à acheter une partie commune en copropriété ?
En copropriété, le fait de racheter une partie commune peut engendrer des avantages à la fois pour l’acheteur, à savoir le copropriétaire, mais également pour le vendeur, à savoir le syndicat des copropriétaires.
Pour l’acquéreur, le fait d’obtenir un tel espace permet alors :
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d’obtenir une quote-part et des tantièmes plus élevés et donc, un nombre de voix plus important lors de votes en AG ;
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une plus-value du lot, ce qui peut être un atout majeur au moment de la revente par exemple.
Il faut aussi attirer l’attention sur le copropriétaire qui souhaite racheter une partie commune. Du fait que cela engendre une augmentation de la quote-part et des tantièmes détenus, cela s’accompagne bien entendu d’une augmentation des charges de copropriété. C’est un point important qu’il ne faut pas négliger au moment de l’acquisition.
Du côté du syndic, il est possible de recenser 2 principaux atouts à la vente d’une partie commune à savoir :
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une diminution des charges d’entretien qui sont liées aux parties communes ;
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une trésorerie plus importante.
A noter, une fois la vente conclue, la partie commune acquise se transforme alors en partie privative et le syndic perd donc son droit de jouissance de cet espace qui est désormais uniquement accessible au copropriétaire acquéreur.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Dans quels cas la vente d’une partie commune en copropriété est-elle refusée ?
Il est tout à fait possible de refuser la vente d’une partie commune en copropriété. En effet, il existe différents cas de figure dans lesquels le syndic est en droit de décliner cette vente.
Trois principales situations peuvent être énumérées :
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ce peut être le cas lorsque le syndic estime que le prix de vente fixé ne correspond pas à la valeur réelle de la partie commune ;
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la demande peut être rejetée lorsqu’elle n’est pas formulée dans les délais impartis ;
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les copropriétaires n’arrivent pas tomber d’accord pour le vote de la décision.
Si la décision prise est celle de rejeter la demande, le copropriétaire qui souhaite faire l’acquisition est en droit de faire appel.
Toutefois, il faudra alors se lancer dans des poursuites judiciaires. Pour ce faire, il conviendra alors de saisir le tribunal compétent afin de demander l’annulation du verdict. Si l’abus de majorité est mis en cause, il sera nécessaire d’être en mesure d’apporter des preuves afin de pouvoir remporter l’affaire.
