Une règle de base : l’inhabilité de la cave
La cave est en principe considéré comme un lieu non habitable. L’article L1331-22 du Code de la santé interdit d’ailleurs formellement que caves et sous-sols dépourvus d’ouverture sur l’extérieur puisse « être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. »
Transformer une cave en logement nécessite d’y faire les travaux nécessaires pour rendre l’endroit adapté à un usage d’habitation, en assainissant les lieux et en y apportant des solutions de renouvellement de l’air. Pour que cela soit envisageable, deux types d’autorisation restent nécessaires :
- une autorisation administrative délivrée par la mairie,
- une autorisation de la copropriété.
Règlement sanitaire départemental et autorisation municipale
De nombreuses communes refusent toute transformation de cave en logement en s’appuyant sur le règlement sanitaire départemental et en invoquant des raisons de sécurité. En effet, non seulement elles craignent les risques sanitaires liés aux problèmes d’humidité et d’aération qui peuvent rendre le local insalubre, mais aussi les risques d’inondation si l’immeuble est situé dans une zone inondable.
Certaines communes acceptent toutefois les projets d’aménagement, d’autant plus facilement si la cave est de petite dimension et qu’elle est destinée à accueillir une pièce secondaire du logement telle qu’une buanderie, ou une salle de sport.
Une simple déclaration de travaux suffira si la surface nouvelle créée est inférieure à 20 m2. Au-delà, ou s’il y a modification d’un mur porteur ou percement d’une ouverture en façade, un permis de construire sera nécessaire.
Se conformer au règlement de copropriété
L’autorisation administrative n’est pas toujours suffisante. Elle doit même la plupart du temps être précédée d’une autorisation du syndicat des copropriétaires.
C’est en effet le règlement de copropriété qui fixe l’affectation des lots conformément à la destination de l’immeuble. La transformation de la cave en annexe du logement constitue une modification de sa destination.
Si cette transformation n’est pas prévue dans le règlement de copropriété, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires est alors nécessaire, par un vote à l’unanimité.
Si la transformation de la destination du lot est prévu et conforme au règlement de copropriété, ou encore dans le silence de ce dernier, le copropriétaire peut réaliser la modification sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, même s’il s’agit d’un lot accessoire et non d’un lot principal, sous réserve toutefois :
- de ne pas engendrer de nuisances aux autres copropriétaires,
- que la transformation ne porte pas atteinte aux parties communes.
Quelles demandes d’autorisation à l’AG pour entreprendre des travaux ?
Selon la nature des travaux et l’impact de ces derniers sur les parties communes, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires peut parfois s’avérer nécessaire.
Travaux sur des murs porteurs
Le copropriétaire peut percer une cloison mais dès lors qu’il touche à un mur porteur ou à certains éléments considérés comme des parties communes de la copropriété, il doit obligatoirement en demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires, par le vote d’une résolution à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet accord peut être subordonné à la surveillance d’un architecte ou à la souscription d‘une assurance dommage ouvrage, dont le coût sera alors à la charge du copropriétaire.
Droit de creuser
Afin de compenser une hauteur de plafond réduite, le copropriétaire peut souhaiter gagner dans le sous-sol les centimètres qui lui manquent pour atteindre les 1,80 mètres règlementaires. Le sol appartenant aux parties communes de la copropriété, le droit d’affouiller doit être acquis auprès de cette dernière par une décision de l’assemblée générale.
Annexion d’une partie des parties communes
La création de la nouvelle pièce peut nécessiter qu’une partie du couloir desservant la cave soit annexé, parce que celle-ci n’est pas contiguë au logement qu’elle est censée agrandir. Dans ce cas, le copropriétaire peut acheter le morceau de couloir qui lui est nécessaire si l’assemblée générale l’accepte, par une décision à la double majorité de l’article 26. Par ailleurs une modification du règlement de copropriété sera nécessaire, comprenant le nouveau décompte des tantièmes déterminant la répartition des charges générales entre les copropriétaires.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quels travaux réaliser pour transformer la cave en logement ?
Avant de procéder aux différents aménagements pour transformer la cave en pièce à vivre et agrandir le logement, des travaux doivent être réalisés pour l’assainir et assurer un renouvellement régulier de l’air.
L’assainissement peut être effectué de différentes façons, par exemple par l’injection de résines dans les murs pour éviter les remontées capillaires.
La ventilation permettra non seulement d’éliminer l’humidité mais aussi d’assurer le renouvellement de l’air pour en conserver la qualité. Une VMC double flux pourra ainsi jouer ce double rôle.
L‘absence de lumière est également le point faible de la cave. Si cela est possible, il faut conserver fenêtres et soupirail existants pour privilégier la lumière naturelle, ou réaliser un puits de lumière en créant une communication avec la pièce au-dessus. Si l’éclairage est uniquement artificiel, il est alors préférable d’utiliser la nouvelle salle créée en pièce annexe telle que dressing ou débarras plutôt que comme pièce à vivre ou chambre à coucher.
