L’assurance de la copropriété, qu’est-ce que c’est ?
En copropriété, il existe plusieurs niveaux d’assurances. Ainsi, l’assurance de la copropriété désigne généralement celle prenant en charge les dommages causés ou subis par le bâtiment et le syndicat des copropriétaires.
C’est le syndic de copropriété qui est mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires pour se charger de la souscription collective et de la répartition des frais entre les différents propriétaires de l’immeuble au titre de leurs tantièmes.
La responsabilité civile en copropriété
Ce n’est que depuis la mise en place de la loi Alur en 2014 que l’assurance de responsabilité civile de la copropriété est devenue obligatoire pour ces structures. Cette dernière couvre les dommages subis par des tiers et dont la copropriété serait responsable.
Dans la responsabilité civile de la copropriété, il est indispensable que deux clauses soient prévues :
- la renonciation de l’assurance à procéder à un recours contre les copropriétaires,
- le fait que les copropriétaires soient reconnus comme des tiers entre eux.
Ces deux clauses permettent d’éviter des litiges et empêchent l’assurance de ne pas indemniser un copropriétaire en considérant le copropriétaire, le syndic ou la copropriété comme responsable du sinistre. En effet, une garantie de responsabilité civile ne dédommage que les dégâts causés à un tiers et non pas subis par l’assuré.
Ces clauses peuvent également être étendues aux locataires.
L’assurance multirisque en copropriété
Toutefois, l’assurance responsabilité civile de la copropriété, bien qu’obligatoire, n’est pas suffisante pour répondre aux besoins de couverture.
Selon les dispositions mises en place, le règlement de copropriété peut imposer la souscription à des assurances complémentaires, auxquelles le syndic de copropriété devra également souscrire au nom des copropriétaires.
Il s’agit notamment d’une assurance multirisque qui assure une meilleure prise en charge en cas de besoin.
Certaines parties privatives, comme les garages et les caves, peuvent parfois être incluses dans l’assurance de la copropriété.
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Une assurance par copropriétaire
En plus de ces différentes assurances, chaque copropriétaire devra, en son nom, et obligatoirement, souscrire individuellement à une assurance responsabilité civile qui lui permettra d’être couvert au niveau des parties privatives dont la responsabilité lui incombe.
Cette assurance prend en charge les sinistres provenant des parties privatives du propriétaire, mais dont les conséquences se sont répercutées dans un logement voisin. Cette assurance pourra couvrir un éventuel locataire qui serait en défaut d’assurance.
Prise en charge des sinistres : les garanties conseillées
Il faut se référer au règlement de copropriété pour savoir quels éléments de la structure sont reconnus comme privatifs ou communs.
En effet, les terrasses sont généralement considérées comme des parties communes à usage exclusif. La partie intérieure d’une porte est un élément privatif, alors que sa face extérieure, donnant dans le couloir du bâtiment, est un élément commun. Les planchers, les ascenseurs, les escaliers, la toiture, etc., sont considérés comme des éléments collectifs.
C’est la distinction entre privatif et commun qui permettra de déterminer quelle assurance prend en charge les dommages. En cas de sinistres, et en cas de doute, il est conseillé de contacter l’ensemble de ces assurances afin d’éviter les litiges.
- La garantie responsabilité civile est obligatoire : elle indemnise des dégâts causés à des tiers et prenant leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
- Les dommages incontournables concernent : les incendies, les dégâts des eaux, les intempéries, les tempêtes, la foudre, la neige, les catastrophes naturelles (tremblement de terre, inondation, avalanche), les actes de terrorisme, les catastrophes technologiques, les cambriolages, les bris de vitres, etc.
- Les garanties annexes s’étendent : aux jardins de la copropriété, aux tags et aux graffitis sur les murs, aux ascenseurs, etc.
- Les garanties complémentaires optimales comprennent : la protection juridique, l’extension des biens comme les murs d’enceinte, ainsi que la garantie effondrement.
L’assurance de protection juridique en copropriété
Une garantie de protection juridique peut être ajoutée en annexe au contrat d’assurance ou peut être signée de manière indépendante.
Cette assurance prend en charge les frais engagés par la copropriété dans une situation de contentieux qui a été portée au tribunal. L’indemnisation comprendra aussi la défense de la copropriété.
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Bureau Central de Tarification (BCT) : une aide précieuse
En cas de refus de souscrire par au moins trois assureurs, tout copropriétaire, tout locataire et tout syndic de copropriété peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Ce dernier imposera à un assureur de couvrir les risques obligatoires.
Assurance copropriété : zoom sur les franchises
Pour faire baisser le prix de l’assurance, il est notamment possible d’accepter le paiement de franchises. Lors d’un sinistre, la franchise est le montant qui reste à la charge de l’assuré.
C'est une variable d'ajustement du risque et de la prime entre l'assureur et l'assuré. Plus l'assuré conserve un reste à charge, moins la prime est élevée. Elle permet aussi à un assureur d'accepter de couvrir une copropriété qui aurait eu des sinistres.
Il est aussi possible de ne pas déclarer les petits sinistres pour lesquels une indemnisation n’est pas forcément indispensable. En effet, plus les sinistres sont nombreux et importants, plus la prime risque d’augmenter l’année suivante.
À quoi sert la mise en concurrence ?
Pour bénéficier d’un tarif annuel intéressant et/ou optimiser vos garanties, sans pour autant surpayer l’assurance de copropriété, la mise en concurrence de l’assureur est recommandée tous les trois ans.
En effet, les primes sont indexées sur la base d’un indice donné par la Fédération Française du Bâtiment (FFB), mais peuvent aussi subir des augmentations de la part de l’assureur.
L’assurance dommages-ouvrage en copropriété
Dans le cas où la date de fin de construction de l’immeuble est inférieure à 10 ans, l’assurance dommages-ouvrage du constructeur est toujours valable.
Lorsqu’une malfaçon est décelée, durant cette période de 10 ans, les réparations seront à la charge de l’assurance du constructeur. L’assureur dommages-ouvrage fera l’avance des frais de reprise des travaux et se fera rembourser par le fautif.
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