L’ascenseur : un bien commun
Comme pour toutes les parties communes de la copropriété, les frais liés à la maintenance d’un ascenseur reviennent à la charge des copropriétaires. En moyenne, ils peuvent représenter jusqu’à 12 % du montant total des charges de copropriété. Il est donc important de connaître les réglementations à ce sujet.
A propos de la maintenance d’un ascenseur, cette dernière se fait en deux temps, avec des contrats signés avec l’ascensoriste choisi par le syndic :
-
une visite de contrôle toutes les 6 semaines
-
un contrôle technique tous les 5 ans
Ces interventions sont obligatoires. En cas de non-respect et face à un accident, c’est le syndic qui met sa responsabilité en jeu. Pour assurer le respect de cette maintenance obligatoire, toute personne de l’immeuble, copropriétaire ou locataire peut faire une demande de copie du compte rendu des visites techniques de l’ascensoriste.
Les charges d’ascenseur : générales ou spéciales ?
Quand on parle de charges en copropriété, on distingue deux types de charges, que sont les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales concernent toutes les dépenses nécessaires à l’entretien et la maintenance de l’immeuble. Ces dépenses seront alors bénéfiques à tous les copropriétaires, sans exception.
Les charges spéciales concernent des équipements dont seuls certains copropriétaires auront usage. C’est notamment le cas de l'ascenseur que seuls les occupants des étages utiliseront. Les habitants du rez-de-chaussée n’en auront en effet pas utilité.
Les charges que représentent les ascenseurs pour leur maintenance sont donc des charges spéciales. Cela a un impact considérable sur la répartition de leur montant entre les copropriétaires.
Qui paye les charges d’ascenseur dans la copropriété ?
Le paiement des charges en lien avec la présence d’un ascenseur se fait selon un calcul particulier. Tous les copropriétaires ne paient pas le même montant des charges associées à l’entretien et à la maintenance d’un ascenseur. Les charges sont en réalité réparties selon l’utilité objective de l’ascenseur en fonction des copropriétaires, et plus particulièrement de l’emplacement de leur lot.
Pour les habitants du rez-de-chaussée, aucune charge d’ascenseur ne sera demandée. Toutefois, dans le cadre d’une résidence avec un parking en sous-sol desservi par un ascenseur, les habitants du rez-de-chaussée pourront avoir recours à l’utilisation de l’ascenseur. Ils seront donc assujettis aux charges.
Ensuite, les habitants des étages supérieurs paient les charges d’ascenseur en fonction de leur élévation dans l’immeuble. Plus le copropriétaire est en étage élevé et plus il paiera de charges car son utilisation objective est élevée. Un habitant du 9e étage est en effet plus sujet à utiliser l’ascenseur qu’un habitant du 2e.
La décision de faire payer plus cher les habitants des étages élevés ne peut être contestée. De plus, les juges se rangeront du côté du syndic. Les législateurs n’approuvent aucun règlement de copropriété qui répartissent les charges d’ascenseur de manière équivalente entre tous les copropriétaires.
Pour ce qui est des professions libérales pouvant exercer dans l’immeuble, il faut savoir que les charges d’ascenseur du gérant seront plus conséquentes. En effet, la clientèle ou patientèle de ce dernier utilisant de manière intensive l’ascenseur conduit à une usure et donc à une maintenance plus importante. Il est donc naturel d’imputer plus de charges à ce dernier.
Peut-on refuser de payer les charges d'ascenseurs ?
Non ! Si le règlement prévoit que le lot dont vous êtes copropriétaire est soumis aux charges d’ascenseur, vous en êtes redevable. Même si vous n’utilisez pas personnellement l’ascenseur, votre simple bonne foi ne suffit pas pour vous exonérer de charges. Aucun recours ne sera alors possible.
Le calcul est donc adapté en fonction des copropriétaires pour que le montant des charges corresponde aux utilisations de chacun et soient mieux accepté par les copropriétaires.
Dans le cas où vous habitez dans un vieil immeuble, au dernier étage, et que l’ascenseur ne dessert pas votre étage directement, vous serez tout de même contraint de payer les charges. La jurisprudence considère que vous pouvez utiliser l’ascenseur jusqu’à l’étage le plus élevé avant de poursuivre la montée par les escaliers.
Le calcul des charges encadré par la loi
Le calcul des charges d’ascenseur de la copropriété est encadré par la législation. C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit la notion de l’utilité objective de l’ascenseur dans la copropriété. Ainsi, l’emplacement du lot en fonction de son étage dans l’immeuble détermine le montant de la participation aux frais d’entretien et de maintenance que le copropriétaire doit débourser.
Il existe un autre critère pris en compte dans le calcul des charges de copropriété, à savoir la quote-part, mesurée selon la superficie des lots détenus par les copropriétaires. Pour le cas de l’ascenseur, la superficie occupe un rôle dans la quantité d’occupants pouvant résider dans l’appartement et donc susceptibles d'utiliser l’ascenseur. Le montant des charges est alors proportionnel en fonction de l’étage de l’appartement et de sa superficie.
Un studio au deuxième étage de l'immeuble aura donc bien moins de tantièmes qu’un appartement T4 au 6e étage.
Pour finir et comme précisé précédemment, la nature de l’utilisation du local aura, elle aussi, son rôle à jouer dans le calcul des charges d’ascenseur, puisqu’un lot à usage professionnel verra plus d’usagers de l’ascenseur. Il est donc normal de répercuter des charges supplémentaires au copropriétaire.
Où retrouver la répartition des charges ?
C’est le règlement de la copropriété qui détermine le montant des charges d’ascenseur réparties selon les lots de la copropriété. Le règlement est consultable par tous et à tout moment.
Le règlement a alors pour obligation de traiter la répartition des charges d’ascenseur au cas par cas et non sur une simple division par nombre de lots, auquel cas, des poursuites peuvent être menées par les copropriétaires.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les charges pour l’installation ou le remplacement d’un ascenseur
Lorsqu’il ne s’agit pas des charges d’entretien d’un ascenseur mais de l’installation ou du remplacement de l’appareil, la répartition est équivalente.
En effet, les frais des travaux sont, eux aussi, proportionnels en fonction de l’article 10 et selon l’utilité objective que les copropriétaires auront de l’ascenseur. Les habitants du rez-de-chaussée verront alors un avantage considérable en cas de projet d’installation d’ascenseur dans la résidence puisqu’ils ne se verront pas impactés par la pose de ce dernier.
